定期借地権と地代

質問

父が経営する会社の所有する土地・建物があり、それは銀行の担保となっており、抵当権がついております。
私は結婚して世帯が別になりましたので、この土地を定期借地として借り、建物部分は私に相続させたいと言われていますが、まずは何からどうしたらよろしいのでしょうか？
建物部分も相続でなく、賃貸したほうがいいという方もあり、全く判断がつきません。相談先も分かりません。
建物は築35年建っており評価価値はありませんが、ローンをくまない貯金範囲でリフォームをしたいと思っております。あと30年は住みたい予定でおります。

あと、建物について登記はできるのでしょうか？
父の会社が万一倒産した場合に建物部分に登記をしていれば、競売にかけられないというのも見た覚えがあって。確かではありませんが。
アドバイスをどうかよろしくお願いいたします。

回答No.13

je77 · ベストアンサー

お兄さんとの関係が良好であれば、建物を移す必要もないと思います。
最悪の場合を想定したもので、質問者さんのお兄さんが背信的な行為をされない限りは必要ないことかもしれません。
ただ、税金関係は私はわからないので、３０年の借賃と税金がどちらが高いのかはちょっとわからないのでなんともいえないところです。所有すると固定資産税とかもあるのでやっぱり高いのかも。

根抵当権というのは、抵当権と違って担保すべき債務が設定時において確定しないというところが大きな特徴です。枠支配権と言われ、例えば５０００万円の根抵当権が設定されると、その確定までたくさんの取引がされますが、潜在的にその範囲における全ての債権を担保します。確定要件は割愛しますが、その意味で、取引が円滑に進められている間は、どこかの債権について払いきっても、また別の債権を担保するということになり、確定しない限りは５０００万円の価値を支配し続けます。
これが抵当権であると設定時に決めてある債権のみを担保するのでお金を払えば消えます。
ここが大変大きな違いで、もし、なんらかの交渉で家、土地の根抵当をはずすとなると、取引の担保すべきものを失うので、貸付けは止まってしまいます。これがどういうことに繋がるかとなると、つまり、会社の資金繰りがうまくいかなくなるということになります。
ですので、まず他の担保すべき不動産が無い限りは今の根抵当をはずすことは無理ではないかと思います。

抵当権などの及ばない財産というのは
逆に言ったほうがわかりやすいと思いますので及ぶものを述べたいと思います。
まず、相続債務。これは想像しやすいと思います。
お父さんが保証人となってますので（多分根保証）、その死亡時における債務を相続することになります。
ですので、もし死亡時にこれといった債務がなければ問題ないものです。（根保証は根抵当の人間版。ですがあまりに重責なので相続時にある債務のみを負い、相続後に発生するものは負わない）
あとは建物を相続もしくは譲渡により所有していれば、その建物。
根抵当権が設定されていますので、執行されれば持っていかれます。
この二つです。
質問者さんの危険は
債務がたくさんあるとすれば、家をリフォームしても執行されればもっていかれる可能性がある。
相続をすると保証債務を負う。
これを回避するために、相続放棄をする。
質問者さんが財産的に失う可能性は、相続をすることと、担保にされている建物を失うことです。
相続さえしなければ、名義を移す移さないは問題ありません。
相続放棄は相続開始後、相続人であることを知った時から３ヶ月以内になさねばならず、債務を少しでも払ったりすると相続を承認したと看做されますので、もしお父さんが亡くなられたら、債権債務には絶対に「全く」手をつけずに司法書士に相談して下さい。
ここはすごく大事なところなので絶対に忘れないで下さい。
数千万円の債務を相続することにもなりかねませんので注意して下さい。

根抵当の執行は倒産すれば間違いなくされます。

お礼

こんなにも分かりやすく丁寧なお答えを本当にどうもありがとうございます！！

根抵当のついているものを相続すれば、「保証債務」を負う。ということ、なのでしょうか？
家をとられるばかりか債務まで相続する可能性があるのでしょうか？
債務をおうのは連帯保証人だけかと思っておりました。かなり驚いております。。

