旧借地権の存在の有無とその取引の有効性について

質問

１．借地権の存在について
同一敷地に２棟の木造家屋があります。敷地と木造家屋１棟はAの所有で、もう１棟の木造家屋はBの所有です。何れも建物登記がなされており、BはAに地代を支払って使用しておりました。この不動産は、元々、昭和３０年代前半に相続が発生し、兄弟で分割した結果、このようになり今まで来ておりました。BはAに対して地代を納めていると言っても、当時の事なので、契約書等が存在するわけではありません。ここへ来て、BがB所有の家屋が不要となったので、地元の不動産屋Cを通じて、Aに対し借地権相当分として家屋を買い取って欲しいと、打診がありました。（Bはもう十数年前からここには住んでいなく、暫くは第三者に貸していたが、老朽化が激しく空き家状態であった。）この場合、借地権なるものは存在するのでしょうか。

以下に続く
２．借地権の取引の有効性について
借地権相当分として家屋の買取りを打診されたAは、お金も無く、買取る必要もない事から、不動産屋Cに対して、もどうする事も出来ないと主張しておりました。その１年半後位に、隣接するDが家屋を建替える事になり、家屋建替え後は、自分で商売していた作業スペースが無くなるので、B所有の家屋スペースを借りて倉庫兼・作業場として利用したいと不動産屋Cを通じて申し入れがありました。
Aは、Dとは近所付き合いも良く、特段、何もない事から、Dに貸すのは構わないと思い、Dに貸す承諾はしたとの事でした。
ところが、この不動産屋Cが、Aの知らない所で、Bの借地権付き家屋という契約をDと取り交わし、BとDの契約が行われていました。BとDの契約後に、不動産屋CがAに対して、こんどDがB所有の家屋を解体し、倉庫兼・作業場として使う事になったので、名義変更料を支払うという事とAとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。
Aからすると、BからDに借りる方が代わり、賃料もそれ相応に支払ってくれるという事で、何も疑問を抱いておりませんでした。契約通りに事が進み、Bの家屋は解体され、Dの倉庫兼・作業場として、プレハブ小屋が建てられ、４年間程、何事もなく推移してきました。
ところがここへ来て、賃貸者契約を結んだDが事情もあって、商売もままならず、賃料も支払えないので、賃貸者契約を解除したい、契約解除に当たっては、Bから買った借地権相当分の金額も返して欲しいと不動産屋Cを通じて話があった所です。（実際に、現時点では、地代は２ヶ月分の滞納。）これが問題となったのは、つい２日前で、地代が払えないという申し出があってから、どういう契約をしていたのか確認した所、実態がわかってきました。

※問題なのは
(1)Aは、Dが借りる事は承諾していたが、Aの知らない所で、不動産屋Cが着地権付家屋の売買取引をBとDの間で行っていた事。
(2)借地権の権利を主張しているが、家屋を建設して使用するのではなく、あくまでも、倉庫兼・作業場としての利用であり、借地権があるとは思えない事。

※相談事項は
(1)Aとすれば、借りているなら支払って欲しい。支払いが出来なければ、契約を解除し、更地にして出て行って欲しいという事。（但し、借地権と主張される部分の金銭については支払えない）
(2)このような取引が有効だったのか？そうでなければ、不動産屋に全て責任をとってもらえるものか

以上、長々と記載し、判りにくいと思いますが、どなたかアドバイスを頂ければと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.1

fujic-1990

> AとDの賃貸者契約書をもってきて、賃貸者契約を済ませてしまいました。

　ということであれば、「Ｄは今は、土地の賃借権を持っている」としか考えようがないと思われます（賃貸者契約ではなく、賃貸借契約ですよね）。

　一般的には、（１）に書かれたＡの主張は正当です。

　一般的には正当ですが、具体的には賃貸借契約で決まります。

　ですので、契約解除の場合の処理は、その賃貸をしたときの契約に従って下さい。どんな契約をしたかは、契約書に書いてあります。

　不動産業者が仲介しているので、おそらくその契約書に「契約解除の仕方」などについても書いてあるはずです。それに従ってください。

　「解除時に借地権に相当する金銭をＡがＤに返還する」とか書いてあれば、不満でも返還しなければなりません。書いてなければ、返還する必要はありません。

　一般的な契約書は、うちで使っているものと違って一般的な簡単なものなので、たぶんそんなことは書いてないと思います。書いてなければ、返還する必要はありません。

　（２）の主張は、おそらく無理です。

　民法上は、例えば、Ａとはなんの面識もない私が、同様に面識のナイこのサイトの運営会社との間で、「Ａの土地の売買契約」を結んでも問題ナシということになっています。

　他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているんです。

　ですから、ＢとＤがどんな契約を結んでも、（Ｃが）結ばせても、なんら問題は無いことになっています。もちろん、法律違反の契約を結べば、結ばせれば問題ですが、賃借権の売買は違法ではありませんから、問題ナシ。

