磯野家の住宅事情(親族間の不動産売買と贈与税)
- 磯野家は家族5人で暮らしています。義父ナミヘイは63歳の自営業で、年収は不明です。義母フネは59歳の主婦で、年収は0円です。私のマスオは33歳の会社員で、年収は550万円です。妻のサザエは32歳の主婦で、年収は0円です。子のタラオは4歳で、幼稚園の年中さんです。
- 磯野家はナミヘイの持家で、築12年でローン残金は1300万円あります。ローンは月額33万円ずつ返済しています。磯野家の中古相場は約3300万円、税務署の評価額は2400万円です。
- マスオが1700万円で磯野家を購入し、購入資金のローンを組む予定です。これによりナミヘイはローンを清算し、新たな家を購入する予定です。質問としては、マスオの磯野家購入に贈与税がかかるかどうか、購入方法の理想的な選択肢、相談すべき専門家などについてです。
- ベストアンサー
磯野家の住宅事情(親族間の不動産売買と贈与税)
磯野家は家族5人で暮らしています。 義父 ;ナミヘイ 63歳 自営業、年収?円 義母 ;フネ 59歳 主婦、年収0円 私 ;マスオ 33歳 会社員、年収550万円 妻 ;サザエ 32歳 主婦、年収0円 子 ;タラオ 4歳 幼稚園 年中さん 磯野家は築12年でナミヘイの持家であり、 ローン残金は1300万円、ナミヘイ一人で月額33万円づつ返済しています。 磯野家の中古相場3300万円位だそうです。(花澤不動産談) また、税務署の評価額は2400万円でした。 この度、磯野家をマスオが1700万円で購入することになりました。 マスオは購入資金のローンを組みます。 ナミヘイはこれでローン残金を清算し、新たな家を購入する予定です。 購入にあたり質問があります。 Q1.マスオは磯野家購入にあたって贈与税が懸かるのでしょうか? 贈与税が懸かるとすれば、次のどの計算が正しいのでしょうか? (1)中古相場額3300万円-購入額1700万円=1600万円⇒贈与税対象 (2)税務署評価額2400万円-購入額1700万円=700万円⇒贈与税対象 (3)財産の取引なので贈与税は対象に出来ない。課税対象は金の取引のみ Q2.マスオの購入方法はどれが理想的でしょうか? (1)3300or2400万円のローンを組み、 マスオの負担額が1700万円になるまで、翌年からナミヘイに110万円づつ返却を受ける。 (2)相続時清算課税制度の特例で2500万円までを適用させ、残金x20%を支払って清算する。 Q3.どなたに相談すれば、話が順調に進むのでしょうか? また、この件で何か問題等はありますか? ローン自体を組むのも初めてで戸惑っています。どなたか宜しくお願い致します。
- AIKE168
- お礼率80% (4/5)
- その他(税金)
- 回答数4
- ありがとう数5
- みんなの回答 (4)
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
Q1について 相続税法に負担付贈与通達というのがありますがこれによれば(1)になります。 ただ通常の取引価格というのも曖昧で必ずしも花澤不動産の価額による必要もないので税務署に尋ねることが確実です。 Q2について 贈与税は高額ですので贈与税課税を受けることは適当ではないでしょう。(1600万円の贈与税は520万円) 仮に贈与税が掛からないラインが3300万円だとしても中古で3300万円の物件に3300万円のローンというのはかなり無理があることになります。 相続時精算課税というのも推定相続人でないため適用はありません。 Q3について 親族間取引であるため住宅ローン控除もありませんし贈与税課税を受けることも得策ではありません。 資産税の専門家に相談されることをススメます。
その他の回答 (3)
>1/2より上の金額で購入すれば良いのですね? 良いのではなく課税される可能性が高くなるということです。 実際には「税務署が諸事情そのほか一切を考慮して総合的に判断する」ことになっています。 ですから税務署に確認が必要です。 >不動産価値=評価額or中古相場価格のどちらなのでしょうか? こちらも上記の事情からどちらと限定はされません。 >そう思って銀行相談したのですが、大丈夫だと言われました。 いえ、全部がだめというわけではなく個別の事情を考慮してOKを出すこともあります。 私が以前聞いたときも原則受け付けないが事情により融資することもあると話していました。ご質問者の場合にはその銀行ではOKということなのでしょう。 >審査が進むとNGになるのでしょうか? いえ、それは大丈夫でしょう。それよりは他の通常の融資条件に適合するのかどうかで判断されるでしょう。 >義父のローンもネックです。 義父のローンの銀行と同じところですか?もし違う場合には今度借りる銀行に義父の銀行にも話をつけてもらいましょう。通常問題にはなりません。 また同じ銀行であればもちろん問題はありません。
>Q1.マスオは磯野家購入にあたって贈与税が懸かるのでしょうか? 微妙です。不動産価値の1/2以下での売買ですと課税される可能性が高いのですが、そこまでは行かない場合には税務署の判断となります。税務署に聞いた方が早いですね。 >Q2.マスオの購入方法はどれが理想的でしょうか? >(1)3300or2400万円のローンを組み、 > マスオの負担額が1700万円になるまで、翌年からナミヘイに110万円づつ返却を受ける。 これは連年贈与として認められない可能性が十分にあります。 >(2)相続時清算課税制度の特例で2500万円までを適用させ、残金x20%を支払って清算する。 相続時清算課税制度は実の親子でなければだめですよ。 >Q3.どなたに相談すれば、話が順調に進むのでしょうか? > また、この件で何か問題等はありますか? そもそも通常親族間売買では銀行は融資してくれません。 その問題をまず解決しないとだめでしょう。つまり銀行に相談ということです。 義父のローンがなければ親子間で直接売買の割賦返済という方法もありますけど...まだ残っていますしね。