回答No.16

je77

根抵当権が設定されたものを相続するからではなく、「保証人」であるお父さんを相続することにより保証債務を相続します。
相続は被相続人の法律上の地位、権利義務を包括的に継承するものです。
被相続人固有の地位や権利義務は除かれますが、相続人の人達が、お父さんの法律上の地位、権利義務をそれぞれの相続分の範囲で包括的に共有することになります。
相続放棄は元々相続人ではなかったことにするというものであり、いわば、財産的には法律上は他人であるということにするということです。

回答No.15

je77

債権回収は弁護士法により弁護士以外はできないことになっていましたが、債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）施行により法務大臣の許可を得た業者はできるようになりました。
以下のＵＲＬに許可を受けた会社が載っています。
ここにないところは違法かつ、悪徳業者である可能性が非常に高いので、利用されるのであれば必ずチェックしてからご利用下さい。

参考URL：

http://www.moj.go.jp/KANBOU/HOUSEI/chousa15.html

お礼

ありがとうございます。
債権回収についてもいろいろあるのですね。。
こちら側から債権管理回収業の方を利用することはどうもなさそうに思いますが、勉強になりました。
ありがとうございました！

回答No.14

kichikichi

私も土地に関する問題を抱えているためこのページを拝見させていただきました。

完全なる素人の意見で申し訳ありませんが、
１～２年前のことですが「借りた金はかえすな」と言う題名の書籍を読みました。

この本の内容の一節に、「会社の社長さんが、自宅とその土地を担保にして会社の運転資金を借り入れた時の抵当権のはずし方」みたいなことが書いてありました。

債権を「サービサー」（債権買取業者）に買い取ってもらい息子さんなどがサービサーにお金を払って抵当権を外してもらうと言うものでした（このケースでは会社と自宅の所在地は別で、さらに、そろそろふあたり的なやばい状況の時借金から家を守る方法だったと思います）。

弁護士に相談して、相続放棄や自己破産などで債務から身を守るより専門のコンサルタントに相談したほうが、安価により多くの財産を保護できるケースは少なくないとのことでした。

内容の説明について間違っていたらすみません。
ただ読み物としても面白かったような記憶がありますので
もし宜しければ御一読されてみては・・・。

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/search-handle-url/index%3Dbooks-jp%26field-author%3D%E5%AE%8F%E4%B9%8B%2C%20%E5%85%AB%E6%9C%A8/250-3395314-9346663

お礼

ありがとうございます。
抵当権のはずし方ということもあるのですね。
困った時になにかの参考になるかもですね(^^)
アドバイスどうもありがとうございました！

回答No.12

je77

すいません、一箇所勘違いがありました。
一括競売についてなのですが、誤りでした。
一括競売は更地に抵当権を打ったあとに建物を建てた場合で、このケースにはあてはまりません。
それぞれが強制競売にかけられ、法定地上権が設定されるようになります。
申し訳ありませんでした。

回答No.11

je77

いえいえ、こちらこそ頭ごなしな物言いをしてしまい本当に申し訳ありませんでした。

なるほど、確かに根抵当権の線である可能性が高いですね。
企業取引ならそちらが一般的なはずですよね。

借地権の登記ですが、あくまで債権ですので物権的請求権がないので、設定者に登記義務が存在しません。
よって、設定者側が非協力的なケースがほとんどなので、建物の登記で対抗力をえれるようになっています。
一方、定期借地権も登記義務がないのですが、「５０年（以上）経ったら絶対更地で返ってくる。」という保証ができるので、返って、設定者側が登記に積極的なんです。
この辺のことは不動産ビジネスとして成功するかどうかの問題ですので、私にはわからないところですが、お互いに有利なので定期借地権の登記はこれからもよく用いられると思います。

