専門業者無しで不動産価格を決定する方法は？

質問

現在息子と共有名義の不動産があります．
このうち私の持分をすべて子どもに買い取らせたいのですが，適正な売却価格を不動産屋などで査定させずに決める方法は無いでしょうか？

最近同じマンション内の他の戸が売りに出されましたが，その価格をそのまま当てはめてはいけませんか？

また，相場とあまりにかけ離れていると「贈与」として税金がかかるそうですが，どれくらい違っていたら贈与税の対象となるのでしょうか．税務署に直接聞いてもはっきりとした答えは得られませんでした．
よろしくご教授ください．

回答No.3

noname#17334 · ベストアンサー

>仲介業者に査定を依頼するとそれなりの費用がかかる
>のではないでしょうか？

かかりません。査定というほどの作業ではありません。机上で５分でできますから。
地元の仲介業者は、既存のマンションの販売情報を持っています。
レインズほか業界の情報ネットで、地域の中古物件の築年数・駅からの距離
別に、坪単価（単位面積あたりの中古成約価格）のデータを持っています

ですから、物件の図面、位置がわかればすぐ価格は出せます。
金はかからないです。
なぜならマンションは必ずいつかは売られるわけで、そのとき仲介の仕事を
出してもらえればいいわけで、サービスでいくらでも査定は出します。
いちばんいいのは、同じマンションの売り出しの仲介業者に電話すること
ですかね。

＞私の持ち分は4/10．仮に最近売りに出された所の「1500万円」
＞を時価とすると，600万円が私の持ち分になります．これを
＞息子に買い取らせるわけです．

６００万円キャッシュですか？ローンですか。
キャッシュならそんなに深く考えなくてもいいです。文房具屋とかで不動産売買の
標準契約書を買ってきて、書面で契約を交わしておいて、一応お父さんの口座に
現金ふりこませれば、あとは自由に（少し返してやるとか）やってくださいませ。

ローンを借りてキャッシュで払うなら、第三者で証拠が残りますね。
普通３割程度の市場価値の差が出ても税務署は問題にしないようです。それに
これものすごい小額ですから・・
４００万円で譲渡しても、２００万円贈与認定されても贈与税知れてます。
（２００万円－１１０万円­）×０．１＝９万円
１１０万円の基礎控除は毎年つかえますので、仮に６００万円の譲渡でも
４９０万円の買取でいいです。でもせっかくですから下記の方策が適用できないか
税務署の窓口に出向いて相談してみてください。
気が乗らないなら隣の市とか区で聞くのも手です。

＞購入したときはバブルがはじけた直後で５０００万ほどしたの
＞ですが，現在では購入価格の1/3以下でないと取引にならないようです．
＞（売りに出ていたのは１５００万円ほどでした

それと、先の１５００万円贈与から、５年以上経過していれば３５００万円の生前贈与
特例http://www10.plala.or.jp/fp-links/myreport/5-1.htm
満額とはいわず１０００万くらいは使えそうな気がしますが、ここは税務署に相談して
みるべきですね。

お礼

丁寧なフォローありがとうございます．

査定の件は早速近所の不動産屋に相談してみます．

売買はローンを組むと面倒なので，キャッシュで何とか
支払いできるようにさせます．
税務署のチェックが入るとも限らないので，預金の中から
捻出させられればよいのですが．

いづれにしても，方向が見えてきました．
ありがとうございました．

回答No.4

guramezo

＃１です。
他の方から詳しい回答もあり、ほぼ方向は見えてきたと思いますが、条件がより具体的に分りましたので、多少追加のアドバイスを・・・

従来は、親子間の取引は、時価の１／２程度でも認められていましたし、多額の贈与であればともかく、数百万円の個人の取引については、税務署も目くじらを立てません。
むしろ、息子さんの支払い根拠が重要でしょう。

で、具体的な方法になりますが、

(1)相場：１５００万円の事例を根拠にした場合ですが、不動産業者で販売成約事例を探せればそれを使用しますし、不明(又は、探さずとも)１５００万円の売り出し物件に対して、２０％位の値引きで成約であろうと、あなたが判断して、実勢価格を１５００万円×８０％＝１２００万円と、算定しても問題にならないでしょう。