お礼
ご回答を頂きましてありがとうございます。 >不動産価値の1/2以下での売買ですと課税される可能性が高い。 1/2より上の金額で購入すれば良いのですね?不動産価値=評価額or中古相場価格のどちらなのでしょうか? >そもそも通常親族間売買では銀行は融資してくれません。 そう思って銀行相談したのですが、大丈夫だと言われました。 審査が進むとNGになるのでしょうか? 義父のローンもネックです。
- doctor_money
- ベストアンサー率20% (368/1840)
論点はどこですか? 1700万円で購入するのではないのですか? 相談を見ますと贈与のことばかり質問してありますが。 購入するのであれば、現在の家の売買契約+住宅ローン申し込み+根抵当の設定+ナミヘイ名義のローン完済+ナミヘイ名義の抵当権抹消でしょう。 この中に贈与は出てきません。 不動産相場や課税評価額以下の売買もあり得ることです。 ご心配なら、税務署に聞くと良いと思います。
お礼
ご回答頂きまして、ありがとうございます。 不動産相場or課税評価額-購入価格1700万円から出る差額が課税対象になると聞き、この質問に至りました。 親族間でも売買は売買ということなのでしょうか?とりあず、税務署で聞いてみます。
関連するQ&A
- 住宅取得資金の贈与税の非課税措置
相続時清算課税を利用した場合に現在は2500万円と非課税枠1000万で 3500万ですが、これは1000万は税はかからず2500万を相続時に相続税で清算するということですよね? 相続税は5000万+αでかなりの額がなければ税はかからないようですが その場合、非課税枠以外の2500万の贈与でもぜんぜん相続税の対象にまで届かないので 結局一般の人は2500万贈与を受けても普通に考えて相続税はかからない場合のほうが多いですよね? お金持ち以外は通常、暦年課税なんて考えないものなのでしょうか?
- ベストアンサー
- その他(税金)
- 住宅取得に対する贈与税
住宅購入にあたって親から贈与を受ける時には、年収1200万以下の場合、特例があるそうですが、この年収1200万は課税対象額のことでしょうか? それとも額面のことでしょうか?
- ベストアンサー
- その他(税金)
- 個人売買で贈与税?
個人売買で戸建てを購入することになりました 。 当初の話では、1300万の物件を頭金100万、残金は毎月7万を14年払いということでした。 ですが今日になって、評価額は1700万だから1300万で売ってしまうと贈与税が600万位かかってしまう。 贈与税を払えないなら住宅ローンを組んで欲しいと言われました。 何かおかしな話だと思うのですがどうなのでしょうか? 不動産屋で売りに出されていた時は1480万でした。それを1300万に値下げしてくれました。
- 締切済み
- 中古住宅・マンション
- 住宅購入に関する贈与税、相続税についての質問
住宅購入に関する親からの資金援助について質問です。 贈与税・相続税対策として以下のようなことは可能なのでしょうか? 1.住宅購入時に資金の一部として親ローンを1000万円を15年返済・金利2%で借りたとします。 そうすると月々約65,000円に年間約78万円になると思います。 2.親からの贈与として毎年100万円前後受け取ります。 3.毎月親の口座に返済分として65,000円振り込みます。 上記の方法だと、年間贈与額が110万円以下なので贈与税もかからず、 ローンを返済しているので相続時精算課税の対象にもならないと思うのですが、 実際このような方法は可能なのでしょうか? どなたか詳しい方、アドバイスをお願いします。
- 締切済み
- その他(税金)
- 住宅ローンの借り換えに伴う贈与税について教えてください。
今回、住宅金融公庫から民間金融機関に借り換えを行おうとしています。当初住宅購入時に妻との連帯債務で借り入れしました。割合は私:妻=10:1です。今回の借り換え額は約2200万円で、借り換え時に連帯債務ではなく、私だけで借り入れるとすると、私から妻へ約200万円を贈与したことになると思います。 その事に対し贈与税として実際に税金を納める必要があるでしょうか? 住宅購入時からは約10年経過しており、住宅ローン控除は既に終わっています。贈与税が課せられるとすれば、どれぐらいの金額になるのでしょうか? また、贈与税の額によってはこのまま連帯債務のカタチで借り換えをする方が好ましいでしょうか? ちなみに妻は短期バイトをしてる程度で年収としては20万ぐらいです。 素人考えですが、住宅ローン控除を受けていない以上、税務署に贈与税の申告をしなくてもいいように思うのですが… それでは、よろしくお願いいたします。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 贈与税について教えて下さい
昨年新築マンションを購入し、ローンを組む際に私の祖母から頭金として300万円を援助をしてもらいました。 住宅ローン・マンションの名義は主人となっています。 この場合は、贈与税の非課税の対象にはならないのでしょうか?
- 締切済み
- その他(税金)
- 身内でも贈与税になるのか?
他人に多額の現金を譲渡すると贈与税の課税対象になり、税務署に申告しなければならないという。 親・兄弟等身内の間でも贈与税の課税対象になるのだろうか?
- ベストアンサー
- その他(法律)
お礼
ご回答を頂きましてありがとうございます。 ・相続時精算課税というのも推定相続人でない。 ・親族間取引であるため住宅ローン控除もありません。 の2点、参考になりました。 まだまだ勉強不足のようなので、いろいろと調べてみます。