親族間不動産売買の価格と贈与税

質問

サザエさん一家の名前を借りて事例を説明します。

父・波平の逝去で10数年前にカツオとワカメで土地を相続しました。
1/2ずつの共有名義です。
最近カツオがワカメから土地を購入して、
賃貸アパートを建てようと計画しています。
数年前より話しあい始めていたので、
2人とも土地の高かった時期の価格をイメージしており、
カツオがワカメに5000万円支払って購入ということで合意しそうです。
ところが、相場からかけ離れると贈与税がかかるという話を聞き、
不動産鑑定士に依頼して価格を査定してもらったところ、
1/2で、3500万円という価格でした。
また路線価も2300万円くらいでした。
相場の1.5倍、路線価の2倍での取引になりますが、
リーマンショック前は路線価の3倍くらいで取引されていた地域なので、
私たちにとっては納得のいく価格なのですが、
このような実勢価格より高い親族間の売買の場合、
贈与税などを税務署から言われる可能性があるのでしょうか？
個人的には安く購入したのなら贈与税はわかるのですが、
高い価格で税金を多く払っているのだから、
指摘されないようにも思うのですが、どうなのでしょうか？

また、あとから贈与税を指摘された場合、
どのような計算になって支払うことになるのでしょうか？
不動産鑑定士により鑑定結果からの差額になるのか、
それとも相場価格の幅を持たせて、
鑑定結果の例えば３０%増の価格からの差額になるのでしょうか？

また、取引前に税務署に相談すれば教えてくれるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.1

hata79 · ベストアンサー

不動産鑑定士の鑑定額で売買を行ったなら、贈与税の心配は無用です。
不動産鑑定士の鑑定額が高い安いと税務署が言い出したら「だったら何を基準にして価格を決めたらよいのだ」と噛み付いてやりましょう。
税務署資産税部門では、取引前でも後でも「正当な価格を教えてくれ」と言っても教えてはくれません。
土地に限らず資産の売買価格は売り手と買い手で決定すればいいので、税務署が口を出す問題ではないからです。

税務署で見るのは「不当に安い価格での売買」です。
一億円の価値があると思われる不動産を３千万円で買ったとなれば、差額は贈与だろうというのが一般的な感覚です。

後から贈与ではないかと税務署に指摘されたとしたら「だったらいくらでの売買なら納得するのだ」と逆に質問してやりましょう。
不動産鑑定士が算出した額を否定する理由など見つけられるはずはありません。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/不動産鑑定士

補足

>土地に限らず資産の売買価格は売り手と買い手で決定すればいいので、税務署が口を出す問題ではないからです。
>税務署で見るのは「不当に安い価格での売買」です
そうだとすれば、5000万円でも大丈夫に思います。

ところで、今回の場合、鑑定額(3500万円)での売買ではなくて、
その1.5倍(5000万円)で売買しようとしています。

相談した税理士さんは慎重で、鑑定額の1.3倍くらいであれば、
問題ないというので、4000万円に価格を下げようという意見です。

鑑定額(=相場)より50%増しでの売買は
税務署的にはどういう風に映るのでしょうか？
他人同士であれば何ら問題ないのはわかりますが。

回答No.2

hata79

NO.1です。
低額贈与だけを気にされてるようですが、税理士は何も指導されませんか？
わかめちゃんには、不動産の譲渡譲渡にかかる所得税が課税されることをお忘れになってませんか。
かつおとわかめの間の兄妹売買なのですから、なるべく譲渡所得税がかからないようにするのが自然ではないでしょうか。かつおがわかめに沢山お金を渡したいという意図があるなら、相場の10倍の値段で買ってもいいでしょう。譲渡にかかる所得税がそれだけ増えるだけです。
ところで、もしかしたら、かつおはわかめに土地の売買を通じて、うなるほどある金をなるべく贈与税を少なくして贈与したいという目論見があるかもと思いました。
だとしたら、譲渡所得としてかつおが支払う方が贈与税よりも税率が低いので節税しての財産贈与ができますね。

こういう生前贈与での節税もあるなと目から鱗が落ちた気持ちです。
磯野家を登場させたのも、ご質問者のユーモアを感じさせます。
勉強になりました。ありがとうございました。

お礼

私もこれを読んで目から鱗でした。ワカメちゃんに沢山財産を分けたい、でも贈与税は節税したいなら、土地売買を使うと良い方法ですね。今回はそうではないのです。何年かの話し合いの結果合意点がこの額で、たまたま相場と掛け離れいるということだけです。