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旧借地権の建て替え拒否について

地主をしています。旧借地権の交渉で悩んでいるのですが 相談にのっていただけないでしょうか。 昭和2年から土地を貸しています。(約90年間) 先方は家を建てて、現在も娘夫婦が相続して居住中です。 大昔ですので契約書はなく、特に取り決めなどもありません。 先日、先方から借地権付き建物を売却したいと連絡が有り 交渉に入っているのですが、提示金額が高すぎて折り合いがつきません。 旧借地権では「朽廃、滅失すれば権利は消失する」と理解しています。 買取を避けて朽廃していくのをひたすら待つのも一つの選択肢だと 考えているのですが、もし、先方が地主の許可なしに建物を建て替える権利があれば この選択肢は無効となってします。 原則、建て替えは地主の許可なしには出来ません。 しかし、「借地人が裁判所に訴え出れば地主に代わって許可を出す」 という回答を他方でよくお見受けします。 当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか? 先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?

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noname#162034
noname#162034

>当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか? 出します。 >先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか? そうです。 建物を買い取るのですが、実質は「借地権」を買い取るのです。 底地の価格は更地の30%くらいしか価値がない。 なぜなら87年の長きにわたってご先祖はその土地を「貸す」だけで地代を 得てきた。借地法とは戦前に世の中借地だらけだったときに戦争にいく兵隊の 家族を守るためできた法律「建物保護法」というのが基本にあって 借地人を完璧に守っている。 空襲で滅失しても期間の定めがある契約については遅滞無く地主が異議を 申立てない限り再築可能という条文すらついています。 建替えは許可がいりますが許可を出さぬ地主に代わって裁判所の許可を取 れば出来ます。これを「非訟手続(ひしょうてつづき」)と云います。 これにより裁判所が 建替え(増改築も可能)の許可と承諾料を決めてくれますので工事可能です。 不動産の世界では借地権でも所有権でも普通に中古住宅が流通するのはこのしくみが きちんと担保されているからです。 なお、建替えでなくても、「ビフォアアフター」のようにスケルトンリフォームなら 地主の許可無くできるのです。 だいたい古屋が見違えるように再生しますけど、あれに出てくる建物はほとんどが 借地物件か、道路条件で既存不適格の建物ののようですね。 ですから、老朽劣化待ちという作戦もだめ。 あきらめましょう。 この間も悪い地主がいて、相続人に建物撤去を迫ったというので驚きました。 期間の定めが無い場合、自分で建物撤去したらそれで終わりです。 くれぐれも騙して借地権を取り上げようなんて思わないで下さい。 家の母方の実家が大地主でしたけど借地はさせなかったですよ。貸家は何軒もあったけど。

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質問者からのお礼

ご回答をいただき有難うございました。今回、助言を頂いた内容にもありますが 先方は私達に黙って大規模な建物の補修をしていたことが最近発覚しました。 昭和2年の建物ですから少々はそのようなことがあるとは思っていましたが…。 これは大いに問題があるのではないかと考えていたのですが やはり建替えでもない限り、地主は口出し出来ないんですね…残念です。 元々、土地を貸した経緯は私達の先祖が「どうか借りて頂けませんか」と言ったのではなく 先方の先祖が「貸してくれませんか?」と言ってきたのが始まりです。 先祖は当時、気持ち良く借地に出したのだと想像しますが それが戦後になって突然、借地法が作られ、土地の値段も上がり、借地人に借地権という 降って湧いたような権利が与えられた成り行きを見ると地主側として納得がいかないんです。 私の母方の実家も大地主で、これまでに何件もの借地交渉を大金を費やして解決して きたと聞いています。現実として借地人にそれに見合う権利があるのですから 仕方がないと諦めていますが、今回の借地人は自らの権利を惜しみなく主張しており 交渉は長引きそうです。そこで、老朽劣化待ち作戦を交渉材料に持ち出そうと 考えたのですが使えなさそうですね。それが判明しただけでスッキリです。 また、別の交渉の糸口を探してみたいと思います。

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その他の回答 (2)

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>当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか?  裁判所が許可をする場合は、承諾料(概ね、更地価格の3%から5%、非堅固建物から堅固建物への建て替えの場合は、10%程度)を定めるのが通例です。 借地借家法 (借地条件の変更及び増改築の許可) 第十七条  建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。 2  増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 3  裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。 4  裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならない。 5  転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。 6  裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

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質問者からのお礼

ご回答いただきありがとうございました。 法律の根拠と承諾料について的確に示していただき感謝致します。 十分に納得しました。心より御礼を申し上げます。

  • 回答No.2

読んだ限りの感触では、立替拒否ができるような事案ではとてもないと思う。 一般論として、立替拒否をしても、裁判所が代わりに承諾することが多いため、「土地は一度貸したら最後、借地権は半永久的に帰ってこない」とまでいわれるほどに、強固なものとなっておる。 裁判所に更新拒否を認めさせたいとするなら、以下の項目をチェックしてみて2つ以上、YESがつくなら目があるかもしれん 莫大な立退き金を借主に提供している、する準備がある YES/NO 借地人が暴力団関係者である YES/NO 借地人には、しばしば賃料不払いなどの行為をしている。ないしは現在滞納中である YES/NO 借地人には、別の生活基盤があり、本件土地は空き地状態である YES/NO お主iには、どうしてもこの土地をとりかえせねばならないほどの重大な必要性がある。 YES/NO  

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質問者からのお礼

ご回答をいただきありがとうございました。 YES/NOについて、私達の件を照らし合わせてみたのですが…全てNOでした。 ユニークな文章で書いていただき和みました。感謝申し上げます。

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