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時効取得、所有の意思の開始時期について
Ａは母所有の土地に、Ａ所有の家に住んでおりました。 母の死後、相続で揉めている最中に、Ａの兄ＢがＡの住んでいる土地を所有者移転登記。 Ａはこの土地に２０年以上住んでいます。取得時効は成立しますか。 平成１８年４月に母が死去。 平成１８年５月にＡの兄Ｂが、Ａの住んでいる土地を所有者移転登記。 平成１９年６月に、「この土地は自分（Ｂ）のものだから、あなた（Ａ）は不法占拠しています。これまでの賃料を支払って立ち退いてください」と言われました。 そこで、例えば「昭和６１年７月から所有の意志を持った」と主張した場合、平成１８年７月（Ｂが土地を登記後）に時効は成立した事に なり、ＡはＢに対抗出来ると思うのですがいかがでしょうか。 昭和６１年以前から居住はしておりましたが、それ以前から所有の意思があったと主張すると、時効成立後にＢが登記したことになり、Ｂ が優位だと聞きました。 「昭和６１年７月から所有の意志を持った」という証拠はありません。 Ａは今まで住んでいた所にずっと住みたいだけです。 Ｂの所有者移転登記は、Ａを含め他の兄弟も知らないところで母の遺書を作成し、相続したものです。 宜しくお願い致します。
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この件はまず、所有権そのもので争うのが本筋でそれから時効主張だと思います。 不動産の登記には公信力はありませんから、Ｂのものであることが登記によって確定しているわけではありません。 ただ、Ｂが第三者に売却すると権利関係がややこしくなりすぎるので （普通だと買う人はいないですがおかしな登記をされるとトラブルが拡大します。Ｂにそれができる点が一番まずいんです。） それはともかく、Ａが家を建てたときに母から土地を贈与されて引き渡しを受けたと主張します。（←Aに所有の意思があるというのは贈与されたということで、時効主張を予備請求にする。事実上そうでないとダメですが・・） それにより遺書が錯誤無効であることを主張します。 で、Ａは住み続けたいだけとのことで、第三者に売却されるとやっかいになる場合がありますからちょっとお金はかかりますが、仮処分申請して登記を凍結します。 そのままなら、住み続けられますし、Ｂが動き出すと裁判になります。 遺書が真正ならＡが負ける可能性があります。そうではないのでしょうから、公正証書遺言なら偽造がばれるでしょうし、自筆なら筆跡鑑定になると思います。 とはいえ、最低でも遺留分減殺請求し共有状態にはできるでしょう。 以上、専門家が教えない素人アドバイスです。実際に動かれる場合は専門家にご相談ください。事実と乖離すると負けますから十分ご注意下さい。
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- bananasand
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No８です。遺留分減殺請求では相手が了承しないと土地を共有にはできませんでした。最悪、金銭での支払いになります。すいませんでした。 訂正します。 あと、Ａが建物を建てたときの母からの贈与については、 贈与契約書は無いでしょうから、口頭での贈与となり、判例からすると、 土地は引き渡しを受けていて、登記済証と実印がＡに渡っている状態になっていたと 主張できるかどうかですね。他には、その後、Ｂへ移転登記されるまでは固定資産税をＡが継続して支払っていたということもポイントになります。
- moonliver_2005
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借地借家法は次のように定めています。 （借地権の対抗力等）第10条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 ということは兄Bは「この土地は自分（Ｂ）のものだから、あなた（Ａ）は不法占拠しています。これまでの賃料を支払って立ち退いてください」と言うことはできないことになります。 兄Bがこの主張を貫くのは勝手ですが、裁判所に訴え出ても裁判所が兄Bの主張を認めるとは到底思えません。 ＞Ａは今まで住んでいた所にずっと住みたいだけです。 そうするとAは、とりあえずは、兄Bの主張を無視するのが大正解と私は思います。余計な主張をすると相手の思う壺にはまります。「黙って無視」で十分と私は思います。 ＞Ａは母所有の土地に、Ａ所有の家に住んでおりました。 他の方が回答されているように、一般的にはAと母は母所有の土地を無償で使用させる「使用貸借」が締結されていたと看做されるのが合理的です。使用貸借契約が成立している場合にはこの土地の占有は「他主占有」に当たり、時効は成立しないことになります。 以下の民法規定により、使用貸借契約は当事者が死亡すると消滅します。 （借主の死亡による使用貸借の終了）第599条 使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。 そうすると兄Bの法律上有効な主張は「母の死亡により使用貸借契約は消滅したので、近隣相場を地代としてAと借地権契約を締結をしたい。」というもので、兄Bはこれ以外の主張はあり得ないものであると私は思います。よって兄Bが主張できる地代はこの土地を相続取得した以降の地代に限られます。 