借地権について教えて下さい。

質問

父が借地権者の土地に私と母が登記名義人である建物を平成8年に建築したのですが最近地主が土地を不動産会社へ売却致しました。私はこのままここに住むことは出来ますか？
現在の建物が建築される以前は父親名義の建物があり、平成7年の地震の影響で取壊しました。
土地はお祖父さんの頃から借りていたようです。
宜しくお願い致します。

回答No.4

meikaihonp

不動産会社の考えそうなこと。
路線価１００として借地権割合が５０％として。
５０以下で購入して、借地権者を追い出す。
権利なしで更地価格１００で売れば差額が儲け。
借地権者に払う分が少なければ少ない程、儲けは大きい。更に、一帯を纏めれれば更に良い。
貴方も、その土地を買い取る方向で頑張れば？
不動産に詳しい弁護士に相談すれば良い結果が得られるかも。
一銭も出さずにせずに、解決できる問題ではなく、応分の費用負担を覚悟して、弁護士に相談するのが得策だと思います。
近所の物知りさんに聞いて済ます問題ではないようだと私は思いますが、如何？

回答No.3

noname#59315

借地契約はどのようになっていますか？

平成8年に新築されたとのことですが、これは借地契約を改めてあなたとお母さんが借地人としてされたのでしょうか？
この場合は借地権は新しい地主に対しても有効です。

平成8年に地主の許可を得て新築しただけで、借地契約は既存（父親名義）のものであったとするならば、残念ながら＃２の回答の通りだと思います（旧法の建物保護に関する法律でも結論は同じです）。
ただし、第３者には借地権を対抗できなくても、現在の地主との契約は有効ですから地主に借地契約の継続を要求することが出来ると考えます。債務不履行となれば損害賠償義務が生じます。

口頭による契約であって、契約書なるものが存在しない場合は、借地権者が父親なのか、それともあなたとお母さんであるのかが争点になると思います。

回答No.2

kinaia

【借地借家法第10条】
１　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

１０条１項は建物所有を目的とする借地権の対抗要件について，その登記がなくても，土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していればよいとしています。

そして、建物の登記名義人は，借地権者本人でなければならず，借地権者以外の者（例えば借地人の配偶者、子など）名義の建物があったとしても対抗力は認められません。

また、取り壊し及び改築より10年が過ぎているので２項の措置も受けられません。

さらに、民法には「賃貸人たる地位の移転」という制度があります。
登記簿上、借地権を対抗されない土地として不動産会社は買い受けている（建前上は）ので、不動産会社は地主さんの賃貸人たる地位を引き継ぎません、賃貸人たる地位は地主さんのままです（地主さんと不動産会社との間に特約があれば別ですが）。

となると、賃貸人ではないわけですから不動産会社に正当事由があるかどうかは関係なく、質問者様のお父様の借地権は新所有者である不動産会社に対抗できなくなります。対抗できない借地権ということなので不動産会社からの建物収去土地明渡請求を拒めなくなってしまいます。

もっとも、不動産会社からの請求が権利濫用として排斥される場合もあります。

なので、一度弁護士なり司法書士に相談されることをおすすめします。

回答No.1

hazu01_01

おじいさんからの借地ですか。そうすると旧法の借地権かな。
かなり守られています。
貸主に正当な事由がなければ、更新を拒絶することができなくなっています。
売却しても以前の契約を引き継ぎますので、貸主の自由にできません。
ただ、相手は不動産会社のようですので、事が大きくなったら弁護士等の専門家に相談した方がよろしいと思います。
問題点を整理して、一つ一つ整理していってくれるでしょう。