土地の時効取得について教えてください。

質問

母の所有する土地のことで教えてください。
母は３年ほど前に祖父が亡くなった際、５０坪の
土地を相続しました。その後、所有権の移転を行い現在固定資産税を納付しています。
土地は現在使用しておらず所有だけしているという認識でいます。

さて、その土地には隣接する１００坪の土地があります。その土地には、Ａさんという他人が住んでいて、５０坪部分を庭として使用していると主張しています。
（建物を建てているというわけではありませんが）
祖父は亡くなるまで、定期的にその土地を見にいって不法に使用されていないことは確認していたらしいのですが、最近になってＡさんより申し入れがありました。
もともと１５０坪が祖父の所有で、既に亡くなっているＡさんの父であるＢさんがその土地を１００坪購入したとのこと。
その後残りの５０坪も、祖父の妻の父（つまり祖父の義理の父）であるＣが、Ｂさんに売却したとのことです。
しかし、祖父はその事実は認識しておらず、登記簿上の所有権は移転されていません。
現在祖父もＢさんも、Ｃも亡くなっています。
Ａさんは、Ｂさんが購入したのだから、当然自分に所有権が相続されると思っています。
ただし、固定資産税の納付書が自分宛に来たものを祖父に転送したという過去の経緯があり、所有権移転がされていないことを知るすべはあったと思われます。
母としては、祖父より相続した土地の所有権は自分にあると思っています。
仮にＣがＢさんに売却した事実があったとしても、祖父の認識のないところで、第三者が勝手に譲渡などできないはずと認識しています。

Ａさんが売却されＢさんの土地であったこと、もしくは現在庭のごとく使用していることにより土地の時効取得を要求してきた場合どのように対処すればよいですか？
Ｂさんに１００坪を売却し隣接する５０坪を当方が使用しなくなってから５０年が経過しております。

回答No.8

nta

＃２，５です。
　＃６の回答のように特別な事情がなければ「お母さん」の登記では時効取得には対抗できないようです。ただ、ご質問内容だけでは時効取得が完成していると断定できるわけではありませんから、十分検討する必要があります。これには実際の占有状態と、ＢさんからＡさんへの相続の時期なども問題になります。ＣさんからＢさんへの売買が大昔のことであるならば、事実の有無は時効取得には関係ないでしょう。

回答No.7

sunset910

こんにちは。
Ｎｏ．６です。

＃３です。
＃４さんは・・・となっていますが、

＃４です。
＃５さんは・・・の間違いです。
ややこしくてすみません。

あと、私は２．についておっしゃっているのだと思いましたが、４．についてかもしれません。
こちらも勘違いしてしまい、すみませんでした。

ただ４．の場合でもお母様は第三者ではなく、包括承継の相続人＝当事者と考えられますので取得時効完成後であっても登記の有無は関係ありません。

Ｂさん若しくはＡさんの時効取得完成後、祖父とお母様が占有していたと認められればＡさんから時効取得した可能性があり、お母様に所有権があるかもしれないのですが・・・

回答No.6

sunset910

こんにちは。
＃３です。
＃４さんは

．「ＤとＥが土地を共同相続した場合で，遺産分割前にＤがその土地を自己の単独所有であるとしてＤ単独名義で登記し，Ｆに譲渡して登記を移転したとき，Ｅは，登記なしにＦに対して自己の相続分を主張できる。」

このことをいっているのでしょうか？
この問題ははあくまで相続後に共同相続人が遺産分割協議前に勝手に単独登記をし、他の相続人の持分まで第三者に売ってしまった場合の事案です。
これが遺産分割協議後であればＥは登記無しにはＦに対して、権利を主張できません。

そして、今回の場合は祖父が土地の所有者であるにも拘らず他人が勝手に売買してしまったとのことなので、Ｂさんが土地を時効取得してしまっていると、祖父は登記を備えていても土地はＢさんの物になってしまいます。

包括承継の場合、法的には被相続人と相続人は同視されます。（簡単に言うと同じ人だという扱いになります。）
ですから、
Ｂさん＝Ａさん　　　祖父＝お母様
という感じでお母様は第三者ではなく当事者扱いです。
Ｂさんが祖父に対して所有権移転登記請求権をもっていたということは、その相続人であるＡさんはお母様に所有権移転登記請求権を持っているということです。
なので、前回の様な答えになりました。

あくまで文面から状況を判断した私見です。
長々とすみませんでした。

回答No.5

nta

＃２です。
　＃４さんは「お母さん」は民法１７７条における第三者ではないと解釈されているようですが、相続人である「お母さん」は当事者（祖父）ではないので、占有者Ａに対して対抗関係にあると考えるべきだと思います。
　http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/real-tr-09.html