そうすると以下の借地借家法の条文によりAはこの土地を最低30年は借り続けることができることが保証されると私は思います。 （借地権の存続期間）第３条 借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 よってAが地代は払いたくない場合に限り、Aは兄Bを積極的に攻撃する必要が生じます。そうすると公正証書遺言状の有効性を争わざるを得ないですが、母本人の遺言ならあり得ないような矛盾した記載が含まれていないか、あらさがしを徹底してやってみる方法があるでしょう。一般的にはこれは極めて困難ですが・・・。 次の手は遺留分減殺請求で対抗する方法を検討しましょう。「全財産を兄Bに相続させる」遺言内容なら、極めて有効です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 「黙って無視」の後、相手が（立ち退きの）訴訟を起こしてきた 場合、どうやって対抗するのがベターでしょうか。 やはり「使用貸借」でしょうか。。。 また、貸主（母）は死亡しましたが、借主（Ａ）は存命です。 この場合、使用貸借契約は継続していると考えているのですが いかがでしょうか。 浅い知識で質問して申し訳ありません。
- misae0627
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公正証書が不正につくられたなら，本人の替え玉を使ったとしか考えられません。なぜなら公正証書の作成には本人確認が行われるからです。これを覆すのは非常に難しいと思います。 また証人は誰がなっているのでしょう？もし弁護士など信用のおける立場の人であり，その人が本人であったと言えば信用されてしまう可能性が高いです。証人としてBはなれないので他人の普通の人だとしても難しいでしょう。 なお遺言書作成にあたり相続人になるであろう人の同意は必要ないので，あなたが知らなかったといっても無効とはなりません。 その他の事情があるなら無効を主張してみてください 時効取得についてですが贈与があったとか売買したと主張したとしても事実そうでない以上，証拠もなく裁判で勝てるはずがないです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 替え玉とは思っておりませんが、本人がいない所で作成した のでは？とは疑っております。証人は司法書士です。 遺書を覆すだけの証拠は正直、ありません。 時効についてはウィキペディアで「時効はあったものと推定 し、ないと主張する方がその推定を覆すだけの（「所有の意 思」はなかったとする）証拠を提示しなければならない。と あったので、「所有の意思」があったことを主張すればいけ るかなぁと思ったのですが、難しいようですね。。。 ありがとうございます。
- awjhxe
- ベストアンサー率28% (531/1888)
法律専門家ではありませんので経験からして質問者さんは母親との 最初の経緯がどうであったかが時効に繋がるか否かのところです。 母親の土地に家を建て賃貸借契約が成立するような地代を支払われ てきたかの問題です。 支払わずにこの土地を自己の土地所有の意思を持って占有してき たのならば 時効に繋がるのでは？。 お兄さんが大変怪しいです。質問者さんのようなケースは日本全国5万とあります。兄弟は相続関係者でありながら 一方の相続人質問者さんを抜きに 質問者さんの知らないうちにもう一方の相続人兄さんが公正証書を 一人だけでこっそくと言いますか 密かに勝手に作ったのが如何にも俗に言う 体験した内容でしたので 推理小説如きで質問者さんにすみませんが 遺産相続がらみの公正証書を 作成するに当たって 相続人であるAを差し置いて 公正証書相続人 B一人だけで作ってしまったところに 明確な推理が出来ます。 質問の内容からして Ｂ が 勝手に 作ったとしか解釈できません。 質問の回答ならずごめんなさい。
補足
ご回答ありがとうございます。 地代は支払っておりません。 ですので、私も時効若しくは使用貸借に相当するのでは？と 考えました。しかし、時効ですと「占有の開始」時期をこち らの都合の良い日にするのは困難なようです・・・。 はい、兄Ｂは大変怪しいです。怪しいというか、間違いなく この人が画を描いています。 私個人は公正証書すら本人（母）が同席していたのか疑って いますが、証明は大変困難です。
- ok2007
- ベストアンサー率57% (1219/2120)
まず、所有の意思の有無は客観的事情によって判断されるため、 > 「昭和６１年７月から所有の意志を持った」という証拠はありません。 とのことであれば、非常に苦しい主張となるように思われます。 他方、公正証書遺言がある場合には、その土地の権利関係は遺言に基づき決まりますから、遺言の有効性を争うことになるものと思われます。 なお、公正証書遺言の場合であっても、予め遺言者が文書を用意し、これを公証人に対して口述して、公証人が遺言書を作成することもあります。予め用意する文書は、遺言者自らが記述せず代理人に委任しても構わないものとされています。また、口述は、その全部でなく趣旨でもよいとされています。 そのため、「入院中の母に作成済みの遺書を読み上げ、承諾させただけのもの」とのことですが、場合によっては有効なものとされてしまうおそれもあります。 他方、登記手続については、遺言が有効とされれば、移転登記も問題ないということになります。 最後に、地代を払えば立ち退かなくて済むとの回答も見られますが、これは、遺言が有効でありかつＡさんがその土地の賃貸借契約に応じた場合にはじめてそのように言えるものであって、Ａさんが「立ち退け」と言っている現状では、遺言が有効とされたとして、契約に応じるようＡさんに求めることが必要となります。（なお、「これまでの賃料を支払って」との部分は、Ａさんが立ち退きを求めている以上、損害賠償としての賃料相当額を支払えという趣旨だろうと考えておいたほうがＡさんの主張を見誤らずに済むものと思います。）