借地権の登記なんですが、通ります。
また建物所有権も同様です。
消除主義で全部消えてなくなるので執行されてしまったら無くなってしまうのです。
抵当権者としては本当に後ろに何が来ても怖くないのです。
２年くらい前まで、短期賃貸借権については対抗力がありましたが、執行妨害のケースが出て問題になっていましたので廃止されました。
それに代わって、優良賃借り権者に対してはいてもらったほうが賃料収入が見込めますので、先順位担保権者全員の合意の登記を入れれば対抗力を得れるようになっています。

破産状況の話、大変参考になります。
確かにそれどころの額ではないですよね。
浅はかでした。

ということになると、会社の経営状態が悪くなると、土地建物その他諸々を失うことになる。
そう考えると、もし危険になったらせっかくリフォームした大切な家も失うことになってしまいます。
そこを考えるとリフォームをするにも二の足を踏んでしまいますね。
会社を信じてリフォームするか。
今の家のまま住んで、もしもの時のために家を失ってもどこかに住むための資金として置いておくか。
難しいところです。
破産になればお父さんの財産、継がれている状況ならばお兄さんの財産は全くなくなる。
質問者さんの財産が最後のよりどころになるかもしれません。
お父さんの保証人の立場を相続するのは好ましくないので、お兄さんに相続させて、質問者さんは相続放棄すべきだと思います。
その上で、賃借り権を設定して住むというふうにしてはいかがかと思います。
お父さんとお兄さんの財産関係に直接入ることは危険だと思います。
もしもの時に、抵当権などの効力の及ばない財産を保持しておいた方がいいかもしれません。
勿論、建物所有権を質問者さんに移すという方法もあると思います。（税法はわかりませんが、税金が高そうですね）
とにかく、お父さんの保証人の立場を相続しない。
これが一番大事ではないかと思います。

お礼

何度もどうもありがとうございます！

建物の登記で対抗力を得られるのですね。
定期借地権の登記も積極的で通る・・
けども、
消除主義で執行されたら無くなってしまうのですね^^;
ではしている意味って「ない」のですよね？
それとも執行はそうはされないものなのでしょうか？倒産したらおそらくされますよね？

相続は放棄したほうがいいのですね。
今からどのくらいの額なのかも調べておいたほうがいいですね。。
でも抵当権などの効力の及ばない財産、というのはどういう形なのでしょう？財産は私の主人名義にしておけばいいのでしょうか？？
御礼なのにたくさん書いてすみません。
建物所有権を移すメリットがないのなら、特に財産としてはいらないので、税金を払ってまではするには及ばない気がします。。

保証ありで住み続けるのはちょっと難しいようですね。今のまま経営状態が問題なくあるよう願うばかりです。本当にどうもありがとうございました！

回答No.10

noname#17334

まず、定期借地権と建物譲渡をセットで、「司法書士」に依頼するところから話はスタートです。
相談しながら確かめていってください。
当然ネットでのご相談ですから、おおざっぱな方向性がつかめればいいのだと思って
お答えしてきています。

法務局が受け付けてくれるかどうかは、やってみないとわからない感じになってきました。
まことにはやとちりで申し訳ありません。
私根抵当があって住宅ローンがあるマンションの所有権移転登記の謄本手元にもって
います。（＾＾）もちろん債務者とマンション所有者は赤の他人。
やってくれるという気がします。まことに頼りない返事ですみません。（＾＾；
http://www.pref.nara.jp/jutaku/seisaku/teishaku.html
定期借地は、建物譲渡付にして３０年で終了させます。建物が朽ち果てて借地権だけ残るのも
ご子息の代でトラブルのもとですから。

＞建物の登記はやはりしておいたほうがよろしいのでしょうか？
というか、建物の所有権がお父様から質問者さまへ移す所有権移転登記は必要です。
所有権を移転しないと、何が困るか。お兄さんの代で家賃の支払いが続くこと
借家人だと土地が他人に売られた場合、出て行かなくてはいけなくなるケースがある。
家を所有していれば、土地が仮に他人に売られても出て行かずにすみます。

