賃貸マンションの重要事項説明について知りたい

質問

• 賃貸マンションを借りる際に重要とされる「重要事項説明」について知りたいです。賃貸借契約書は手に入れたが、重要事項説明は受けていない状況です。更新時に揉めているため、無料の弁護士に相談中ですが、重要事項説明が何なのかを詳しく教えてほしいです。
• 賃貸マンション（分譲賃貸）を借りる際には、重要事項説明が必要です。しかし、私は重要事項説明を受けていない状況です。賃貸借契約書は手に入れたが、更新時に揉めているため、重要事項説明が何なのかを知りたいです。
• 賃貸マンションの借りる際には、重要事項説明が必要です。しかし、私は重要事項説明を受けていません。賃貸借契約書を手に入れたが、更新時に問題が発生し、無料の弁護士に相談中です。重要事項説明の内容を教えていただけると助かります。

回答No.2

god-only-knows

god-only-knowsです

お礼拝読致しました。

世の中、どんな業種も不真面目や悪徳業者はいるものですから「不動産屋」全てを嫌いにならないでくださいね。

さて、お礼を拝読していて気が付いた事が２点有ります。

重要事項説明（重説）はなくてはならない書類。配布と説明していない。←宅建業法違反
これは分かりましたが・・・

(1)水道代が使い放題などの記載は契約書にあるのですか？口頭ですか？別書面ですか？

重要事項説明書に記載する事項に電気・水道・ガスなど設備（？）の整備状況と連絡先を記載するのが普通です。
例えば電気はどこと契約するか？←関東なら東京電力でしょ。と思うのは違います。最近は東電との直接契約でない場合もありますので。（東京電力から電気を買い上げて小売する会社がありますから、私はそういう契約何度もした事あります。賃貸も売買も）
水道は公共水道とか井戸水とか私営水道と言う事もありますから名称くらいは必要ですね・・・
ガスは都市ガス、プロパンガスか。←建物そばにプロパンタンクがなくても、都市ガスみたいに埋設されたガス管を利用するタイプ（集中プロパン）の地域もあります。タンクがそばにないから都市ガス！はやはり違います。
このように重要事項説明では、建物の所有者やその所有権の抵当権等、設備や設備を利用する為の連絡先や名称を借り受け予定者（説明をされている段階では借主では無いので）に説明し、その後に賃貸借契約書に署名捺印します。
このプロセスは賃貸であっても売買であっても同じです。（但し重要事項説明で説明義務があるものの内容は異なります）
重説がないと言う事は、賃貸借契約に踏み切る（借り受け予定者が借主になる）納得材料が欠落していると言う事です。
重説聞いて「えーそれならやめる」と思うかもしれませんよね。
実際、売買の契約で重説読んでいる途中に買うのを辞めた方を見た事があります。←同僚が契約する予定の方。
勿論、ノーペナルティでキャンセル可能です。

(2)東京都下の物件であれば平成１６年１０月以降に以降に賃借した場合、「住宅紛争防止条例」に基づく説明書と言うものがあります。
これはありますか？

この条例は東京都下にある物件（不動産業者の所在や免許許可者は関係ありません）は必要になります。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm

重説も、もちろん重要ですが、この書類も重要です。もし平成16年10月以降に契約開始している場合は無くてはならない書類のひとつです。
因みに東京都下の会社は都下では無い物件（法的には必要ない）でもこの書類を作っていたりします。
”しなくてよい”書類ですが、借り受け予定者に賃貸条件を良く知ってもらう為にはとても良い書類だと思ってでしょうね。
弊社は東京都下ではありませんし、東京都下の物件も管理しておりませんが将来を考えて今は使用しています。

内容的には東京都都市整備局のHPにもありますが、「借主が負担する入居中の負担、退室時の原状回復の取り決め」が記載されています。つまり、ハウスクリーニングをするとか、壁紙を修繕する場合の負担割合とか・・・
結構重要だとおもいますが。（東京都下では重説や契約書に書くだけでは駄目です。別紙で説明する必要があります）
因みに「住宅紛争防止条例に基づく説明書」があったとして、借主に一方的に不利だったり、暴利なもの、必要性が無いものは裁判になれば無効となる場合もあるようです。（消費者契約法の観点からも）

