不動産の相続と売却について

質問

父母が亡くなり、兄弟４人で家と土地を相続することになりました。
評価額は１５００万円程度だと思います。
兄弟で話し合った結果、家を解体して土地を売却し、売却して得たお金を均等に分けようということになりました。
そこで質問です。
(1)売却するにあたって、相続登記は誰の名義でするのがベターでしょうか？
(2)売却して得た利益に対して税金はかかるのでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.2

20050607 · ベストアンサー

#1　の専門家先生に質問があります。

>相続物件を１人の方が相続し、売却後他の３人に譲渡益を配分したとすると、この時点で他の３人には贈与税が発生
代償分割の場合、贈与税は発生しないと理解していましたが、間違っていますか？

>譲渡益の計算方法は、売却額に取得額を引いた額
売却額から差し引けるのは取得費と譲渡費用と理解していましたが、譲渡費用は引けなくなったのでしょうか？

>家屋をそのままにし、取壊し額相当分を売却額と相殺し、買主に取り壊しをしてもらうようにすると、売却額がその分減額されますので、後に説明する所得税や住民税などの面で有利
建物取壊し費用を譲渡費用として控除すればよいだけのことではないかと思いますが、違うのでしょうか？http://www.taxanswer.nta.go.jp/3255.htm

質問者さんへ
登記を単独にすると、譲渡所得税が単独負担になるなどの問題があるそうです。下記サイトご参考ください。

参考URL：

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR010702.html

お礼

ご回答有難う御座います。
参考にさせて頂きます。

回答No.4

aratch

>代償分割→売却という形が望ましいのでしょうか…？

売却した後の所得税や住民税の事を考えると、代償分割せず、４人で共有にしたほうがいいと思います。
＃２の方のご指摘のとおり、１人の方の単独だと、所得税、住民税を１人で負担しなければなりませんから。まあこれも、４人の方の所得の状況、誰かに扶養されているか否か、加入保険が社保か国保かにもよりますけど・・・。

お礼

度重なるご回答に御礼申し上げます。
個々の状況をきちんと確認しながら話を進めて参りたいと思います。
ａｒａｔｃｈ様、２００５０６０７様、丁寧なご回答を頂き心より感謝致します。
誠に有難う御座いました。
m(_ _)m

回答No.3

aratch

下記の回答です。

>相続物件を１人の方が相続し、売却後他の３人に譲渡益を配分したとすると、この時点で他の３人には贈与税が発生
代償分割の場合、贈与税は発生しないと理解していましたが、間違っていますか？

代償分割をせず、あくまで１人の方が相続したものと仮定し回答しました。代償分割後の売却は１人の方が分離譲渡分の所得税や住民税を負担することになり不利、という思い込みがありましたので、考えから除外してしまいました。すみません。

>譲渡益の計算方法は、売却額に取得額を引いた額
売却額から差し引けるのは取得費と譲渡費用と理解していましたが、譲渡費用は引けなくなったのでしょうか？
>家屋をそのままにし、取壊し額相当分を売却額と相殺し、買主に取り壊しをしてもらうようにすると、売却額がその分減額されますので、後に説明する所得税や住民税などの面で有利
建物取壊し費用を譲渡費用として控除すればよいだけのことではないかと思いますが、違うのでしょうか？

確かにそのとおりです。譲渡費用について考えが回りませんでした、申し訳ありません。

これで専門家とは情けないですね。
今度からは一般人と名乗ることにします。

お礼

ご回答・補足有難う御座います。

一概には言えないのかも知れませんが
代償分割→売却という形が望ましいのでしょうか…？

回答No.1

aratch

ご質問の雰囲気から、ご兄弟の皆さんは比較的連絡のとりやすい相談のしやすい環境であると推察し、それを前提として回答します。
相続登記の際は、相続協議書等のような権利者全員の署名及び捺印（実印）がされた同意書が必要です。また、この書類に記載された内容が、法律上は正当ですので、「実際は違うんだけど、税金がこっちのほうが少ないからそういうことにしている。」というのは通用しません。
よって、もしこの相続物件を１人の方が相続し、売却後他の３人に譲渡益を配分したとすると、この時点で他の３人には贈与税が発生します。（ただし、売却額が４４０万円以下の場合は発生しません。贈与税は年間１１０万円までの贈与には発生しないため）よって、これらの約束が兄弟間で反故にされる可能性がなく、また売却先がすでに決まっている若しくはすぐに見つかりそうな場合は、土地を４人の共有名義に、家屋は取り壊すため誰か１人にするほうが全体の負担額として少なくなるでしょう。しかし、他に相続物件があるときは少し話が違ってきますので、その点はご注意ください。
余談ですが一つの方法として、わざと家屋をそのままにし、取壊し額相当分を売却額と相殺し、買主に取り壊しをしてもらうようにすると、売却額がその分減額されますので、後に説明する所得税や住民税などの面で有利になります。
また、譲渡益についてはそれぞれ所得税及び住民税の計算対象になります。この場合の譲渡益の計算方法は、売却額に取得額を引いた額ということになります。この取得額は相続以前に被相続者が取得した価格になります。家屋については建築した年数から償却率を掛けますが、今回は家屋は壊す予定ということで省略します。しかし、既に取得額が不明である（証拠書類がない）場合はこの取得額は売却額の５％になります。
すでに所得税や住民税の課税されている方については、この譲渡益に対し所得税、住民税合わせて２０％（実際には定率減税とかいろいろあるので、これよりちょっとだけ少ない。）課税されます。それまでこれらの税金が非課税だった方については、その方の控除額（社会保険料控除や扶養控除など）がわかりませんのではっきりしませんが、それでも幾分かの税金がかかると思っていいでしょう。ちなみに国保の方がいれば国保料も上がります。（実際この国保のほうが深刻だったりすることもある。これについては、国保料の料率が市町村によって異なるのでなんとも言えませんが・・）
それと、もし計算の結果非課税であっても、この譲渡益と他の所得を加えた額が３８万円を超えた場合は、他の方の扶養親族（控除対象配偶者）になることができませんのでご注意ください。
なお、申告はご兄弟それぞれが行うことになるので、それぞれの証拠書類は、今のうちに人数分の副本を作成しておくことをお勧めします。

お礼

早速の回答有難う御座います。
分かりやすいご説明に感謝致します。
参考にさせて頂き、兄弟で話し合いしてみます。