>この定期借地契約をしただけでは、競売にかけられた時に在住し続けることはできないのでしょうか？

倒産のケースでは呑気に売却などしていらえません。いやおうなしに競売です。
会社の屋台骨をささえている土地である以上、仕方が無いことです。
倒産リスクにそなえての建物取得だとすれば、お兄さんが悪意で他人に売らないかぎり
借家でも同じという感じに思えます。地代と家賃の額のちがいこそあれ

>建物部分の固定資産税の支払いは本来、建物在住者がすべきなのですよね？

そうです。

お礼

ありがとうございます！
もちろん、大ざっぱな方向性で十分というか、とても詳しくて感謝感謝です。。

そうですね。
定期借地では対抗できないと分かりましたが、税金を払ってでも所有権移転登記はやはり必要ということですか？分かりが悪くてどうもすみません。。
対抗できないのなら、借家していたのでいい気がしてきました。兄は会社にも私にも不利益にならない方法を考えてくれておりますが、専門家でないのではっきり答えは出せないようです。1度依頼してちゃんと相談をしてみたほうが良さそうですね。

回答No.9

noname#17334

いや、こちらこそ言い過ぎました。
大人気ない言動で失礼しました。
法学部の学生さんかと勘違いしました。

詳しくありがとうございました。以前から疑問に思っていたことを、この機会に
勉強させていただきました。ありがとうございました。
御礼申し上げますとともに重ねてお詫び申しあげます。

>父が経営する会社の所有する土地・建物があり、それは銀行の担保となっており、
>抵当権がついております。

この一文で最初から私は「根抵当」前提で考えていました。
所有はもちろんお父様ということです。
会社経営の場合、自己所有の土地に根抵当をつけるのは企業なら普通の行為
だと思います。

>もし根抵当権であるならかなり難しいと思わざるをえません。
>根抵当権は枠支配権であり極度額の上限まで、確定時までの被担保債権すべてを負うことになります。

勘でモノを言っては申し訳ないけど、土地と建物はキャッシュで買われて、土地は当座の
資金繰りのために銀行の根抵当をつけていると思います。（また憶測でものを言っています
スミマセン）

>定期借地権はあくまで普通の借地権の変種にすぎません。
>定期借地権設定者から他人に（土地の　注釈筆者）所有権が移った場合に、定期借地権である旨の
>登記をいれておくと、その第三取得者に対抗できます。
>その意味で出て行かなくて良いということです。「第三取得者」に対して対抗できるということです。

ここが重要なポイントですね。目からうろこです。モヤモヤがすっきりしました。
ありがとうございます。
普通借地権を物権として登記する例は少ないと聞いています。ですから建物登記で借地権の
登記と同等であると記憶していました。
定期借地権の旨を登記したら、第三者に対抗できるのですね。

土地はお兄さん名義になっても、よその人に売られても出て行かなくていい。

**********************************************＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
抵当権は価値支配権であり、先順位の抵当権による執行を受ければ、後順位の賃借り権は敗れます。これは定期かどうかの問題ではありません。登記の順位の問題です。一見、競売後の取得者も承知で買うのだから対抗できるのではと思ってしまいますが、それでは、抵当権が対抗できるという意味がなくなってしまいます。あくまで、先順位の担保権には対抗できないのです。また、先に執行後に残るものを書きましたが、強制執行されると、消除主義といって、基本的に全ての権利をさらの状態にしてしまいます。例外的に引受け主義が採用され、前記のものが残ることになります。
*********************************************＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
こういう理解でいいですか？
土地に関する抵当権の行使、つまり競売にかかると、借地権者でも負ける。権利を失う。

そうですね。これはもっと目からうろこ。というかやっとわかりました。深く感謝いたします。
怒った甲斐がありました。いえ申し訳ありませんでした。
ここまでレクチャーしてもらったらお金払うべきです。
一度一杯ご馳走させてくださいませ。
借地権を設定するには、そもそも抵当権を少女じゃなかった消除（借金はらってきれいにする）
必要があるということですね。

