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納得できません
多少ややこしい話につき上手く説明出来るか不安なのですが・・・（汗） 私は築２７年の実家に住んでおります。今の所有名義は母となってます。（父死去につき母が相続）当時共働きだった両親が念願かなって建てたものです。建物の方は２７年ですが、土地購入はそれより以前です。 先日、住宅生協の方が訪ねてきまして「土地購入時での登記に不具合がありお宅の土地の一部がウチ（住宅生協）の所有となってる」との事。そして「その所有物件の税金を今まで住宅生協で支払ってた」との事。 購入から３０年近く経ってるのに何で今更？という思いもありますが、先方担当者の説明も肝心な事には曖昧でして「登記の不具合に関しては分かりましたが今迄の税金は払わないでいいんでしょ？」と私が聞くと「そりゃそうですけど・・・」とこれまた曖昧な回答。先方の言い分は近いうちに住宅生協が不動産関係の業務から撤退するそうで残務整理の一環とは言ってましたが・・・不具合箇所については図面での説明もあり、ある意味納得する部分もあるのですが、何で今頃？という思いが母も私も強く担当者も「今迄ウチ（住宅生協）が払ってた分はこれだけ・・・という明細を見せてもらいました。金額にすると年に１万×年数分の明細です。私的にはこの時の担当者の薄ら笑いが腹立たしかったです。（笑） 何はともあれ母も私も納得出来ない事が多々あります。住宅生協に問い合わせしても堂々巡り状態です。こういった場合どういった機関に問い合わせすれば良いのでしょうか？担当者の信用度がイマイチと言うのもありますが、母も私も納得した形でというのが本音です。分かり難い文章で申し訳ありませんが皆様からの御教授お待ちしております。
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住宅生協というのは、地方で民間建売業者に代わって、低廉で小規模な宅地開発分譲をやるＮＰＯみたいな組織で 戦後長い歴史を持っています。 ただし、協同組合なのでそれなりにいい加減な経営をやっているところもなかにはあります。 普通は、６区画８区画規模の宅地分譲をやったあと、組合所有地をそこに残すことはないはずですが、考えられるのは 在庫のまま売れずに放置したということでしょうか。 お話のなかでは、敷地の一部とあります。 まずお母様の所有地のうちどれだけが、生協の所有地になっているかです。 隣地が空き土地のまま２７年放置されていたというのはちょっと考えにくいです。 想像できるのは、取り付け道路です。普通は分譲地購入者すべてに共有持分で売りますが、奥の一部だけ 道路なのか敷地なのかわからないまま、移転登記されないケースがあります。 おそらく、そういう部分が５平米とか１０平米とか残っていたのではないでしょうか。 だとすると、売買までさかのぼって調べないと、その土地が転売できない可能性が出てきます。 類似の質問は「不動産・引越しカテ」で時々でてきます。毎回図面がなくて想像で答えるので苦しいですけど。 最初に、法務局へいって登記簿と公図の写しをとります。 次に固定資産税課税台帳を調べて、御実家の土地がどういう地番で何筆の敷地か調べます。 住宅生協の所有地がどこかもわかります。 これらは、住宅生協の人を通じて集めさせてもいいですが、彼らが廃業したら困りますから急いだほうがいいです。 次に、確認申請図面の控えというのが実家の金庫の中にあるかどうか調べます。 なければ、土地の売買契約書を見ます。 そこで敷地の形状と、面積を確認してください。２３５．８７m2とかなんとか書いてあるはずです。 売買契約書には地番が書かれています。１８７６番地の２とか１８７９番地の９とか枝版がついていますよね それと実際に登記簿に記載されている地番とを照らし合わせてください。 これで、 (1)売買契約書に書かれた面積と登記簿に書かれた面積が違っていたら 登記の際、間違って過少に登記したために本来、買った土地が移転登記されていないという話が証明できます。 間違いだから、無償でこっちによこせと言っていいです。 (2)逆に、売買契約書も登記簿も同じ面積で、生協の所有区画が売買価格に含まれていない場合。 確認申請図面の敷地面積を調べてみてください。 これに差がなけらば、とりあえず土地はいまのままで建替えや転売に支障はないかもしれません。 しかし、買ってない土地ですから、逆に「御宅の土地」といわれても迷惑な話です。 とにかく、その生協の土地が何坪なのかで話は変わります。 一旦分譲を受けて、建物はその後確認申請で建てていると思われます。確認申請には普通は公図の写しを 添付します。そこで大きな越境や生協の土地が見つかれば普通は建物が建ちません。 建っているということは、たいして大きな区画でないと考えていいでしょう。 ５平米や１０平米なら、２～３坪。住宅生協のあるのは地方都市ですから地価は坪２０万程度。 だったら買っても４０万から６０万です。 これの固定資産税ってそうですねぇ年間３０００円もないでしょう。これが３０年でも９万円もしません。 ＞こういった場合どういった機関に問い合わせすれば良いのでしょうか？ クレームなら県の不動産業の指導課というところですが込み入った話はわからないでしょう。 結局法務局にいって調べるはなしになります。
補足
先週、法務局へ出向き登記簿と公図の写しは取ってきました。その後色々調べた結果登記簿と契約書に書かれてる土地面積が違ってる事も判明しました。何分素人なもので今後の対応が分からないのも事実です。下記にもコメントしましたが本日午後に以前お世話になった司法書士の方に相談に行ってきます。