探してみて下さい。多分無いとは思いますが・・・（重説が無いくらいですから）

お礼

本当にいつも、親身で詳しく、丁寧な回答に感謝しています。
貴重な時間を費やしてくださり、恐縮＆感謝します。
本当にありがとうございます。

全ての不動産が、god-only-knowsのようで、あって欲しいです

重要事項説明がないと、宅建業法違反なんですね。知らなかったです。
そんなに重要なものなのですね。
もしかして、この不動産って、かなりヤバイ？？？

不動産が私に脅すようなことを言っていたのは、あちらも、正当にいくとヤバイと気付かれていて
何が何でも、私に早くサインして欲しかったのかもしれないです。
そして不動産＝管理会社を変えてしまえば逃げられると思われたのかも？
（勝手な推測ですが・・・）

２年前の更新時に、その不動産会社に行った時に、私を担当した営業マンが私の顔を見たら
嫌な顔というか、顔が暗くなって、すぐ何処かに行かれて姿が見えなくなったので
「どうしてだろう？」と思ったのですが、
もしかすると、この営業マンも、何か後ろめたさがあったのかも？（これも勝手な推測ですが）

ちなみに、更新時に、私とやりとりをしていたのは社長さんです

(１)水道代が使い放題などの記載は契約書にあるのですか？口頭ですか？別書面ですか？

契約書には、この件について記載は、ないです。

物件を探す時に、不動産が見せてくれる、間取り図に家賃や住所などが書いてあるＡ４の紙の
家賃、管理費が書いてあるところの、管理費の下に（水道料、給湯基本料込み）と書いてあります。

私が入居する直前まで、ここの不動産の営業マンが入居されていて、
その人が住んでる時に、トイレの水がとまらなくなったことがあったそうなのですが
「水道代は払わなくていいから、気にしなくていいんですけどね」
というようなことを言われ、その時に「負担がない＝使い放題なんだぁ」と思ったのと

給湯代は、このマンションは部屋ごとの請求ではなく
マンションの全ての部屋の使用量をまとめて計算する
借り主の負担はないというような感じの話しだったと思います。
しくみはよくわからないけど、凄いなぁと思いました。

けど、入居してしばらくしたら、使用量の明細くらいはくるのかな？と思っていたのですが
何もこないので、「本当に何の請求も来ない＝入居者の負担ゼロ」
だと思ってしまっていました。

最近思うのですが、その不動産も、オーナーさんも、
水道・給湯代は、管理費に込みか、ある一定金額を払えばいいと思われていたのでは？
なので、管理費の下に（水道料、給湯代基本料、込み）と書かれているのでは？

オーナーさんの実費であれば、こういう書き方はしないような気がするし、
使用量が上がった段階で私に何か言ってくるんじゃないかと思うんです。

不動産会社には相談されていたと不動産会社は言ってましたが、
私に言ってこなかったところを見ると、ずーと勘違いをされていたとか？
一定額だと思っていたのに、オーナーの負担が増えたのは何故？と
しくみがわからないので、解明に時間がかかって私にはすぐ言えなかったとか？
（これも推測にすぎないですが・・・）

あと水道、給湯代の請求が年に一度しか出ないと不動産は言ってましたが
そんなのおかしいんじゃないの？と思い
私がマンションの管理組合に確認したところ
オーナーが請求をすれば３ケ月に１度の明細を出せるのだそうです
（借り主である私からの直接請求は、できないそうですが）

２年前に不動産に、このことをオーナーに伝えてくださいとお願いして、
「わかりました、言っておきます」と言われていたのに、
今回も言ったら「そうなんですか？」って言われていて
オーナーさんに伝わってませんでした。
（もう、この不動産は何をしているのか？）

私は、都内で賃貸マンションを借りるのは今回が初めてで、
今までは関東ではない他県で、物件を借りてましたが、
重要事項説明の内容説明は、そこまでキッチリ説明はなかったかもしれませんが、
説明がゼロということは、なかったようです。（過去の契約書類を見ると）
説明が全くなかったのは今回が、はじめてです。
契約時に、何か足りない気がするなぁ・・・、あっさりしてるなぁとは思いましたが、
当時、全面信用していたので、疑うということをしていませんでした。

(2)東京都下の物件であれば平成１６年１０月以降に以降に賃借した場合、「住宅紛争防止条例」に基づく説明書と言うものがあります。
これはありますか？

ないです。

こんなキッチリした書類があるのですね。
こういう風にキッチリ契約していたら、ここまで揉めることがなかったのですね。

新しい不動産＝管理会社の方が、契約に関して
いま不安に思っていることを聞いて下さったので
前の不動産のように脅すようなことは、なさそうで少し安心していますが、
どういう解決になるのか、まだ未知です。

また経過報告させて頂きます。
（負担にならなければ、次回、また何かありましたら回答頂けると嬉しいです）