(2)控除：これから、仲介業者を使わないので仲介手数料が不要分、更に値引きをします。
１２００万円の持分４／１０で、４８０万円の取引にかかる仲介手数料は、３％＋６万円＝２０.４万円ですから、２０万円引くこととします。

(3)課税対象額：４８０万円－２０万円＝４６０万円となります。

－－－－贈与税申告の際に、売買金額の算定根拠を説明する必要はありません。
税務署から聞かれた場合に、以上の根拠を保管されている事例のチラシを見せて、説明すればいいのです。
確定申告を郵送でされれば、後で問い合わせが来たときに説明となりますが、郵送の方が問い合わせの確率は低いでしょう。

(4)申告方法：
A）一括での申告・・・(４６０万円－基礎控除１１０万円)×２０％－２５万円＝４５万円
B）複数年での申告・・・
・２年かければ、毎年(２３０万円－基礎控除１１０万円)×１０％＝１２万円、２年で２４万円
・３年かければ、毎年(１５３万円－基礎控除１１０万円×１０％＝４．３万円、３年で１２．９万円

→年数をかけるほど、安く済みますが、申告の年度毎に、申告分の持分所有権移転登記が必要になりますので、経費と手間を考えると、２年が妥当かとも思われますね。

(5)支払い原資：これが最も注意すべき点です。
４６０万円の貯蓄が息子さんにあれば問題なし。
あなたの口座に振り込んでもらい、あとはその口座から少しずつキャッシュカードで引き出されても、あなたが引き出して使ったことになりますし・・・
息子さんの手持ち金が不足であれば、不足分を毎月振り込むことがいいでしょう。
この場合は、なお更複数年にしたほうが、無理ない返済ができそうですね。

最後に、契約書ですが、いずれにしても所有権移転登記の際に必要となりますので、市販の契約書を使うのもいいし、司法書士に用意してもらってもいいでしょう。

まあ、最初に述べましたように、ご質問者のケースでは、税務署も深く追及はしないでしょうから、さほど心配されることはないと思いますね。
息子さんの支払いだけ、注意しましょう。

お礼

たびたびのご返答ありがとうございます．

額がそんない大きくないので，思ったほど心配しなくとも
良さそうですね．
（まぁ，何かにつけて税金がかかる国ですので）
上記(1)(2)(3)でアドバイス頂いた金額設定で，問題ないように
思えてきました．が，せっかくの機会ですので，不動産屋を訪ねて
査定してもらってみます．

後は紙の上のことだけしっかりやっておけばいいのでしょう．
せっかく費用を少なくしているついでに，契約・登記等も
すべて自分でやるつもりです．

#2さんも含め，ご丁寧にありがとうございました．

回答No.2

noname#17334

なぜ買わせるのかな
という素朴な疑問があります。
こういうケースをイメージして書いてみます。

新築マンションを７０００万円を共有名義で購入。
住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例を
つかって３５００万円（リミットいっぱい）でご子息の持分とした。
残りの３５００万円はお父様が、ご自身で購入された。（おそらくお父様名義でローンを
組まれた）
なぜローンを組んだかは、その時点でご子息のローン審査枠が足りなかったとかの
理由と拝察します。

１年半程度経過して、多少の価格下落もあって、６２００万円くらいに値が落ちた。
そこで３１００万円のローンを子供に組ませて、売却したい。
できれば、ご子息のローン枠をなるべく減らしてやりたい。
というか、お父様では２５年ローンでも息子さんなら３５年で月々支払額が減る
そういう感じですかね。

>最近同じマンション内の他の戸が売りに出されましたが，その価格をそのまま当てはめてはいけませんか？

新築のときの価格表があれば、そこからご自宅の坪単価
（販売価格÷占有面積（坪））を計算して、売りに出された住戸の新築時の坪単価を比較します。
次に、現在売り出された価格にその係数をかけて、お宅の販売坪単価を出し
それに面積をかけます。

横レスですが
１１０万円の基礎控除は適用されません。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm
http://www10.plala.or.jp/fp-links/myreport/5-1.htm