うーん。ご質問を読む限りよくわからんのですが、最終的に何が知りたいのでしょう？ その対象地というのは、元々どうやって取得したのですか？住宅生協から購入した？そしてその土地は何筆かに分かれているのでしょか？ それが移転登記手続の間違いで一部の筆は名義が住宅生協に残ってしまっている？ だとすると、当時誰が担当してその手続をしたのか知りませんが、その人のミスです。そして名義が残っていれば固定資産税等の請求が住宅生協側に行くでしょうから、すぐ気付けば今更になって「名義が違っていた」なんていう間抜けな事は言ってこないでしょう。 経費等に対する管理意識が全くないような輩がやっているからこういう事になるのです。自分の土地ではなくなっているのに勝手に税金だけ払い続けていて、今になって説明してくるなどというのは話になりません。 その部分をとっとと母の名義にすべく移転登記の手続きをして終わり、で良いのでは？まさか名義が残っているから「この部分は住宅生協の土地です」とは言ってこないでしょう（笑） 移転登記にも多少費用がかかりますが、その分位は今まで生協が税金を払っていたならば（勝手に払っていただけですが）あなた側で負担しても良いのでは？ しかし当時、生協側で移転の手続をミスしたのならば、きちんと負担してやって欲しいくらいです。 30年近く払ってきた固定資産税等を考えればその金額の内側では移転出来るでしょう。あなた方が負担するのは納得行かないとは思いますが、そういう権利の保全は速やかにやった方が良いし、それで生協側も納得して円満に片付くならそれも方法かなと思います。 生協側も自分達の仕事のいい加減さ、という負い目もあり曖昧な返答しか出来ないのですよ。そんなのは相手にする必要は無いです。負い目が無ければそういうのはキッチリ請求してきます。 司法書士に相談してみたらいかがでしょう？生協側が変なことをたくらむとも思えませんが、登記は速やかにやるべきです。 当時の状況が今一掴めずに書いてますので的外れだったらすみません。
補足
先日、住宅生協の担当者が来られて該当土地登記やり直しに関する委任状及びそれに要する見積書を渡されました。（約５万程度）御指摘の通り（その部分をとっとと母の名義にすべく移転登記の手続きをして終わり、で良いのでは？）とは私なりの解釈です。しかし約３０年も放ったらかしにしておいて今更「あれやれ！これやれ！」と住宅生協側の言い分そのものも納得出来ません。先程相続に関しお世話になった司法書士の方に連絡をし、午後から相談に行きます。最初に登記した司法書士の方と今回委任先に記された司法書士の方は同じなんですよね。（笑）もし土地購入当初に登記の不備があったとすればこの方のミス？になるとも思うのですが・・・
♯４です 詳細が多少分かったので補足します 状況的にはあなたの母親は善意無過失であったと思われます この状況であれば取得時効は10年です 細かく言えば「所有権等」の取得時効です「等」には「所有権だけではありませんよ、他にも取得したものがありますよ」と言った意味が含まれます。では何が他に取得できたのでしょうか、色々ありますが地上権・地役権と言ったものも取得したことになります 今の段階では所有権等を取得している為、そう焦る必要も無いですが、問題とするならば「登記」がどうなっているかです。 と言うのも生協がこの土地を第三者に譲渡した場合 時効完成の後の第三者への譲渡は、あなたの母親と第三者との問題になります。 厄介なのはこの点です。 この様な場合は先に登記を得た方が勝つことになり、せっかく時効が完成しても第三者に取られてしまうのです。 考えは方は以下の通りです ＜あなたの母親の場合＞ 時効によってせっかく土地を手に入れたのに登記もしないでほったらかしにしておいた場合はあなたの母親に落ち度がある。 ＜第三者の場合＞ せっかく生協から土地を譲渡されたのに登記もしないでほったらかしにしているのだから第三者に落ち度がある。 法律とはこういった考え方で見ているのです。 ですから「先に登記を得た方が保護に値するのです」 追加として、今回取得時効により手に入れた土地は、時効が完成した日から所有権を得たわけではありません 「起算日にさかのぼって」あなたの母親の土地になった事になりますから、生協が支払っていた税金等がふりかかってくることが考えられます。
お礼
２度に渡る回答に感謝致します。
- aaa999
- ベストアンサー率23% (130/557)
第二節 取得時効 民法です （所有権の取得時効） 第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。 ２ 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。 拠って質問者は善意の取得であり、生協があくまで所有権を主張し且つ税金の取り立てを主張するならば訴訟をして貰っても結構だと言いましょう。 小生も用地関係の仕事をしていました、その間１件だけ時効取得に遭遇しました、珍しいですね。
お礼
先週は諸々に要する必要資料を手に入れる為悪戦苦闘？しておりました。今後の対応に関しては以前お世話になった司法書士の方に御相談し指示を仰ぐつもりです。今の所生協的には該当土地の登記をやり直してくれ！的な事しか言ってませんし、特に金銭的な要求もありません。（あったとしても払う気は全くないです）今回の件では「何で３０年も放ったらかしになってたのか？」と言う生協側の対応なんですよね。 回答感謝致します。
