分譲マンション駐車場使用権

質問

部屋14戸.駐車場6台分のマンションです。
Aは部屋、家屋と駐車場の使用権を持っていたのですが、高齢で車を処分。駐車場の共益費は月々1000円ですが2000円でBは部屋は購入したが駐車場使用権は無し。その為AとB間のみで話、賃貸借の関係。Cは部屋を最近購入、駐車場使用権も以前住んでいた方より譲り受けた形。買った本人は部屋のみ賃貸借で他の人に貸し、駐車場は誰かマンションないで使う人がいればと希望を出すが、規約に駐車場は使用権の譲渡を受けた者のみ使用ができ、他の者は使用できない。但し、駐車場の使用権を有する者は、その部分を駐車場として使用でき他の目的に使用したり…車庫その他構築物を設置するなどにより現状を変更してはならない。又、駐車場使用権を有する者は、その権利を当マンション所有者以外の者に譲渡してはならない。とあるので、他の者にとめさせるのはと思い断る。その後Aは良くてCは駄目というわけにはとAにも断りを入れた。その後Aには停めずBは理事長通さずCと期限付きの譲渡契約書なるものを書きコピーを理事長の居ないすきに置いて行く。古いマンションの規約で不備が有るかも知れませんが不平等で一部苦情もあり。
後、共用部分から生ずる収入金は管理費に充当するものとする。と言う文言も管理規約にあります。
理事長は毎年持ちまわりです。
A B間は月々2000円
B C間は月々5000円
駐車場共益費は月々1000円
土地は、マンション所有者皆のもの。
平等にするにあたり良い手段がありませんか？ご指導よろしくお願いします。

回答No.3

tom900

駐車場の使用権については既に保有している人達が既得権益者となり、規約の改定などには抵抗します。
ですので、管理組合の総会で決議するしかありません。

駐車場の利用権は管理組合が管理する。
権利が不要（部屋の売却時も含む）となった権利保有者は速やかに管理組合に返納する。
※権利の又貸しは禁止
権利が返納された場合には、マンション区分所有者で必要者の応募及び公正な抽選によって決定する。
ただし、既存の駐車権利を有し既に他者に転貸している場合には、当該規約生後の借家人の変更は認めず、権利を有する居住者が必要としない場合には、管理組合に返納するモノとする。

上記の内容で全居住者に通告して、総会を開いて決議することです。
否決はされにくいと思いますが、又貸しを受けている方も、近隣の月極駐車場を借りるより安く、利便性が高いので反対に回る可能性はありますが、駐車場も実際には区分所有者の共有の財産である事を丁寧に説明して出来るだけ多くの賛同を得る努力はしましょう。

また、駐車場の権利を持っているとマンションを転売するときに買い手が付きやすいとか、少し割高で売却できるなどのメリットもありますので、全てを管理するのではなく、権利の保有は認めて、権利保有者から無償で貸与を受けて、管理組合の管理の下で、区分所有者に貸し、利用料金は管理組合に納付する格好が良いかもしれません。

まぁ最初の分譲時に駐車場の権利も一緒に販売した事が諸悪の根源でしょうけどね。

お礼

ありがとうございます。大変わかりやすく参考になります。どう進めていくか道がはっきりと見えました。

回答No.2

t_ohta

駐車場を管理組合から賃貸するのはどうでしょう。
使用者がいなくなると管理組合の収入が減るという問題がありますが、利用したい人が管理組合と賃貸契約を結ぶことにすれば使用権の譲渡などの問題は無くなります。

お礼

ありがとうございます。
その様にしたいのですが、今持っている者はどうしても使用権を手放したくなく、勝手に賃貸契約して利益を得てます。マンション所有者皆で話すしかないのかなぁ？とも考えてます。

回答No.1

中京区 桑原町（@a4330）

もうすこし、文を整理できないですかね、理解しにくい
駐車場に関する問題ですね、私なりに整理すると
住人Aは自身に使用権がある駐車場を住人Bに貸した。
非住居だが部屋の所有者であるCは自身が使用権を有する駐車場を非住人に貸そうと考えた。

マンションの規約では駐車場は使用権がある者だけが使える
駐車場の使用権マンション所有者にしか譲渡できない

以上からは理事のすべき事は
Aには使用権をBに譲渡するように促す
Bには譲渡を受けるまでは使用できないと伝える
Cには他人に使わせない様に伝える

しかし、マンションの規約にも一部問題がある。
Cの様にマンションの所有者だが、本人は住まず第三者に賃貸してるケースでは、Cが駐車場の使用権を持ってるならCの部屋を借りてる人は駐車場を使用する権利がある様に規約を改善すべきだと思います。

お礼

マンション内でゆっくりじっくり話し合います。ありがとうございました。

補足

ありがとうございます。文章が分かりにくく、申し訳ございません。内容は通じている様です。
今の状態だとBがとめることはできないと考えていいのでしょうか？現在の理事長は規約に不備があるならば、それをみんなで正して快適に過ごせるようにしたい考えです。B云く今の状態でも、不動産屋や弁護士に相談したが問題ないの一点張りで、とめると言ってます。弁護士さんの名前は教えていただけないが、プロがそう言ってるなら…早い者勝ちはよくないと思うが…。1から3はもう行動起こしてます。それでも聞く耳持ってくれません。