不動産相続の評価額

質問

評価額ですが、実際に売却できればその額をもって相続になるのでしょうが、そのようにならない場合は、一般的にどのような評価額を用いるのでしょうか？
例えば、(1)不動産屋に相談した査定額、(2)路面価、(3)固定資産税評価額の元価格、(4)固定資産税評価額などがあるかと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

１
相続・贈与時の不動産評価は国税庁の「財産評価基本通達」によります。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/01.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/

土地については路線価格か倍率価格で評価します。
倍率価格とは、路線価格の設定されてない土地について、固定資産税評価額に倍率をかけて評価額とするものです。
建物については、固定資産税評価額に１．０をかけたものを評価額とすることになってますので、結果的には固定資産税評価額と同じになります。
基本的に減価償却費を計算する余地はありません。

２
ところで不動産を売った場合には、売った価格から取得価格と売却費用を引いた額に譲渡所得がかかります（相続税ではなく所得税）。
取得価格の計算をするさいに、建物ですと単純に購入した額を取得価格とするのではなく、購入した日から売却時までの減価償却費を控除した額が取得価格になります。

贈与する場合の負担付贈与、不動産の代物弁済の場合には、上記とは別に「時価評価」します。
時価評価額は、近隣の売買実例から計算したり、不動産鑑定士に評価依頼したりして算出します。

３
一般に相続した財産の評価は上記のように財産評価基本通達によりますので、時価使用は稀なケースです。

不動産の現況が、財産評価基本通達による評価額では高すぎることは、よくあります（※）
これらの評価を財産基本通達での額以下の評価にするのが、税理士の腕の見せ所といえます。
この時点で不動産鑑定士の評価が参考にされることもありえます。

ちなみに「時価」は不動産屋の評価を精通者意見として参考にされます。

現実に不動産売買をしてる方は「この程度の物件ならいくらなら売れる」ことを肌身で知ってるからです。

※
宅地ではあるが、側面が手入れのしてない崖で、家を建てるためには崖の補修をしなくてはならないという場合。
土地の評価が２，０００万円であるが、崖の補修に２，５００万円必要だと見積もりが出てるとして、評価額を下げてしまうのです。

回答No.4

ben0514

相続の評価額と単純に考えてはいけません。

相続した財産に関する税としての相続税のための評価となれば、相続税法に従った評価額である必要があります。この場合の評価額というのは、土地であれば国税庁の定める路線価で評価することとなります。路線価の定めのない土地や建物については、固定資産税評価額を基準として計算することとなります。
実際の価格と異なるということであれば、不動産鑑定士による評価額を利用することも可能ですが、不動産鑑定士による評価も高額な費用がかかるため、現実的ではないでしょう。
不動産屋というのは、売買のプロであり、実勢価格を知る者ではあるでしょう。しかし、鑑定評価を行うことは法律に反することとなり、行うことは出来ません。

固定資産税評価額というのは、あくまでも固定資産税を課税するための評価方法を用いています。相続税法によるものも同様ですが、あくまでも課税上の判断が含まれるものであり、一定要件を満たし、課税を優遇している不動産もあります。ですので、遺産分割協議などで時価の代わりなどとすることは、出来ないと考えるべきでしょう。もちろん遺産分割協議は相続人が良しとすれば良い話ですので、不平等を含めて考えることができれば、良いかもしれません。

ですので、相続と言っても、遺産分割協議で考える評価額、相続税上の評価額、固定資産税上の評価額などは、目的が異なることから評価額も異なるものなのです。質問は、相続の何のための評価額を気にされているのでしょうかね。

お礼

最後のご説明が大変参考になりました。ご回答どうもありがとうございました。

回答No.2

doraemonhimitu

不動産の相続財産評価は国税局が公表している「路線価」が基準になります。路線価はインターネットで検索できます。
建物の評価は新築時の価格から減価償却（耐用年数を勘案）を減額して算出します。
また、相続する土地と近辺の売買価格と価格に相違がある場合は不動産鑑定評価書を鑑定士に依頼して税務署と交渉すれば鑑定書価格が採用される場合もあります。

お礼

ご回答いただきどうもありがとうございました。

回答No.1

ma-fuji

＞実際に売却できればその額をもって相続になるのでしょうが、そのようにならない場合は、一般的にどのような評価額を用いるのでしょうか？
建物は「固定資産税評価額」です。
土地は、「路線価方式」と「倍率方式」があり、その土地がどこにあるかによって変わります。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/19.pdf

なお、その土地がどの方式になるか、倍率はどうなのか、ということは下記サイトでお調べください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

お礼

わかりやすい資料のご紹介どうもありがとうございました。