　つまり、Ｃはなんら違法な仲介行為をしているわけでも、ありません。ＢとＤが納得していればＯＫなんです。

　他方、Ａには無関係。くどいですが、「Ａには、Ｂ・Ｄ間の売買契約の効力が、一切及ばない」のです。

　Ａには無関係なので、ＡがＣの責任を追及することもできません。

　Ｃの責任を追及できそうなのは、ＢとＤです。

お礼

fujic-1990さん早速のご回答有難うございました。
ご回答頂いた中で、ご指摘頂いた点、それと確認事項１点、契約内容をご報告させて頂きます。
１．ご回答文の中でご指摘頂いた点
　　賃貸者契約→賃貸借契約に訂正。
２．確認事項１点
　　他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効
　　果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているん
　　です。と記載がありました。今回の場合、BとDが借地権の売買契約を
　　締結するという事を書面で、地主であるAの承諾を受けなくても成立し
　　てしまうのでしょうか。確かに、不動産屋Cから、今度、借りる方がB
　　からDに代わりますよと言われ、それについては、口頭で承諾したとの
　　事ですが、借地権をBからDに売買するというような、詳細な説明は無
　　かったと言ってます。
３．賃貸借契約書の内容について
　　・賃貸借契約書の内容そのもの自身には、落ち度は無いです。
　　・解除条項は以下の条文になっています。
　　　第７条　次の場合には、甲は直に本契約を解除する事が出来る。この
　　　　　　　解除あった時は異議なく明け渡しを実行しなければならな
　　　　　　　い。
　　　　　　　１．賃料の支払いを怠った時、或いは乙が他の債務の為強制
　　　　　　　　　執行、執行保全処分を受け、又は乙に対し破産法・民事
　　　　　　　　　再生法、競売の申し立てが有った時。
　　　　　　　２．土地の全部又は一部が、公共事業の為買収又は使用され
　　　　　　　　　る時。
　　　　　　　３．その他、本契約に違背した時。
以上の３条文です。

お時間のある時、ご確認頂き、アドバイス頂ければ幸いです。

補足

fujic-1990さん早速のご回答有難うございました。
ご回答頂いた中で、ご指摘頂いた点、それと確認事項１点、契約内容をご報告させて頂きます。
１．ご回答文の中でご指摘頂いた点
　　賃貸者契約→賃貸借契約に訂正。
２．確認事項１点
　　他人の物の売買契約と言いますが、簡単に言えば、「その売買契約の効
　　果がＡには及ばない、Ａはなんの束縛も受けない」制度になっているん
　　です。と記載がありました。今回の場合、BとDが借地権の売買契約を
　　締結するという事を書面で、地主であるAの承諾を受けなくても成立し
　　てしまうのでしょうか。確かに、不動産屋Cから、今度、借りる方がB
　　からDに代わりますよと言われ、それについては、口頭で承諾したとの
　　事ですが、借地権をBからDに売買するというような、詳細な説明は無
　　かったと言ってます。
３．賃貸借契約書の内容について
　　・賃貸借契約書の内容そのもの自身には、落ち度は無いです。
　　・解除条項は以下の条文になっています。
　　　第７条　次の場合には、甲は直に本契約を解除する事が出来る。この
　　　　　　　解除あった時は異議なく明け渡しを実行しなければならな
　　　　　　　い。
　　　　　　　１．賃料の支払いを怠った時、或いは乙が他の債務の為強制
　　　　　　　　　執行、執行保全処分を受け、又は乙に対し破産法・民事
　　　　　　　　　再生法、競売の申し立てが有った時。
　　　　　　　２．土地の全部又は一部が、公共事業の為買収又は使用され
　　　　　　　　　る時。
　　　　　　　３．その他、本契約に違背した時。
以上の３条文です。

お時間のある時、ご確認頂き、アドバイス頂ければ幸いです。