不動産の 相続・売却・税金 について

質問

初めまして、どなたかお詳しい方がいればご回答助言をお願い致します。
私は現在、住宅ローン残額が　3000万　残った　マンションがありまして、
ここの住宅の名義は　同棲相手のものになっているのですが、そこに暮らしているのですが、この不況の影響で　現状の生活が苦しくなってきたので、
いずれ相続することになる、父親の土地（実家）を利用したいと思っているのですが、(現在、父親は病院で寝たきり状態、先日　お金に困っているとの話をすると、家を処分してもよいし　好きにつかえと言われました）
　土地と物件の価値は　約4000万程度だ　そうなのですが、
物件の売却や名義・相続・贈与・をするにあたってどのような方法が一番良い(税金が安い）のか考えているのですが、何分　無知なもので投稿させていただきました。

　以前に知人に居住物件の相続や売却などにかかる税金はすこし控除があると聞いていたので、私は　父親名義の実家にと二人で住民票を置いている状態なのですが、実際は、同棲相手の名義のマンションに住んでいます。
同棲相手とは婚姻はしておらず、法律上は他人です。

わたしなりに考えたのは、どうせ相続する物件ですし、父親が生きている間に、今私が住んでいる同棲相手のマンションを、実家を売却した資金で父親にローン残金額で購入させて、父親と私がマンションに住みかえたと言う形にして、
余ったお金を現金として父親の口座に残すというやりかたが一番税金が安いのかな？と思っているのですが、（現状で生活資金が必要の為）
この方法以外にもっと賢い　売却方法などはあるのでしょうか？

不動産の売却・法律・税金・相続・贈与　などなど、にお詳しい方
賢いアドバイスなどがあれば教えてください　よろしくお願いいたします。

回答No.5

doll2007

訂正

不動産譲渡取得税→不動産譲渡所得税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

回答No.4

doll2007

贈与税、相続税に関しては他の回答者さんたちのいうとおりです。

＞控除があると聞いていたので、私は　父親名義の実家にと二人で住民票を置いている状態

ああ、売るにあたって不動産譲渡取得税を節約したいのでしょうか。
入院していても、お父様の住民票が実家にあれば、控除（たしか３０００万）が使えるはずです。
質問者さんが、そこに住民票を置く必要はありません。
というか、実際に住んでいる場所におかなくちゃいけないんですが。
お父様の名義のままで売ればいい。

・・・ただ、念のためにお聞きしますが、
家を売った後、お父様は住民票をおく場所はちゃんとあるんですよね。
まさかとは思いますが、入院中の病院にはおけませんよ。
老人ホームなら大丈夫ですが。
まあ、入院中というなら、とりあえずというか同棲相手がいいと言えば、いまのマンションにおいちゃいけないということはありませんが。。。

回答No.3

m_inoue222

＃１です

＞現在生活に困っていますし、なんとかできないかなと思いましてご質問させていただきました。

お父さんが売却し、そのお金を少しづつ貰われては？

現実には貯金通帳とハンコ、カードさえ預かれば何とでもなりますね．．．（笑）。

回答No.2

TOGO123

贈与も何も税金上ならば

父の土地を売却する。父が65歳以上なら相続時清算課税のいっぱいまで（2500～3500万円）贈与でつかえます。
残りは父名義にして自分で使えばいいでしょう。

これならば税金を払う必要がありませんね。

もし65歳以下なら。
父名義にしたまま、少しずつ使えば税務署は把握できませんのでもんだいありません。相続時清算課税をつかうか、父が65歳以下なら借用しておいて65歳になった年に名義をかえればいいと思いますが

回答No.1

m_inoue222

＞住宅ローン残額が　3000万　残った　マンション
＞住宅の名義は　同棲相手のものになっている

上記は貴方の質問には無関係ですね？

＞相続することになる、父親の土地（実家）を利用したい
＞土地と物件の価値は　約4000万程度

相続税なら控除範囲ですから相続税は０円
相続人が貴方だけでも６０００万円の控除が有ります

この控除は同居も別居も無関係

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

ややこしいことを考えるより普通に相続される方がお得でしょう

補足

ご回答ありがとうございます。
今現在、住んでいるマンションの名義が同棲相手になっているので、同棲相手が、父親にマンションを売却するという形にしたほうがよいのかなと思ったのですが、そこまでややこしく考える必要はないのでしょうか？

＞ややこしいことを考えるより普通に相続される方がお得でしょう

というのは、普通に父が死んでから、物件を売却し相続するってことですよね？

しかし、現在生活に困っていますし、なんとかできないかなと思いましてご質問させていただきました。