お礼
ご回答ありがとうございます。 八方塞がり、の状態ですね・・・。 証拠はありませんが、兄Ｂが画を描いて予め遺書を 作成し、遺産を独り占めした事は周知の事実です。 こんな事がまかり通る国なのでしょうか。。。 救済の法律はないものでしょうか。。。
- -phantom2-
- ベストアンサー率42% (438/1023)
＞また、遺書は、公正証書で有効ですが、入院中の母に作成済みの遺書を読み上げ、承諾させただけのものです。 このような公正証書遺言はあり得ませんよ。遺言を公正証書にする場合は、契約などの場合と違い代理人が委任状などをもって作成することは出来ません。「作成済み」を本人が承諾との事ですが、本人以外に作れるはずがないのが公正証書遺言です。まずこれをはっきりさせるべきと思います。もしＢが遺言書を偽造・変造・破棄・隠匿していた場合は相続権利を失います。 上記であればＢは遺産分割から退場なので問題ありませんが、もし公正証書遺言が正規のものであり、土地がＢに正式に相続された場合は、時効取得の主張は無理があります。 これが通るなら親の土地に家建てて住んでる子は20年で全員「時効取得」を主張できます。なのでこの形態はやはり「使用貸借」になります。 親が存命中は「使用貸借」であり、今後はＢに地代を払い「賃貸借」になるのが順当でしょう。地代を払えば立ち退きの請求は退けられます。 また過去の賃料を払えは拒否できます。
お礼
ご回答ありがとうございます。 「使用貸借」が有効のようですね。。。 参考にさせていただきます。
- fire_bird
- ベストアンサー率37% (72/192)
公正証書遺言ですか？ 公証人とお母様が直接会って、お母様の意思であることを確認した上で作成されたはずですよ。 「作成済みの遺書を読みあげ、承諾させただけ」というのが、どうにも分からないです。 本当にＢが勝手にやったことならば、Ｂは相続をする権利の一切を失います。しかし、どうにも腑に落ちないですね…
補足
ご回答ありがとうございます。 説明不足で申し訳ありません。 「公正証書遺言」です。証人も代理人もおりますが、母は字も書けず、判子も押せないため、予めワープロで打ったものを母に承諾させ、署名・押印も代理人が行いました。代理人は弁護士さんですのでもちろん有効なのですが、遺言書作成の経緯や承諾のさせ方が充分でないと思い、「遺言書無効」を主張しようかとも考えています。 早い話が兄Ｂが画を描いて、遺書を作成させたのは明白ですが、法的にそれを証明するのは難しい・・・という状況です。
- misae0627
- ベストアンサー率25% (66/264)
家を建てるに至った経緯，使用状況や現在の状況を総合的に判断するものですから裁判でどう判断されるかわかりませんが，個人的には使用貸借は終了していないと思います
お礼
丁寧なご回答ありがとうございます。 参考にさせて頂きます。
- misae0627
- ベストアンサー率25% (66/264)
使用貸借の期間については使用貸借に至った経緯や現在の状況について総合的な判断するので，なんとも言えませんが質問文からは特段の事情はうかがえないので継続していると思います。（裁判でどう判断されるかはわかりません） 使用貸借について調べているようですが，私は所有権移転の経緯が気になります。遺書を勝手に作成されたのにも関わらず所有権移転に同意したのはなぜでしょうか？
補足
Ａは所有者移転登記に同意しておりません。Ｂが遺書を元に、Ａや他の兄弟が知らない間に、所有者移転登記を済ませました。 これは、違法になるのでしょうか。 また、遺書は、公正証書で有効ですが、入院中の母に作成済みの遺書を読み上げ、承諾させただけのものです。「遺言書の無効」を訴えようかとも考えています。 宜しくお願い致します。
- misae0627
- ベストアンサー率25% (66/264)
昭和６１年から所有の意思があると主張しても認められません。母が死ぬまでの占有は明らかに使用貸借です。 時効のことは忘れて所有権移転を無効にすることを考えましょう。
お礼
ご回答ありがとうございます。 「所有の意思を持っている」と主張してもダメなのでしょうか。 また、使用貸借であった場合、Ｂが相続しても使用貸借契約は継続していると思うのですが、いかがでしょうか。 借主（Ａ）は死亡しておりませんし、使用目的（居住）も終了しておりません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 遺書の偽造については難しいと思います。 証拠がありませんので。。。 明確に「贈与」があったわけではありませんが、母から「お前 （Ａ）にやる」と言われていたようですし、普通に考えて、親 の土地に家を建てて住んでいるのですから、その土地はＡにあ げるのではないでしょうか。 普通の事を普通にしたいだけです。その他の遺産まで欲しいと 言っているわけではないのです。 愚痴になってしまいました。。。すみません。