地代代払許可決定後の土地賃貸借契約解除についての質問です。

質問

地代代払許可決定後の土地賃貸借契約解除についての質問です。

地代代払許可決定後、地主が翻意して、契約解除の内容証明を建物所有者へ送りました。
果たして、裁判所の代位払許可決定と、地主による賃貸借契約解除の意思表示はどちらが有効
となるのでしょうか。

私は債権者（会社員）でして、。債務者所有の建物（土地は借地。地代は６ヶ月滞納の状態でした。
所有者債務者はすでに立ち退いています。）を６月に不動産担保競売申立をしました。同時に、地主様から地代の納入状況を確認した上で、裁判所に６ヶ月の不払いがあるために、債権者においての地代代払許可を申し立てて、許可されたのです。
その直後に、地主から連絡があり、契約解除したというのです。

これにより、借地権のない、建物となり、競売手続きにおいて落札される可能性はないかもしれません。裁判所担当部署および執行官はすでに契約解除の意思表示のあったことを知っています。

債権者として、このような場合、地代を無理にでも支払うことはできるのでしょうか。
または、代払許可決定が出ている以上、地主が受け取らくても、供託してでも、代払をしなくては
いけないのでしょうか。

月曜に対応をしなくてはいけなくて、教えていただければと思います。

ここまで読んでくださりありがとうございました。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

地代代払許可申請は、将来土地賃貸人が地代不払を理由として土地賃貸借契約を解除されると、債権者としては材木価格の建物となってしまい、不測の損害を防ぐためにあります。
ですから、申請があり裁判所が認めれば債権者は土地賃貸人に地代を支払うか、拒絶すれば供託ができますが、その時点で、土地賃貸人が土地賃借人に地代不払いを理由として契約解除しておれば、土地賃貸人とすれば受領を拒否できますし、供託しても、契約解除がよみがえるわけではないです。
今回は「地主が翻意して」と云うことですが「ひらきなおって」と同様と思われます。
ひらきなおったとしても、代払の前に最早不払いがあるなら、そして、契約解除の意志表示しているならば遅いことになります。
今、できることは、契約解除の無効の主張ですが、この本訴も難しい気がします。
民事執行法による代払許可申請の前に、民法474条による第三者弁済しておくべきだったと思います。
代位払許可は契約解除を阻止することはできないことになっています。

お礼

とてもわかりやすい説明をしていただき、ありがとうございました。大変助かりました。
これで、競売による売却はあきらめられます。
あとは地主様に競売入札や任意売買等の交渉をして、何とか回収につなげて生きたいと思います。