借地の買取、立替

質問

賃貸のアパートを東京都下の借地上に作ってあるのを相続しましたが、土地の買取をしようと地主と交渉しましたが、バブルの時の値段を示されました。
地主は古い建物なので、壊れるのを待つと言う事らしいです。つまり建物の立替は認めない積もりのようです。壊れた場合は即無条件変換となるのでしょうか。

この場合、路線価での地主・借地人での割合で購入は出来るかどうか、買取価格の値下げとか、建物の立替を裁判所などに申し立てる事は特に成ることでしょうか？
そのほか気がつかれた事をお願いします。
法的な知識が無いので、何を書けばよいのか分からないのでよろしくお願いします。
それほど急がないことですので、答えを戴けるまで暫く締め切らづにお待ちします。

海外在住なので、話し合いなどは不動産屋に任せてはいますが、人はよいのですが、あまり知識は無いように感じてはいますが、親の代からの付き合いなのでなかなか変える事も出来ません。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

■「建物の立替は認めない積もりのようです。」
■「建物の立替を裁判所などに申し立てる事は特に成ることでしょうか」

基本的には借地ですので、建替えには地主の了解が必要です。

ただし、今回のケースのように建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。

■「壊れた場合は即無条件変換となるのでしょうか。」

基本的に更新期日時に建物が存在することが契約更新の条件になります。

ただし、建物が朽廃状態になったときは、借地権は消滅し、土地を地主に返還しなくてはなりません。

朽廃の判断は、単純に老朽化がひどく進んでいるということではなく、建物としての機能がなくなり居住ができないような状態をいいます。

例えば居住の用にされず放置状態でボロボロである、屋根が破れて雨風がしのげず住める状態でない、建物の駆体が腐り壊れそうな状態ある等です。

壊れた状況が上記のような状況に該当する場合は借地権は消滅しますが、基本的に前述したように老朽化による建替えは許可されますので、そこまでのご心配は必要ないと思います。

※定期借地権では、原則、期限がきたら借地権を無条件返還しますので、上記の朽廃による借地権消滅の制度はありません。

■「路線価での地主・借地人での割合で購入は出来るかどうか、買取価格の値下げを裁判所などに申し立てる事は特に成ることでしょうか？」

買取価格の算定方法として収益還元法、取引事例比較法、割合方式 等 いろんな方法があります。借地権と底地の割合で価格を算定する方法はその方法の一つです。

ただし、その方法等で評価した金額とその金額で購入できるかどうかは全く別の問題です。

つまり、売主である地主が売買自体を了承しない、了承してもその提示した金額で合意が取れなければ契約そのものが成立しません。地主が底地について正当な所有権を持つ限り、売買に応じるか否かは地主の自由です。

従って、買取価格の値下げについても裁判所が介入する余地はありません。

■「そのほか気がつかれた事をお願いします。」

底地を買取するのではなく、建物と借地権を売却する方法も考えられますね。
（建物の収益性や老朽の度合、売却金額、税金等を考慮しないといけませんが・・・）

基本的にこの場合も借地権の譲渡について、地主の承諾が必要になります。
ただし、正当な理由なく、地主が承諾しない場合には、地主の承諾に代って、裁判所に許可を求めることができます。

お礼

ありがとうございました。有る程度の手入れをして入居者に入っていてもらい、その後裁判所の決定を受けて、建て替えを考える方向で行こうと思います。

回答No.1

noname#11476

定期借地でなく通常の借地であれば、現在の契約満了期限前に建て替えることが出来ますし、その後も利用できます。
ご質問のように立替を認めず、また無条件返還などということはありません。
話が複雑なので、その不動産屋が頼りなければ、司法書士に事実関係、権利関係について相談下さい。

お礼

ありがとうございました。　考えている方法を不動産屋ではなく、実際の行動の時には司法書士に相談して行おうと思います。