>不利益な登記は承諾書がなければ通りません

つまり定期であろうがなかろうが借地権の登記はできない。そういう結論でいいですね。

*************************************************＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
同一人名義の建物と土地について、共同抵当権が設定されているようです。
この場合、強制執行がされた場合、法定地上権というものが発生します。
せっかく建物があるのに、持ち主が建物と土地で互いに変わることにより建物の占有するよりどころを失ってしまって、建物を壊す以外ないというのは不経済なので、建物を保護する為に認められたものです。
これが発生する場合、土地の利用権は建物側にあるので、ほとんどの価値を建物側が有することになります。ですので、土地にはほとんど価値がない状態であると思います。
強制はされていませんが、こうした価値の問題を回避すべく共同で強制執行できるようになっており、建物と土地の買い手を同じにするような執行をすることができます。これは抵当権者の権限です。
**************************************************＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
ここも質問者の方のためにこなれた言い回しに解釈させてください。
本当に勉強になります。ありがとうございます。

今回のお父様所有の土地については、抵当権が設定されているけど、建物には
抵当権が設定されていないが、抵当権者（銀行）の権利として建物を土地の所有者と同一
になるように裁判所で売却命令が出される？

ここがポイントですよね。

>もしものために対応するには、弁済できるだけのお金を用意する以外ないのではないかと思います。
>抵当権の額がいくらなのかはわかりませんが、順調に返していけば問題ないのではないかと思います。
>債務は減る一方ですので。

私思ったのは、町工場の一角とかなにかで土地に他にも事務所や資材置き場とかある場合
なんですよ。そうなると根抵当の極度額も７０００万円とか、家屋の価値をはるかにうわまわると
思います。会社の当座のための根抵当とすればそう簡単に消除できる額ではないと思いますよ。

せっかくここまで詳しく書いていただいたのでまとめます。
問題は、抵当権の額というか抵当に相応する債務の額がいくらかです。
会社が危なくなったら、それを支払って、土地を守れというお話ですが
破産という事態は、そんな悠長な話ではないです。

資金繰りにこまって当座の金に困って不渡りが出るわけです。
払える金があれば、質問者さんを守る前に、期限の迫った約束手形の
支払いにあてるのではないでしょうか。

それと、会社を継ぐのがお兄さんならば、当然会社の借金の
連帯保証人になります。
というか会社名義の土地があればそれを抵当にいれますが
資産をもった経営者が連帯保証人になって銀行から金を借ります。

倒産になると連帯保証人の財産を競売にかけて債務弁済にあてます。
お父さん名義で根抵当がついている土地は、相続で債務もそのまま引き継がれ
ますから、誰が社長になっても会社が倒産すれば、会社資産の整理
連帯保証人の会長、もしくは社長の資産を競売にかけて債務の返済にあてる
ことになります。

そのとき、裁判所で執行がなされると家も売らなくてはいけない。
そういう結論です。

家屋を登記することで、実はｊｅ７７さんの言われたら法廷地上権が発生します。
これは、名義をわけた場合発生してしまうんです。
この登記を、ｊｅ７７さんは、「登記官がうけつけない」と書かれています。
じゃ借金返済しない限り名義かえられないという話です。

どうするか。今のまま借家として借りていくしかない。一部文筆とか
できれば、抵当権設定しなおせるのですけどどうでしょうかね。

お礼

土地と建物はキャッシュで買って、土地は当座の
資金繰りのために銀行の根抵当をつけています。その通りです。

対抗できないのなら、抵当権を消除する必要がある。のですね。一体それがどのくらいのものなのか分かりませんが、銀行担当の方に調べていただこうと思います。。
あと、一部文筆という形もあるのですね。これも敷地が広いため、住居部分だけでもできるか調べてもらおうと思います。ありがとうございます。