実際問題として、共有持分の概算額が２０００万円以下なら、相場の差が仮に
２割でも４００万円程度
税額で33万円ですけど、
お話をうかがう範囲では、金額がけっこう大きそうな気がします。
仲介業者の査定は、別に仲介の依頼をしなくてもとれますよ。
相続資産の時価評価などで、参考に価格を知りたいときなど、利用しました。
事情を話せば、書面で記載された査定を送ってくれます。
差し支えなければ事情をすべて話したほうが、それなりに有効な
安い価格を査定して出してくれると思います。

それから、同じマンションの一室が売りに出たといっても、おそらく時節柄
売出し値で売れたとは限りません。
それを知りうるのは仲介業者だけです。

すいません不躾な推測で失礼いたしました。
背景や共有の額によって対策が大きく異なる
気がしたものですから　失礼お許しください。

お礼

御返答ありがとうございます．

少し言葉が足りませんでした．
マンションは２４戸すべてが同じ間取りなんです．
新築販売時は階層・角部屋などの条件によって多少の差は
ありましたが，最大でも１０％ぐらいの違いでした．

購入したときはバブルがはじけた直後で５０００万ほどしたの
ですが，現在では購入価格の1/3以下でないと取引にならないようです．
（売りに出ていたのは１５００万円ほどでした）

私の持ち分は4/10．仮に最近売りに出された所の「1500万円」
を時価とすると，600万円が私の持ち分になります．これを
息子に買い取らせるわけです．

確かに売り出し価格と実際の売買価格が違っている可能性は
ありますよね．
しかし，仲介業者に査定を依頼するとそれなりの費用がかかる
のではないでしょうか？
そんなに大きな額ではないので，できるだけ出費の無いようにしたいのです．

回答No.1

guramezo

贈与の対象になるのは、「時価より低い」場合です。

では、「時価」とは何かというと、「実際に取引されている価格」ということになりますが、これは税務署でも判断を下すことはできません。

土地の場合は、「路線価格」を時価として取引することができますが、マンションの場合は建物部分があるので、そうもいきませんね。

以前は、固定資産税評価額での価格で認められた時期もありましたが、現在では認められません。

不動産鑑定に出せば問題ありませんが、余計な出費は避けたいですよね。

従って、おっしゃるように同じマンションの販売事例があり、そのまま当てはめるのであれば、正しい算定ですし、税務署からつつかれることは全くありません。

しかし、出来ればもっと低い価格で売買したいのが本音でしょうから、

(1)ここ１年間位で、同じマンションで売却された価格のうち、一番安い価格に合わせる
→実際に買った方に聞くか、近所の不動産業者から情報を取る。
売り出し価格ではなく、値引きして販売された事例があればそれで可。
総額ではなく、坪当たりの単価で換算する。

(2)同じマンションでなくとも、近隣でほぼ同条件のマンションでもっと安い事例があれば、それを使う
→(1)も同じですが、売り出しのパンフレットなどを保管しておくことですね。

(3)上記の販売事例価格から、一般に販売した場合にかかる費用を差し引く
→最低限、仲介手数料としての３％分、低い価格にするのは、合理性があります。

(4)贈与税の基礎控除を使う
→贈与税は、１１０万円以下はかかりませんので、更に上記の価格から１１０万円低い価格で売買すれば、もし相場より安いと見なされても、実質贈与税はゼロで済みます。

(5)最初から贈与税を払うことにする
→３００万円安く設定し、全て贈与と認定されたとして、税額は１８万５千円です。
最悪この金額を払うつもりで、申告自体は時価相場として行う。
修正申告を指摘されたら、その指示に従う。

といった方法が考えられますね。

お礼

早速の返答ありがとうございます．

>では、「時価」とは何かというと、「実際に取引されている価格」ということになりますが、これは税務署でも判断を下すことはできません。

税務署では相場的な数字を持っているかと思って聞いてみたのですが，なるほど，そう言うことですか．
(1)はあいにく最近売りに出たのは１件だけでしたが，そのときのチラシは保管してあります．
また，(5)については，購入したときにすでにリミットいっぱいの贈与をしているので，今回は使えないと認識しておりますが，(4)分を今回贈与として値引くことは可能になるでしょうか．

(3)については全く考えておりませんでした．計算に入れることにします．