借地が競売にかかります

質問

土地を10年契約で借りて事務所をかまえています。建物の登記もしております。
先般地主さんの会社が破綻し、土地を担保に融資をしている方が競売を申し立てたことを知りました。
土地の契約時には、すでに融資が行われており抵当権登記がありました。

今後どのようになりましょうか。
いまやっておくべきことは何かありましょうか。
新たな土地所有者に立退きを迫られますか。
それとも少なくとも契約期間はそのまま借り続けられるでしょうか。
地代の変更は受けなければなりませんか。
　　　　　　　　　　　　　　　　よろしくお願いいたします。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

＞事実関係の確認に時間がかかりましたが、競売は土地のみの申し立てでした。

そう云うことであれば、そうなのでしよう。
もし、このまま続行したとして、買受人が表れたとすれば本訴では間違いなく収去です、そのうえ自己の費用で収去しなければならない運命の建物なので、tootyannさんとすれば大損害です。
私ならば喜んで買います。「買うものがいない」と思わず、競売開始決定に対して異議の申し立てをして(民事執行法11条)この競売を取り消すべきです。
法律が改正されて間もないので、このことを熟知している弁護士は少ないと思いますが、是非、真剣にお考え下さい。
今回の回答を、あえて「専門家」とします。30年以上の経験をもつものですから。

補足

とるべき道がはっきりしてきました。
申立人と交渉に入り、任意売買に持って行く＝高い買い物になるリスク
この方向で行くしかないと思っていました。

異議の申し立てについて勉強してみます。
幸い少し残された時間があるようです。判断を間違えないようにしたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

tk-kubota

tootyannさん、
この問題は、もしかして、借地権の登記はしていないでしようね。
建物の登記ではなく、土地に対して抵当権者の承諾を得て賃借権の登記をしてあれば、抵当権者は土地だけしか競売することができません。
そして、その競売で土地を買った者に対しても賃借権を主張できるので、建物の取り壊しなど考える必要はないのですが。

お礼

御礼も締め切りも大変遅くなりました。申し訳ありません。
おかげさまで、取り下げ、任意売買で決着いたしました。申立てた人は私に土地を買って欲しい思惑があったようです。よって一括を選択しなかったようです。
申立費用も債権となるとは、知りませんでした。
高い買い物になったのかどうかわかりませんが、無知であることの怖さを思い知り、いい教訓となりました。

何度もアドバイスいただきありがとうございました。

補足

知り合いの不動産屋でもしかられました。
抵当権に対抗できる借地権の登記は行っておりません。
当然土地の購入の際は、抵当権に敏感になりますが、借地権がこんなに弱いものとは露考えていませんでした。
ここのところ納得するのに、ずいぶん時間がかかりました。

回答No.2

tk-kubota

＞地主の名義ではなく、借地人である私の名義です。

誰の名義であろうとも一括競売となります。
何故、このような法律改正があったかと云いますと、従来、抵当権設定後の建物は「短期賃借権」と云う一定期間、買受人に対抗することができたのです。
ところが、その短期賃借権と云う権利は廃止され何の権利もなくなったのです。
そのようなわけで、土地の買受人から、即、収去される運命の建物になったのです。
それでは建物所有者がかわいそうなので、一相、土地建物を売却した方が双方の利益になると考え、そのような法律となったのです。
tootyannさんは「地主さんの会社が破綻し、土地を担保に融資をしている方が競売を申し立てたことを知りました。」と云うことなのですが、そうだとすれば、その競売は民法389条に反しているので「おかしいナ」と考えました。
もう一度、土地と建物の登記簿謄本を取り寄せて調べてみてください。

回答No.1

tk-kubota

この文章は少々疑問に思います。
何故なら、3年ほど前に法律改正がありまして、抵当権設定後に建築された建物は、土地の抵当権者が土地を競売する場合、建物も一緒に競売できるようになりました。(民法389条)
従って、ご質問のように土地が競売となっていて、建物が同時に競売となってないことはあり得ないことです。
なお、その競売で建物は失いますが、その代金は裁判所から通知があり次第もらいに行けばくれます。

お礼

16年4月の法改正により条件次第では当事者でない第３者の権利まで含め競売が出来ることを知りませんでした。
複数の方からアドバイスをいただきましたが答が違う理由がおぼろげながら理解できた気がします。

さて事実関係の確認に時間がかかりましたが、競売は土地のみの申し立てでした。一括競売が出来る条件が申立人にはあります（対抗できる要件がこちらに見当たりません）が競売申し立ては土地のみでありました。競売申立人は何らかの理由により一括競売を申し立てませんでした。
裁判所にも確認いたしましたが、上記の通りであります。また建物の登記や賃貸借契約書の内容について把握しており、競売の書類にはこの旨記載されるようです。
相談した複数の方の見解は、一般の人は誰も札を入れないだろう。とのことで、そんな物件です。
その他は質問にあるとおりです。

改めてよろしくお願いいたします。No2の補足で書き込むべき内容かもしれませんが、今後もいっぱい補足がありそうなので使わずにここでいたしました。

補足

借地の上に立てた事務所は、地主の名義ではなく、借地人である私の名義です。
見当違いの補足でしたらご指摘ください