回答No.8

je77

大変、yamadanaokakashiさんのご気分を害してしまったようで、申し訳ありませんでした。
yamadanaokakashiさんがどのようなスタンスでお答えになっているかも考えず、ただただ失礼にあたる書き方をしてしまいました。申し訳ありません。
又、宅健主任者と一級建築士を保持なさっている不動産の専門家だとも知らず大変失礼しました。
「あなたは誰？」
とありましたので、お答え致します。
私は大したことないのですが、行政書士でステップアップに司法書士を勉強中の者です。
今回は大変失礼しました。
もうこのようなことのなきよう気をつけますので、どうぞ今回だけはご容赦お願い致します。

私の頭は多くて行政書士と司法書士の範囲ですので、税法関係はわかりませんが、浅学ですが私見を述べさせて頂きます。
先順位抵当権が登記されている場合に、後順位で定期借地権を登記しても対抗できないと考えます。
抵当権は設定当時における対象物の価値に基づいて設定されるものです。
定期借地権は５０年以上の定期で更地で返すという借地権設定契約。債権です。
設定するのに先順位抵当権者の承諾がいるということはないのではないかと思います。
先順位には対抗力があります。
民法１７７条により先順位抵当権は後順位の用益権に勝ちます。
後ろに何がこようが関係ないのです。
競売手続は民事執行法の問題ですが、残るのは留置権と、担保権に先順する最先順位の用益物権、使用収益しない旨ある質権、非担保仮登記、仮処分になります。

定期借地権はあくまで普通の借地権の変種にすぎません。
定期借地権設定者から他人に所有権が移った場合に、定期借地権である旨の登記をいれておくと、その第三取得者に対抗できます。その意味で出て行かなくて良
いということです。「第三取得者」に対して対抗できるということです。
登記があれば、これから土地を買う人はそれを承知で買えますよね。
ですが、抵当権は価値支配権であり、先順位の抵当権による執行を受ければ、後順位の賃借り権は敗れます。これは定期かどうかの問題ではありません。登記の順位の問題です。一見、競売後の取得者も承知で買うのだから対抗できるのではと思ってしまいますが、それでは、抵当権が対抗できるという意味がなくなってしまいます。あくまで、先順位の担保権には対抗できないのです。また、先に執行後に残るものを書きましたが、強制執行されると、消除主義といって、基本的に全ての権利をさらの状態にしてしまいます。例外的に引受け主義が採用され、前記のものが残ることになります。
もし、なんらかの特別法で後順位が対抗できるような法律があったとしても、先順位に不利益を及ぼすような登記を入れるには、必ず当該先順位者全員の承諾が
必要になります。
銀行にばれるばれないという問題は生じえないのではないかと思います。
不利益な登記は承諾書がなければ通りませんので。
私はそういった特別法は浅学ですので聞いたこないのですが、あるとしても承諾を得るのは難しいと思います。
建物の名義については、先順位抵当権者は対抗力を持っていますから、だれの持ち物になっても変わらないので関係ないとではないかと思います。

同一人名義の建物と土地について、共同抵当権が設定されているようです。
この場合、強制執行がされた場合、法定地上権というものが発生します。
せっかく建物があるのに、持ち主が建物と土地で互いに変わることにより建物の占有するよりどころを失ってしまって、建物を壊す以外ないというのは不経済なので、建物を保護する為に認められたものです。
これが発生する場合、土地の利用権は建物側にあるので、ほとんどの価値を建物側が有することになります。ですので、土地にはほとんど価値がない状態であると思います。
強制はされていませんが、こうした価値の問題を回避すべく共同で強制執行できるようになっており、建物と土地の買い手を同じにするような執行をすることができます。これは抵当権者の権限です。

