家の売買

質問

以前にも関連することで質問させていただいたことがあるものです。
親の土地を使用貸借して家を建てたのですが、今度土地ごと売って新しく家を買い換えたいのです。

家を見積もってもらった不動産屋さんは、土地、建物ごとまとめた金額で売買しますから、あとはあなたたちが当初手に入れた割合で分けてください、という話でした。
不動産屋さんの言うとおりにしますと当初、土地と家が新築時の購入価格は2：1でしたので
例えば、はじめに土地3000万円(親)、家1500万　円(子）の4500万円で購入していたとして、
今度売るときには土地建物全部で3000万円なら、2000万円は親1000万円は子という形になります。

そうではなくて結果的に割合は変わりますが、土地は1800万円、建物は1200万円、という形での売買はだめなのでしょうか。というのは、家の外壁等を直してから売買するので家のほうにお金がかかるのです。（でも、割合が変わることは贈与とかそういう風な解釈をされるとか、もっと他に何か不都合が出るのでしょうか？）

それから、売った代金すべてを買い換えたい家に使うという前提で、その3000万円をつぎ込む場合、親の分（が2：1の2000万円だと仮定して）をどういう形で使うのが一番良い方法でしょうか。
　例えば、1.　相続税清算課税制度を利用して贈与してもらう。
　　　　　　2.　割合で分けた金額分を新しい物件の登記の時に親の名義にする。
　　　　　　3.　それ以外の方法（があれば）
ぐらいしか考えが浮かばないのです。

どなたかアドバイスいただければ有難いです。よろしくお願いします。

回答No.2

naeme_rex · ベストアンサー

家1500万　円(子）の4500万円で購入していたとして
⇒税務署の現価率表を参考にして、売却時点の建物の価格を導きだします。（建物は新築当時は一番高く、年々償却していく代物ですから。）

例）※25年の耐用年数があり、10年経過したとした場合。
1500万円×0.64（現価率）＝960万円（建物価格
総額　3000万円-960万円＝2040万円（土地価格
となります。
税務署では、1500万円で建てた家が、新築時より高くなるようなことは認められません。また、何も対処をしていない場合、税務署の原価率をもって建物価格の算出をされ、※例のように土地価格を計算されます。

結果
思いとおりに計画した場合には、必ず売買契約書の価格に土地価格○○○万円、建物価格○○○万円、総額○○○万円と明記する必要があります。
この時、新築時より建物価格が高い場合、認められないケースがありますので、現価率を考慮する必要がありますが、売却した建物の維持状況が非常に良く且つ、毎年程、何らかの手入れをしていた等を根拠とすれば問題はさしてありません。

売却後の計画は、土地・建物の按分が決定してからの問題ですので（色々な方法がありますから）ここにでは以上だけにしておきます。

お礼

>結果
いただいたアドバイスを読ませていただき、客観的に考えられなくなっていたことに気がつきました。
ありがとうございます。

>売却後の計画は、土地・建物の按分が決定してからの問題
その節はどうかお力をお貸しください。
ありがとうございました。

回答No.3

ssgiri

不動産の売買について不動産屋が分かるのは相場だけだと考えたほうが賢明です。税法に関することは実績のある税理士または税務署へ問い合わせることが良いと思います。税務署に直接出向くことに抵抗があるのなら匿名による電話相談も可能です。売買に関する業務が不動産屋の仕事ですからあてにしないほうが安全だと思います。

お礼

>不動産屋が分かるのは相場だけだと考えたほうが
確かにそれを感じました。
アドバイス、ありがとうございました。

回答No.1

shino0413

全然自信ないんですけど、土地建物の売買は単なる商取引に過ぎないので、それぞれ
いくらで売りたいかを決めれば問題ないのでは。ただ一般的な取引価格から外れすぎ
ていると、贈与をごまかしているとられると思うので、注意は必要かと。

＞外壁等を直してから売買するので家のほうにお金がかかる
あくまでも希望額ですから、売る前に補修する分を上乗せするのは構わないのでは。
相場も含めて、不動産屋に相談した方が良いかと。

＞売った代金すべてを買い換えたい家に使う
特例範囲内の贈与と、残りは借金にすれば無問題では。贈与ととられかねないので
借用書を取り交わして、毎月１万円でも良いから親の口座へ振り込む。

お礼

アドバイス、ありがとうございました。
不動産屋さんは相場は教えてくれるのですが、あとのことはよくわからない？のか、相談になりません。
取引を止めようかとも思っていました。

参考にさせていただきます。ありがとうございました。