土地の上に建てた家の買い替え
- 親から使用貸借している土地の上に建てた家を売却し、買い替えをする際に親が収入や税金の問題を気にしています。
- 親は売却した場合に収入が得られると税金が上がるのではないかと心配しています。
- 現在の地価が購入時の値段の半分以下であるため、売却益は期待できない状況です。
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親から使用貸借している土地の上に建てた家の買い替え
以前、土地の購入は親が、それを使用貸借することでその上に建物を私が建てるということで土地建物を同時購入しました。今度それを売却し買い替えをしようと思うのですが、親が、売却したらいったん土地の分の親の収入が出来てしまうのではないか、そうなれば親の国民健康保険料等他にもなにか税金？が上がるのではないか(年金生活をしている親にとって不利益が起こる）と申します。そうならば親は売買した時点で相続の前倒し？という形で土地の分を生前贈与？するといいます。現在の地価は土地を購入した時の値段の半分以下で、結局親に売却益は出ないと思うのですが、売却益が出なくても、売却したらその売却金額がいったんは収入という形になってしまうのですか？ 親は少しでも親にも子にも有利な方法を探せと申すのですが、このような物件を売却して新たに家を購入する時に有利な方法って何かありますか？ 良い案がありましたらお教えください。お願いします。
- nemurenai
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>売買契約書が見当たらないそうなのです・・・。 困りましたね。売主も同じものを持っていますからたずねて見て持っていればコピーさせてもらうという方法は考えられます。 >購入時価格を証明できるものって売買契約書以外にないですよね・・・やっぱり。 ないですね。 >その住居に住まなくなってすでに5年立っていますので3000万年の特別控除は利用できない 合っています。 ＞国民健康保険料は通常所得又は課税所得に応じた保険料＞になっていますので >国民健康保険料以外に一時的にせよUPするものは他に何かあるのでしょうか・・・ 所得にかかる直接の税金は、 ・所得税（譲渡所得） ・住民税（譲渡所得） で後者は一年遅れで課税されますので要注意です。 所得に連動してる支払としては、既にご指摘の国民健康保険以外にはないと思います。 児童手当その他子育て関係では色々所得制限がありますが、高齢者には関係しませんので。 ＞土地を売却してから贈与だと、父には譲渡益課税、息子＞には贈与税となります。 >売買する前に相続時生産課税制度を利用して名義登記を私宛に変えたらいいのですか？ でも譲渡益課税の金額に差はないので、国保の保険料分の違いだけになります。 >そうすると名義書換にかかる費用はどれくらいかかるのでしょうか・・・ 一番大きいのは登録免許税で固定資産税評価額の１％です。 あとは司法書士手数料として数万円。 どちらがよいのかは国保の保険料と比較して決めてください。 >このようなことは本来どなたに相談すると良いのでしょうか。(税理士？司法書士？それとも？） 譲渡所得や住民税については税理士です。直接税務署でもかまいませんが。 登記費用については司法書士です。
その他の回答 (2)
>コピーでも大丈夫でしょうか？ それは良かったですね。大丈夫です。 一応税務署に電話でも良いから確認しておいて下さい。 それで課税が発生しないのであれば、そもそも譲渡益の申告は不要になりますので。この場合はその収支の書類をそろえて自分で最低５年は保管してください。 （ただし他の理由で確定申告する場合はこの件も申告する必要があります）
お礼
これまでのたくさんの質問に丁寧にお答えくださり本当にありがとうございました。心から感謝しております。 売主のご家族からも書類を早々に探してくださり、コピーを送ったとのご連絡をいただきました。 税務署には確認いたします。 これで親の心配を一つ減らせてほっとしています。 mickjey2さま、本当にありがとうございました。
まずその以前購入したときの売買契約書はきちんと保管してありますか？ その書類の有無が重要で、その書類が購入時価格を証明します。 つまりご質問にあるとおり、売却時の譲渡益課税というのは、「譲渡益」にかかる物なので、 譲渡益＝売却時価格－（購入時価格＋売却に要する諸経費） ですから、購入時価格を証明できればマイナスになります。証明できなければ売却価格の５％しか購入時価格として認めてもらえません。この場合は譲渡益が出てしまいます。 譲渡益がある場合でも、本人が居住する住宅を売却した場合は３０００万の特別控除があるので、課税の問題はありませんが。 国民健康保険料は通常所得又は課税所得に応じた保険料になっていますので、譲渡益（譲渡所得）があるかないかは重要な問題でしょう。ただ効果は一年間ですから、金額にすると数十万というレベルです。したがって売却によって得た収入からその分を差し引けばよいでしょう。 生前贈与は贈与税の問題があります。 相続時精算課税制度を利用すれば２５００万までは贈与税がかかりませんが、親は６５歳以上の要件を満たす必要があります。 この制度を使わずに贈与すると膨大な贈与税になります。 土地を売却してから贈与だと、父には譲渡益課税、息子には贈与税となります。
お礼
回答をくださり、本当にありがとうございました。 補足を載せましたので、もしよければお目を通していただければ有難いです。
補足
ご回答をいただいて、調べてみました。 ＞購入したときの売買契約書はきちんと保管してあります＞か？ 売買契約書が見当たらないそうなのです・・・。 ＞購入時価格を証明できればマイナスになります。証明で＞きなければ売却価格の５％しか購入時価格として認めて＞もらえません 購入時価格を証明できるものって売買契約書以外にないですよね・・・やっぱり。 なお、悪いことに私が転勤のためその住居に住まなくなってすでに5年立っていますので3000万年の特別控除は利用できないのではないかと思います。←合っていますか？ ＞国民健康保険料は通常所得又は課税所得に応じた保険料＞になっていますので 国民健康保険料以外に一時的にせよUPするものは他に何かあるのでしょうか・・・ ＞土地を売却してから贈与だと、父には譲渡益課税、息子＞には贈与税となります。 売買する前に相続時生産課税制度を利用して名義登記を私宛に変えたらいいのですか？そうすると名義書換にかかる費用はどれくらいかかるのでしょうか・・・ このようなことは本来どなたに相談すると良いのでしょうか。(税理士？司法書士？それとも？） わけがわからなくて申し訳ないです。
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補足
mickjey2さま 売買契約書のコピーならなんとか手に入りそうです。問い合わせたら、売主はもうすでに亡くなっておられたのですが、家族の方が「書類はあると思うのでコピーなら送ってあげる」ということでした。コピーでも大丈夫でしょうか？ 上の質問を最後の質問にさせていただきます。できればお教えください。 いろいろご教授いただき、感謝にたえません。ありがとうございました。