このようになるのではないかと浅学ながら思っております。
ですので、もしものために対応するには、弁済できるだけのお金を用意する以外ないのではないかと思います。
抵当権の額がいくらなのかはわかりませんが、順調に返していけば問題ないのではないかと思います。債務は減る一方ですので。
もし根抵当権であるならかなり難しいと思わざるをえません。根抵当権は枠支配権であり極度額の上限まで、確定時までの被担保債権すべてを負うことになります。根抵当権はこうした厳しいものであるので、確定期日が決められていなければ、設定経過から３年後に確定請求することができます。会社が危険になればそれも考えるべきかと思います。ただ、確定させてしまうと、銀行は新たな貸付けには担保がないので、貸付けは止まっていますものとなると思います。

お礼

アドバイスどうもありがとうございます(^^)

「先順位抵当権」というのは抵当物件すべてにあてはまることなのでしょうか？それとも、そうかそうでないか調べてみるべきなのでしょうか？
でももし全てなら・・後順位の場合対抗できないのですね。。
銀行さんいわく、抵当の金額は現在のところ順調に返せる目処はたっているそうで心配はいらないといわれましたが、万一を想定してしまい・・心配性なのかも知れません。でも、30年は住み続けたいという意思のもとにもう1度銀行さんと会うように話をつけてみます。。

回答No.7

noname#17334

補足です。

制度が完璧ではないです。確かに登記官には権限がないけど,
登記官が文句をいわないからってあとあと問題になった例がいくらもあります。
確かに、登記官はチェックしないかもしれません。
わかりませんよウソかもしれませんし、
そうだからといって抵当に入っている土地のうえの建物は勝手に名義変更して
銀行が黙っているかどうか保証の限りではないと言いたかっただけです。

おそらく自信のないことをさも自信ありげに言っているように聞こえたのかもしれませんね。
すみません。

これ、悪いけど不動産の専門家でも悩むとても高度な問題です。
まず、借地権認定課税の話
それを回避する手立てとしての定期借地の適用
抵当権者と上物の建物の所有権移転による土地の価値の低減
（定期借地の場合、価値はそこなわないものの、建物と土地が同一名義だった
状況から新たに土地に定期借地権という権利が発生するわけで、
それが抵当権者に告知せずに可能かどうか・・これは抵当権の法律の問題です。
宅建持っていてわからんのかといわれるとまことに面目ない。

それを、なるべく分かりやすく専門用語使わずに書くと、内容は輪郭だけのラフな
ものになります。
名義変更して税法上問題ないか、抵当権の価値の毀損にならないか、
そりゃ専門家に聞けというのは早い。
でも考え方の方向性（仮説）を持って望んだほうが、理解が早いです。
私が、まったく的外れなことを言っていますかね。
怪しいから・・って私が自己顕示欲でこういうこと書いているとでも
言いたいのでしょうかね　　　ったくもう。

私の実家で、母が祖母の土地に家を建てました。
祖母がなくなり母の姉がその土地を相続し、さらに従兄弟が相続して
家を壊せということで今もめている最中なのです。
だから、経験者として想定借地権や税理士の友人から確認して知った
ことを全部ここに書きました。

定期借地は私がビジネスマンとして勉強して得た知識です。
もう一つは、以前もどこかで書きましたが、
妻が先夫と離婚する際、先夫名義のマンションを所有権だけ書き換えて
住宅ローンと根抵当の債務者を先夫のままに彼が倒産するという
憂き目にも会いました。幸い私と再婚した際に私が代位弁済して
ことなきを得ました。
そういう”経験”から書いています。
専門家だって実務経験でものを書きます。
わたしは、定期借地については企画経験あり、その他については
実際の問題で問題解決した経験者です。
細かい用語まで間違い指摘するならもう二度と書きません。

ただ，誰かさんのように「専門家に相談しれ」ではここの意味ないでしょう。
私が非力を省みず多くの間違い引き込んでも、なるべく自分の知ってることで
質問者さまのお役にたてそうなことを書かせてもらっているだけですから。

