遺産相続について

質問

両親の住んでいるマンションが父と母の二分の一共同名義になっています。母が5年前に亡くなり、名義書き換えなどしないでそのまま父が一人で住んでいます。今、父の住み替えを検討しているのですが、今後の収入源にそのマンションは賃貸しようと思っています。父も高齢ですから、行く先のことを考え、母の名義分を私が相続したようにしたいのですが、名義変更しても問題ないのでしょうか？もちろん固定資産税の通知は母名義で来ていましたので、そのまま毎回払っておりました。なお、母が亡くなった時点では何も遺産相続していません。またマンションの評価額は固定資産税の納付通知書（母宛に来る）では2500万円ぐらいでした。よろしくお願いいたします。

回答No.1

hata79 · ベストアンサー

「母が亡くなった時点では何も遺産相続していません」とありますが、これは勘違いなさってます。
母上が亡くなった時点で相続は始まってます。
母上の財産は、法定相続人である夫と子に相続されてます。
あなたの言われる「相続してない」というのは、マンションについての所有権移転登記をしてないというだけにすぎません。
現在のマンションは、父が2分の１プラス4分の１＝4分の３、子であるあなたが4分の１の所有権を有してます。
母の持分であった二分の１をあなたが相続して、父二分の１、子（あなた）二分の１という共有不動産にすることも可能です。
これは「遺産分割協議書」を父とあなたで作成すれば、そういう登記になります。
問題があるとかないとかではなく、相続人の間で協議が成立していれば良いのです。

マンションの所有権を父二分の１、子二分の一と登記したとします。
これを賃貸物件にして家賃収入を得ると、不動産所得となりますが、その帰属は父二分の１、子二分の１になります。
賃貸契約の当事者が子と賃貸人だからと、不動産所得が子だけのものになるわけではありませんので、要注意です。
仮に年間６０万円の不動産所得があったとします。父が３０万円の不動産所得、子が３０万円の不動産所得を有することになるという意味です。

お礼

ご回答いただきどうもありがとうございました。遺産分割協議書の作成を依頼します。

回答No.4

ben0514

相続の手続きに期限はありませんので、遺産分割協議を整えて、あなたの名義にすることは可能です。

遺産分割協議とあえて書きましたのは、お父様やあなたが良くても、あなたの兄弟姉妹などがいれば、そちらの意見も必要ということです。それを証明するために、相続人全員で実印の押印と印鑑証明書の添付により、遺産分割協議書の作成が必要なのです。

相続税は国税であり、固定資産税は地方税です。課税目的も課税の計算方法も異なります。したがって、財産評価方法も異なりますので、固定資産税評価額をそのまま信用してはなりません。ただ、建物の場合には、固定資産税評価額に１．０を乗じたものが相続税評価額となることから、実態としては金額は変わりません。ただ、マンションの場合には、マンション積立金の権利も相続対象でしょう。また、敷地についても共有持ち分があるかもしれません。土地の部分は、評価が難しいと思います。
これらを合わせても相続税の基礎控除内であれば、ご家族だけの問題だと思います。

夫婦であっても、親子であっても、お母様の人生すべてを知っているわけではありません。あなた方の知らないところでの婚姻経験やその際の子供の存在などが隠されている可能性もあります。これらを法務局での登記でも証明が必要ですので、お母様の戸籍謄本をさかのぼっていく必要があります。
ちなみに、私の祖父母の相続（古い話です）で戸籍謄本を調べたら、親戚だと思っていただけの人が祖父母の用紙となっていたということがあります。ただ、父は生前に話を聞いており、戸籍を貸す（養子縁組）という慣習があり、一時的に養子縁組をしただけであり、スムーズに行われたため、祖父母それぞれの相続時には離縁済みのため、相続には関係がありませんでした。
ただ、私の祖父母のように言っていれば良いですが、改称したつもりの養子縁組が残っていたり、前夫などに渡した実子がいたりする場合も少なくはありません。

しっかりと調査されることをお勧めします。
また、不動産の手続きでは登記変更が必要です。売買などと異なり、添付書類なども注意が必要であり、量も多いかもしれません。自信がなければ、司法書士へ相談し、依頼されるべきかもしれません。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。司法書士に相談します。

回答No.3

watch-lot

遺産分割協議がなされずにそのまま今に到っているということですね。

今回、お母さんのマンションの持分をあなた一人が相続したようにしたいとのことですが、これは相続登記すればいいでしょう。
手順としては、マンションのお母さんの持分をあなたが相続する旨の遺産分割協議書が必要となります。これには相続人であるお父さんとあなたとの同意書です（他に法定相続人がいればその人の分も必要）。

相続登記用の遺産分割協議書の様式というのがありますので、法務局に教えてもらうか、司法書士に作成してもらえばいいでしょう。

他には戸籍謄本、原戸籍など相続人を証明するための謄本類、それと登録免許税が必要です。

登記手続きの方法については法務局に聞けば教えてくれますが、司法書士に依頼するのが簡単です。

なお蛇足ですが、マンションの賃貸収入は税務処理上はその持分比率に応じて収入があるものとして扱います。

お礼

お回答どうもありがとうございます。遺産相続協議書を作成します。

回答No.2

dondoko4

母上が亡くなれば、相続者は父のほうに受け継がれます。父上が独占できます。
＞父も高齢ですから、行く先のことを考え、母の名義分を私が相続したようにしたいのですが
書き換えとなると生前贈与となり、贈与税を負うことになるかもしれません。気を付けましょう。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。