旧借地権の存在の有無とその取引の有効性について

質問

１．借地権の存在について
同一敷地に２棟の木造家屋があります。敷地と木造家屋１棟はAの所有で、もう１棟の木造家屋はBの所有です。何れも建物登記がなされており、BはAに地代を支払って使用しておりました。この不動産は、元々、昭和３０年代前半に相続が発生し、兄弟で分割した結果、このようになり今まで来ておりました。BはAに対して地代を納めていると言っても、当時の事なので、契約書等が存在するわけではありません。ここへ来て、BがB所有の家屋が不要となったので、地元の不動産屋Cを通じて、Aに対し借地権相当分として家屋を買い取って欲しいと、打診がありました。（Bはもう十数年前からここには住んでいなく、暫くは第三者に貸していたが、老朽化が激しく空き家状態であった。）この場合、借地権なるものは存在するのでしょうか。

以下に続く
２．借地権の取引の有効性について
借地権相当分として家屋の買取りを打診されたAは、お金も無く、買取る必要もない事から、不動産屋Cに対して、もどうする事も出来ないと主張しておりました。その１年半後位に、隣接するDが家屋を建替える事になり、家屋建替え後は、自分で商売していた作業スペースが無くなるので、B所有の家屋スペースを借りて倉庫兼・作業場として利用したいと不動産屋Cを通じて申し入れがありました。
Aは、Dとは近所付き合いも良く、特段、何もない事から、Dに貸すのは構わないと思い、Dに貸す承諾はしたとの事でした。
ところが、この不動産屋Cが、Aの知らない所で、Bの借地権付き家屋という契約をDと取り交わし、BとDの契約が行われていました。BとDの契約後に、不動産屋CがAに対して、こんどDがB所有の家屋を解体し、倉庫兼・作業場として使う事になったので、名義変更料を支払うという事とAとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。
Aからすると、BからDに借りる方が代わり、賃料もそれ相応に支払ってくれるという事で、何も疑問を抱いておりませんでした。契約通りに事が進み、Bの家屋は解体され、Dの倉庫兼・作業場として、プレハブ小屋が建てられ、４年間程、何事もなく推移してきました。
ところがここへ来て、賃貸者契約を結んだDが事情もあって、商売もままならず、賃料も支払えないので、賃貸者契約を解除したい、契約解除に当たっては、Bから買った借地権相当分の金額も返して欲しいと不動産屋Cを通じて話があった所です。（実際に、現時点では、地代は２ヶ月分の滞納。）これが問題となったのは、つい２日前で、地代が払えないという申し出があってから、どういう契約をしていたのか確認した所、実態がわかってきました。

※問題なのは
(1)Aは、Dが借りる事は承諾していたが、Aの知らない所で、不動産屋Cが着地権付家屋の売買取引をBとDの間で行っていた事。
(2)借地権の権利を主張しているが、家屋を建設して使用するのではなく、あくまでも、倉庫兼・作業場としての利用であり、借地権があるとは思えない事。

※相談事項は
(1)Aとすれば、借りているなら支払って欲しい。支払いが出来なければ、契約を解除し、更地にして出て行って欲しいという事。（但し、借地権と主張される部分の金銭については支払えない）
(2)このような取引が有効だったのか？そうでなければ、不動産屋に全て責任をとってもらえるものか

以上、長々と記載し、判りにくいと思いますが、どなたかアドバイスを頂ければと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.5

fujic-1990

典型的な事例ではないようですね。

> 賃借権です。これを売買したりする際には、地主Aの承諾は必要である

　その通りですが、問題は、Ａ・Ｄ間の土地賃貸借の契約書に、『借地権譲渡名義変更料￥○○○○円也』云々という、Ｂ・Ｄ間の土地の賃借権売買を「承認した」と見える言葉が使われている点です。

　最初のご質問では『名義変更料を支払うという事』という書き方でしたので、「口頭で説明されたので、それならばと新しく契約した」程度に思ってしまっていたのですが、契約書にハッキリ「借地権譲渡」と書かれ、Ａはその分のお金を受け取っていたということようですね。

　となれば、借地権の実態が地上権ではなく、譲渡には地主の承諾が必要な「賃借権」であったとしても、「賃借権譲渡とそれに対する承諾があったこと」を否定するのは難しいだろうと思います。

　以上が（１）への、回答です。

（２）Ｂ・Ｄ間の売買よりも、Ａ・Ｄ間の賃貸借契約が後ですよね。

> この取引が契約の「更改」という事になるのでしょうか。

　Ｄが買い取った借地権で処理するつもりなら、買い取った借地権のままでいいはずです。そっくりそのまま文章化して、名義だけ変えればいいわけです（と主張する）。

　わざわざ、特約付きの土地賃貸借の契約書をつくって、契約をやり直したわけですから、その後は新契約に基づいて処理していく意思を、双方とも持っていたものと思います。

　つまりは、買い取った借地権は消滅させる意思はあったものと思いますので、更改にあたると思います。

　あえて「更改ではない」とするならば、「合意の上、ＤがＢから買い取った借地権の内容を変更した」とでも表現しましょうか。

　どちらにしても新契約書に基づいて考え、行動するべきです。

　Ｄが言っていることに対する対策として、私の言わんとしていたところをオブラートに包まずに書けば、純粋に更改となるかどうかではなく、「更改によって、ＤがＢから買った賃借権は消滅し、Ａ・Ｄ間の賃貸借の契約が成立した。だから新契約に基づいて考え、行動する」と言い張れ、ということです。

（３）借地権を買取って欲しい旨の主張

　があっても、新契約書にそのような（「借地権」買い取り）義務が規定されていない以上、買い取る義務はないと思います。

　もちろん、地主側から「出て行って欲しい」とお願いする場合は、それなりに損害を補償すべきでしょうが、今回はそういうケースではないですよね。

　つまり、Ｄの借地権買取り要求に応じる必要も無い、というのが（３）の回答です。

（余談ですが）
　「建物の買い取り請求」についてはまた別です。

　条文だけメモしてきたのでどんな内容だったか正確には覚えていませんが、借地借家法の13条で、借地権の存続期間が満了した時の「建物所有者（借地人）」には建物買取請求権が認められています。

　「債務不履行を理由として、地主側から契約解除された場合は建物買取請求権はない」という判例が載っていましたので、「建物所有者（借地人）が自分の都合で土地を明け渡す場合にも13条は適用されない（建物買取請求権はない）」だろうと思います。

お礼

fujic-1990さん
お忙しいにも関わらず、ご回答有難うございました。

回答文中にありました確認事項を以下に示します。

１．借地権名義変更料は、契約書の特記に記載の通り、金銭を受領しており
　　ます。

２．もちろん、地主側から「出て行って欲しい」とお願いする場合は、それ
　　なりに損害を補償すべきでしょうが今回はそういうケースではないです
　　よね。
　　　　　　　↓
　　今回の問題の発端は、土地を借りたDが、事情があって、賃料の支払い
　　が出来ないと、仲介した不動産屋Cに申し出た事により、判明した事で
　　す。その話を受けて、口座を確認した所、賃料が２ヶ月分が滞納です。
　　決して、こちらから、解除を申し出ているという事ではありません。
　　以上報告まで。
　　今まで、頂戴したアドバイスを参考にし、折衝してみようと思います。
　　今後の、進捗で、またご相談申し上げるかも知れませんが、その時は
　　宜しくお願い致します。