正直、恋愛なんかの主観的質問とちがって、不動産の質問は
いつでも自分の知識フル動員して答えています。今までいくつも答えてきています。
時々間違えたりします。でも親切な人がさりげなくフォローしてくれて私も勉強に
なります。

こういうスレでは時々私のようなものを「おしつけがましい奴」「知ったかぶり」
「おせっかい」ととって批判する人が出てきます。
まぁいいです。喜んでくれる人が半分いれば満足ですから。

こういうネットの場で長文にできくわすと反射的に嫌悪感持つやからがいるのは
わかります。でも質問者さんにむけた書いた文なので、他の人が読んで理解できなかった
からって馬鹿にしないでほしいです。

２チャンだったら　うざい粘着！！ですまされそうですけどね。
私はここのまじめな雰囲気が好きなんです。
長い文章も容認してくれるのが自分にあっています。

お礼

ありがとうございます。
とても親切に素人にも分かるよう分かりやすく書いてくださっているのが伝わるので、ありがたいと思っております(^^)

抵当権者に告知するつもりでおります。
先日銀行の担当さんに、定期借地のことと名義変更の件を話しましたら、今とてもうまくいっているので、そこまでする必要があるか？という感じのことを言われました。が、担当者は若くおそらくその状う要請を認識してない上での発言ではないかと思います。現に、抵当権をはずす方法をたずねたのですが、よく分からないようでしたので。。
実際この建物部分の抵当権をはずせたら、いいのですよね？どのくらい費用がかかるか想像もつきませんが、そうしたら、定期借地も組めて、名義変更もできるのではないでしょうか？
でも・・やっぱり銀行が許可しないかもですね。。

回答No.6

noname#17334

Je７７さん

そこまでいいますかねぇ

ちょっとびっくりです。
私を懲らしめて気持ちいいですか

>こんなこと言いたくないですが、yamadanaokakashiさんの回答はかなり怪しいですよ。
ちゃんと専門家に依頼なさった方がいいです。

というか完全にルール違反。おまけに失礼です。
私の誤答は私の責任で負います。あなたに批判されたくない。
そういう書き方でなくて
単に　あなたの知る事実を書けばいいです。
なぜ、私を批判しないとあなたは自分の意見が書けないのですかね。

誰だって間違いあるでしょう。
あなた人の名前呼び間違えたりしませんか？

まあ別に無視すればいいですけど、正直善意で書いている私に
あなたが批判する権利ないと思いますよ。
お金とってるなら別。
それと私が専門家と名乗ったのもあなたの勝手な誤解。

専門家に相談しますって。ネットでなにができますか。
ご本人最初からそのつもりでしょう。
別に私など無料の書き込み相談だからご自身で裏を取られます。

ちなみに私は宅建主任者で一級建築士
不動産分野の専門家に間違いないですが、言い間違いとかありますよ

名誉のためにいいますが、定期借地権については詳しいです。
その部分は確かに
専門家　と書きました
しかし　あなたよく見てくださいよ
それ以外は
経験者として書いていますよ

正直ここまで詳しく書いて
怪しいから信用するな
なんかモチベーション下がりますね。
書いて損したなぁって感じ
こういう批判はよくうけますけどうんざりですね。
ちゃんと非礼を謝ってほしいなぁ。

この場合底地権者が変わった場合を想定してあえて公正証書をすすめて
いるつもりです。
金をもらってやるコンサルでないから気を抜いているな
といわれると返す言葉もないです。

いやありがとうございますというべきでしょうね。
こいつはあてにならない・・書かれる身にもなってください
ここはいいですか素人の助け合いの場。
完璧な答えなんてないけど、皆でフォローすればいいでしょう。
私がいつ自分が登記の専門家と書きましたか？

大変腹が立っています。
せめて私のいままでの書き込み内容読んでからそういうことを
言ってほしいです。不当な名誉毀損（匿名だからいいか（＾＾））

というかこういう批判ひとつで善意の書き手が消えていくのだということを
お忘れなく。

あなたところで誰？