不動産の売却損による節税

質問

人に聞いた話です。これって合法でしょうか。誰か知っている
人がいたら教えて下さい。

Aという会社があります。6年前に社屋を1億で建てました。
現在は帳面上の価値が8000万になっています。これを
関連会社Bに5000万で売却する。売却後はBに家賃を払って
従来同様使い続けます。そうすると決算時に評価損を3000万
計上できるので　かなりの法人税を節税できるという話です。
この話は土地ではなく、あくまでも建物の話です。

ちなみにうちの会計事務所に聞いたらかなりネガティブな
回答でした。しかし不動産鑑定士に聞いたところ　国家資格を
もった不動産鑑定士の評価額で売却するのであれば何の問題
もない、税務署の追求にもその鑑定書を見せ、これが売却額の
根拠です　といえばそれで通るという話でした。

Aという会社とBという会社は大株主が同じ人であるいわゆる
関連会社です。

どなたか知っていれば教えて下さい。以上どうぞよろしく
お願いします。

回答No.1

tamiemon96

【１　前提条件として】

まず、前提として「１００％資本関係のグループ法人ではない」ということが条件になります。

平成２２年度の税制改正で、譲渡損を繰り延べる（よそに売るまで認識しない）とされて歯止めがかかったからです。
　http://www.tabisland.ne.jp/webseminar/group/group_3.htm

歯止めがかかったということは、国税は好ましく思っていないけど、法律上ダメとはいえないよな～、ということですね。

【２　借地権課税の問題について】

土地をどうするかわからないので「借地権課税」の問題が出るリスクが否定できません。
今回の質問では触れられていないので、スルーします。まともに答えると、この問題だけで、相当込み入った回答が必要になります。
「借地権課税」で検索すると、いっぱい解説が出てきます。

【３　同族会社の行為計算の否認のリスク】

次の問題は「同族会社の行為計算否認」にひっかかるかどうかです。
要は「普通の取引じゃ考えられないでしょ。同族会社だからやれたことでしょ」ということです。税務調査の際に認定された場合、この取引がなかったものとして課税されます。
あなたの理論武装・挙証能力と、調査官の理論武装・事実認定の戦いになります。
こういう知的な戦いが好きな人には、最高の指摘事項です。
ただ、負けた時には、授業料は非常に高くつきます。

【４　本当に節税になるのか・・・・プランはよく練ってくださいね】

最後に、本当に節税か？ということです。
減価償却と譲渡対価・取得対価は表裏一体です。
建物の帳簿残高８０００万円ですね。
なので、この８０００万円について「いつ、だれが、いくら経費にするか」ということです。
残りの償却期間を仮に１０年として、
　(1)本来、Ａ社が１０年間、毎年８００万円経費にするものを
　(2)今年、Ａ社が３０００万円損失計上して、
　　今後、Ｂ社が１０年間、毎年５００万円経費にすることになります。
要は「経費というおいしいお菓子ををいつ食うか」ということです。言い換えれば、「将来引ける経費を先に使って、将来の税金は高くなる」ことになります。

たくさんの節税指南の本が出ていますが、多くは「今年の税金を安くする」ことだけを取り上げていて、将来の課税を無視しています。
基本的に節税として紹介されているテクニックは、
　(1)安くなる税金以上にお金を使う（結局、お金は苦しくなる）
　(2)今年の課税所得を、将来に先送りする
のどちらかがほとんどです。
特に、(2)については、「出口対策」をきちんとしないと、もとの木阿弥になります。

もしやるなら、よ～く考えた、綿密なプランで、確実に実行してくださいね。