不動産の購入価格の調べ方

質問

父は会社役員で、会社は父の個人名義の土地にありました。
その父が先日他界し、相続段階にきて会社から1800万円の借入があったことがわかりました。
この借入理由については、遺族は全員納得しています。
この1800万円の返済ですが、会社の土地（相場1000万円弱）と交換（売買？）で相殺することが決まりました。

会社に土地を売却するのに税務署で調べたところ、土地の購入価格がわからない場合、結構な税金を納めなくてはならないことがわかりました。
自宅にあった書類から3500万円の不動産ローンを組んだのはわかったのですが、その書類にはどこの不動産を買ったのかがかかれておらず、税務署は「この書類では申告してみないとなんとも言えない（3500万円の証拠とするかは微妙）」とのことでした。

預貯金はほとんどなく、残る資産も自宅の土地建物だけになるので、なんとしても税金は押さえたいと思ってます。

そこで質問です。
不動産の購入価格を調べる方法はないでしょうか？
ご存知の方、よろしくお願いします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

「1800万円の返済ですが、会社の土地（相場1000万円弱）と交換（売買？）で相殺することが決まりました。」と書いてあったのですが、この方法は、もう変えられないのですか。
直接の回答にはならないのですが、税金が掛からない方法ということで、少し発想を変えてみたのですが…。以下の方法なら、土地の取得価額は関係ありません。

お父さんの所有地（相場1000万円）を、会社の建物に対する借地として考えたらどうでしょうか。
方法は、(1)お父さんの所有地を相続する、(2)この所有地に１０００万円の第１順位の抵当権、並びに敷金８００万円（無利子）、地代月額１０万円、期間２０年間の賃借権の登記を会社名義で設定する。

利子を無視すれば、月額地代１０万円として約９年間、月額地代１５万円なら約６年間で１０００万円（借金１８００万円－敷金８００万円）は返還できます（会社から受け取った地代をそのまま会社へ返済）。借金返済後は、敷金８００万円を同様に減らしていけば、さらに５～６年で敷金分の返済資金が貯まります（土地は相続人のものです）。
会社名義で抵当権や賃借権を設定するのは、会社の財産を守るためです（株主対策）。数字は一例ですから、いろいろシュミレーションしてみて下さい。この場合、せいぜい登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）くらいしかかからないはずです。地代は費用ですから会社の利益からは控除できますし（節税）、借金の返済により会社のキャッシュフローは改善していくはずです。
この方法の唯一の問題点は、万が一、完済前に会社が倒産した場合です。土地を相続した人に会社の債権者から残債務の請求がきます。土地を競売にかけて残債務がのこれば、負担しなければなりません。

相続税は、５０００万円＋１０００万円×法定相続人まで非課税ですし、かなり大きな配偶者控除も申告すれば認められます。この優遇措置を使わない手はないと思います。

お礼

母は父の会社とは付き合いたくないようなので、母の気持ちを考えると実現は難しそうです。
また可能な限りリスクは避けたいので、そういった意味でも難しそうです。

相続税については、負債がまったくなかったとしても
５０００万円＋１０００万円×法定相続人の範囲で収まりそうなので、こちらは問題ないようです。

売却実現までの期間に少しでも負債を減らす（購入価格がわからなかったときのための節税として）為に一時的な賃貸を考えてみたいと思います。

ご解答ありがとうございました。

回答No.2

noname#17334

「会社の土地」（お父様名義）の登記簿の乙区に抵当権設定とか記載はないでしょうか。
一般には当座の担保として根抵当がついていると思いますが、購入時点で取得費をローン
にしていればその借り入れ額がわかります。
それと記憶は曖昧ですが土地の権利証（登記済権利証）に登記費用を算出するために
購入価格の記載があったような気がします。記憶違いならすみません。
購入元に売買契約書が残っているといいですが可能性は少ないでしょう。

ちなみに見つからなかった場合の税金の計算をしてみましょう
会社への負債１８００万円のために土地を会社に売却するわけですが１０００万円で売ると
相続で得た土地ですから長期譲渡の税率で２５％（住民税込み）
取得原価は５％で５０万円。譲渡益は９５０万円で237.5万円
これは困ります。
もしみつからなくても、登記簿から取得時点を割り出して、その時点の路線価や
近傍公示価格、登記費用、仲介手数料を想定で計算して、申請してみたらどうでしょうか。
お父様の会社の出入りの税理士さんとのご相談をお奨めします。

お礼

権利書を調べましたところ、課税価格は1万円としか書いてありませんでした。購入価格の記載はありませんでした。調整地だからでしょうか、固定資産税の評価額も低いようで…。
路線価についても調べましたが、調整地だから路線価方式ではないみたいです。
公示価格は盲点でした。早速ネットで当時の公示価格を調べたところ…、目的の町名では見つからず…。隣町で同じ調整地での当時の価格は検索できましたので、それを元に想定する方向で検討したいと思います。
出入りの税理士は、土地の売買の時にはノータッチだったそうなので、期待薄ですが、こちらにも問い合わせしてみたいと思います。
ご解答ありがとうございました。

回答No.1

noname#10488

登記簿（コンピュータ化される以前のもの）を閲覧し、前の所有者を割り出します。その人へ連絡を取り、当時の売買契約書または代金の領収書のコピーをとらせてもらいます。書類が残っていなければ、仲介者を探し出すのもひとつの方法です。成功確率は50％くらいでしょうか。

お礼

権利書に前所有者は書いてあったのですが、今もそこに住んでいるのか…。それに15年以上たってから、そんなこと聞かれて、どう思うか…。最後の手段として参考にさせていただきます。
ご解答ありがとうございました。