- xyzyx
- ベストアンサー率62% (22/35)
質問内容について先の回答と異なる解釈をしました。 本来質問者の所有であった土地の一部を登記手続きのミスで住宅生協のものとして登録してしまっていたということではないですか？ そのため、住宅生協が自分のものと思っていて税金を支払っていたので、間違いに気づき、それを請求してきたということではないですか？ 質問文を読んだ限りでは、そうとらえたのですが。 この場合、金銭についてはかなりの部分が事項になっているので支払い義務がなくなっているものと思いますが、時効による取得を主張されてしまうと、本来質問者の所有物であった土地が住宅生協さんのものになってしまいまう可能性があります。 ２０年以上経っているのでいきさつはどうあれ、もしその間違った登記部分を住宅生協が専有している場合、時効による取得が認められてしまう可能性があります。 気をつけてください。問題の箇所がどちらが使用しているかで、状況が変わってしまいます。 できれば、弁護士など専門家に直接相談した方がよい案件だと思います（役所等では無料または３０分～１時間程度で５千円程度の相談などをやっていることが多いのでそういうところを利用してみてはいかがでしょうか。また弁護士会でも同様の相談を行っているようです） なお、No.1さんと答えが逆になっているのは、冒頭に述べた条件設定のとらえ方が異なるからだと思いますので、この点やNo.3さんの補足要求など明確にされた方が、よい回答が得られると思います。
補足
登記上での不手際があったのではないか？とは先方の担当者も言われてるのですが、xyzyxさん御指摘の通り住宅生協が自分のものと思い税金を支払ってたとは推測出来ます。住宅生協側の業務撤退という事情により残務整理の段階で今回の案件が判明したって事は言い換えれば業務撤退が無かったら今迄通り何も無かったとも思います。かといって所有者である母がこれを分かった上で蔑ろにするとも思えません。 正直な所、約３０年間も住宅生協は何やってたの？ と言うのが現時点での私と母の率直な感想です。仰るとおり明日にでも役所に出向き今回の事を相談してみようと思ってます。
時効が成立していると思われます。 もっと詳しく話を聞かないと完全な答えはできませんが あなたの母親が当該土地の取得にあたり善意であれば１０年が時効です。 この１０年間の間に悪意に変わっても（自分の土地ではない部分があると気づいても）契約時点で善意であれば（その事実を知らなければ）時効は１０年です。 契約当初から悪意であれば時効は２０年になります。 ですから生協側はこの期間に通知をして所有権を主張しなければならなかったのです。 細かく書くと長くなりますので大まかに書きましたが これから生協が「この土地は生協の土地です」といった類の書類にサインしてくれといっても絶対してはいけません 上記の要素があればあなたの母親が有利です 専門家に話をしましょう。
補足
やはり質問文が悪かったみたいですね。（反省） 家を建ててから２７年、土地購入に関してはそれ以上の年月がありますが、その間隣接する新たな土地の購入も家の増築も全くありません。尚且つその間に於ける住宅生協から諸々の件に関する通知や連絡も全くなく今回の件で私も母も「寝耳に水」なのです。土地購入時で登記に問題があれば訂正もしますし、今後はその分の税金も納めるつもりです。 仰るとおり「この土地は生協の土地です」といった類の書類にサインを頼まれてもするつもりもないですし、過去生協で払ってきた分のお金も払うつもりもありません。 更なる質問で恐縮ですが、この場合相談する専門家と言うのはどういった方にすれば良いのでしょうか？役所関係？又は弁護士？？ ここらへんが私も母も手詰まりになってる部分です。
- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
もう少し聞かせてもらっても良いですか。 1.住宅生協は部分的に土地を返せと言っているのです か。 2.建て替えて払っていた税金を返せとは言っていない ようですが、土地を返さなくても良いが今後この税 金は質問者さんが払えと言うことですか。
補足
説明不足で申し訳ありません。 現状では状況説明程度で１，２共に先方からの要求は今の所何もありません。しかし、先日の説明を担当者から聞いてた際に「今迄はウチが払ってた」と何回も言ってまして、質問文にもコメントしましたが私の「今迄の税金はこっちが払うの？」と問いに関しても回答が無いのが現状です。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃１追加 生協が勝手に納めた税金は生協が還付して貰えばいいのです、貴方がお願いしたわけではありませんから。 勝手に建て替えたから払ってくれでは納得できないのは当然です。 もし貴方が払う義務が有ってもほとんどはこれも時効になっていると思いますよ。 先ほどのリンク先の「消滅時効」を勉強してください もし登記が必要な土地が有るのなら、登記と交換にその費用分くらいは負担しても良いかも？
お礼
２度にわたる早々の回答に感謝致します。 ＵＲＬ参考に致します。 ありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
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