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相続財産の譲渡について
- 相続した不動産を他人に売却する際に、譲渡代金の受取り方や申告方法について不安があります。
- 賃貸契約は維持したままで貸家を売却することになりましたが、名義や申告の問題に悩んでいます。
- 登記上の名義を書き換えることで問題を回避できるのか、贈与税の課税が心配です。
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勘違いが多いですね。 相続が実態とあっていなかったにすぎません。いまさら後悔しても意味がありません。 あくまでも二人で共有持ち分で相続したわけですので、二人の財産です。 譲渡金のお兄様の分をあなたが受け取ることでの贈与税を心配されていますが、不動産の名義を事前に変えれば、不動産の共有持ち分の贈与となることでしょう。 あくまでもお兄様の財産である不動産の持ち分を無償で借り受け、その不動産の維持などをあなたが行ったうえで、あなたが不動産の貸付をしているだけとなるでしょう。 その不動産を売却となれば、共同で売るか、あなたがお兄様から買い取ったり贈与を受け、あなた単独で売却するかなだけでしょう。 もちろんできることには、過去にさかのぼって遺産分割協議をやり直すことです。もちろん今現在に遺産分割協議を行い、過去の協議が間違っていたとすることも可能かもしれません。しかし、現実的ではないですし、贈与税の不当な回避などとして見られる可能性もあることでしょう。 ただ、お兄様からすれば、譲渡金を贈与しても、事前にあなたに名義変更をしても、売却という名目であれば、不動産の売却という形となり、兄弟ともに譲渡所得を含めた確定申告が必要となることでしょうね。 そして、兄弟それぞれで、国民健康保険や保育園利用のお子さんがいるような状況の場合、そちらにも影響することでしょうね。 税金は安易な方法で何とかできるものではなく、ある程度の知識が必要です。 影響範囲を含め、税理士へ相談されることをお勧めします。 可能な限り安価な売買でお兄様から購入したことにしての売却で、お兄様にもあなたにも税負担が極力少なくできるように検討されることですね。 不動産の売買での譲渡所得の計算で重要なのは、購入時の資料です。購入時の資料というのは、あなた方が相続で取得したということは、購入時の資料なども相続したことと考えられるのですから、当初の購入の資料が重要です。これがないと、思っている以上に譲渡所得での所得税が高額となり、住民税・国保・保育園へも大きな影響となってしまうのです。 登記簿謄本、売買予定金額、購入時資料、あれば相続時の資料などをそろえて、税理士へ相談されることですね。 私の祖父母が亡くなった際の相続税の申告について、私は相続税の試算をしたことがあります。私自身、学生時代に税理士試験を学び、相続税法も学習しました。その後税理士事務所で少なからず相続税の案件も補助者として対応したことがありますが、相続税を専門にした税理士へ依頼したところ、毎年の法改正や細かい法令から優遇措置や特例計算を駆使してもらったところ、税理士費用を考えても、自分で申告しない方が良かったと思えるほどでした。 これが本当の素人による申告だと、どこまでもったいない申告になるかわかりません、税務署などに相談しても、基本的に原則計算になりがちです。これは、相談内容による回答でしかないため、素人質問だと例外や優遇規定を視野に入れた質問でないため、そのようなアドバイスを税務署などはしにくいからです。 税負担をある程度覚悟され、税理士費用も覚悟され、相談されることですね。
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- mukaiyama
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＞謄本の名義は兄弟の連名ですが… ＞賃借料も私が受取しすべて私名義で不動産所得の申告… それ、間違っています。 不動産所得は不動産の持ち主に帰属しますので、受け取った家賃から経費を引いた「利益 = 所得」は、持ち分割合に応じて兄に分配しないといけません。 兄にも確定申告の義務があるのです。 ＞貸家を維持管理していた時の費用はすべて私が出して… 兄に分配する前に、経費として引き算すれば良いです。 ＞10年前親の死亡により… 5年前までさかのぼって、あなたは「修正申告」 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2026.htm 兄は「期限後申告」(他の事由による確定申告はしていないとして) http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm をする必要があります。 その上で、今まで本来は兄の分であったものをあなたがただでもらっていたのですから、あなたは「贈与税の申告」 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm をしないといけません。 ＞この場合譲渡代金受取はどのようにするのがいいのでしょう… 持ち分割合で比例配分。 ＞兄に聞くと私が受け取っていいといいそうですが… それはそれでいいですけど、とにかくいったんは兄が受け取らなければいけないものであり、兄にも「譲渡所得」 http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm の申告が原則として必要になります。 さらに、これもあなたがもらうのなら、ここでも贈与税の申告が必要になります。 ＞不動産所得の申告も行ってきたのに贈与税が課税されると思うと釈然としないの… 間違ったことをしていて釈然としないと言っても、世間には通じません。 ＞登記上兄弟の共有財産を私名義に書き換えれば問題ない… そのためには、兄に時価相当の代金を払わないと、やはり贈与税の問題が出てきますよ。 それで、これから登記を変更したとしても、今後の譲渡所得の問題はクリアできますが、これまでの不動産所得に関しては冒頭に述べたとおりで、過年分がチャラになるわけではありません。 ところで、 ＞不動産貸付を行っている個人事業者… その居宅以外にも不動産をたくさん保有していて、それらの賃貸収入で生計を立てているのですか。 もし、その居宅 1軒だけなら、「個人事業者」ではありませんよ。 あくまでも「不動産所得」がある一個人というだけです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
ありがとうございました。