　ただ、平成１８年１月１７日判決の「背信的悪意者」に該当しないとは、質問だけでは判断できません。
http://sjdiary.blog33.fc2.com/blog-entry-27.html

回答No.4

sunset910

こんにちは。
時効取得とは
所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有することが必要です。
所有の意思の有無は権限の性質により外形的客観的に決まります。
なので固定資産税の支払いを負担しなかった事や、登記の移転を求めなかったからといって、占有の意思がなかったとはいえません。
これは、判例で出ています。

今回の場合、Cさん（無権利者）とBさんの土地の売買があったという前提で考えると、
Bさんが土地はCさんの物ではないと知っていた場合は20年、知らなかったかつ知らないことに過失がなかった場合は10年でBさんが土地を時効取得します。
土地を使用しなくなってから50年経過しているということなので、30年若しくは40年前にBさんに所有権が移転しています。
登記は第3者に対する対抗要件なので当事者間では（この場合本来の持ち主の祖父とBさんです。）登記は関係ありません。
そしてBさんをAさんが相続しているので、Aさんから所有権移転登記請求をされると、祖父を相続しているお母様は応じなければなりません。（相続は権利も義務も包括的に受け継ぐので祖父の登記移転義務も受け継ぎます。）

文面だけで判断した事ですので細かい所が分からず、Aさん・Bさんに占有が認められ、祖父とお母様の占有が認められないように感じましたので、あくまでそうだった場合の結果ですが・・・

占有の有無の判断はやはり、早めに専門家に相談に行かれたほうがいいと思います。

回答No.3

mahopie

状況からは、ＢさんからＡさんへの相続の時点で当該５０坪の不動産の相続登記がされていない点、以降の固定資産税負担をＡさんが負担していない点、３年前の祖父から母親への相続により登記が母親へ移転し固定資産税負担を母親が行ってきている点より、Ａさん側が時効取得の主張をしてきたとしても、母親の正当な権利取得によりＡさんが権利を喪失したと考える事例だと思われます。

前の回答の焼き直しになりますが、祖父からＣ、ＣからＢへの契約を示す証拠書類の存在は分りませんが、仮に５０年の占有によりＢが当該土地を時効取得したと仮定したと考えても、
(1) 所有権の上にあぐらをかいていた祖父に対して、Ｂ及びＡの時効取得が有効だとしても、
(2) その後確保した権利（当該土地の所有権）について自己の権利を確保する手段を何ら講じず放置していたＢ及びＡが、
(3) 再度母親による正当な権利取得と権利行使（登記移転と固定資産税負担）により、
(4) 取得した権利を消失した（母親には対抗できない）、と考えるのが妥当でしょう。

今後の対応については、所有権に基づくＡの占有明渡し（庭としての使用をやめさせる）を求めるか、土地利用に対する対価（賃借料）を請求することになるのではないかと考えますが、この点は早いタイミングで弁護士と相談して進めることが得策かと考えます。安易に権利を主張するよりも、全体のストーリーを構成した上で相手の主張を打ち消していく方が訴訟を有利に展開できるでしょうし、１００％の勝利を目指して長期間（１０年以上）争いを続けるよりも、場合によっては相応の譲歩（時価より安い価格での売却）により当該土地をＡへ売却するという選択肢も有り得ます。

回答No.2

nta

お母さんが相続により自分に登記した後、３年しか経過していないので、それ以前に時効取得があったとしても登記がないので対抗しきれないという典型的な例ではないでしょうか。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~Zi3H-KWRZ/law2totijiko-2.html

回答No.1

marimo_cx

時効収得とは自分が所有していると思うに足る状況でなければならないので、例えば『十分有効に見える、厳密に調査したら無効だった売買契約書』などが存在している事が必要です。
自分が所有していると錯覚するに足る証拠が無ければ、百年占拠していても時効収得にはならないそうです。

時効収得を防衛するには、土地の明け渡しとか使用料を請求する訴訟を起すなどしないと、登記で相手のものになっていなくても危険な場合があるようです。

＞その後残りの５０坪も、祖父の妻の父（つまり祖父の義理の父）であるＣが、Ｂさんに売却したとのことです。

素人考えでは相手が時効収得を主張するにはこれの立証責任が相手にあると思われます。

＞仮にＣがＢさんに売却した事実があったとしても、祖父の認識のないところで、第三者が勝手に譲渡などできないはずと認識しています。

当然そうだと思います。
この件に関して行政にミスがあったのであれば、Bさんが行政に対して損害賠償請求するのが筋かと思われます。