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市街化調整区域の土地売買について
先日、土地を購入して住宅を建築したいと友人から相談を受け、 状況を確認したところ、地目が「畑」で、大きさが650m2あるとのことでした。 場所は茨城県です。 開発が関わるので、役所に確認したところ、下限は200m2から上限は500m2までとのことでした。 買主側も売主側も一筆でとの希望なのですが、 何か方法はないでしょうか？ 仮に500m2で分筆しても残りが150m2しか残らないので、下限の200m2に当てはまらなくなり、 将来的に売れないということになります。 買主は農家の親戚もおらず、農地だと購入することができません。 農業委員会には、開発がOKなら農地転用は問題ないとのことでした。 一番スムーズに行くにはどうしたらよいでしょうか？
- horohorohome
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- dr_suguru
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皆さん教えてください！！ 市街化調整区域である田を購入したいと考えています。 私は農家のものでもなく、購入後、私設幼稚園を作りたいと思っています。 手順として （１）売り主による分筆手続き （２）売り主による農地転用手続き （３）町、県の農地転用許可がおりる （４）売り主による宅地へ変更の登記（宅地？畑？荒地？） （５）（売り主による？）土地造成 （６）土地の売買 （７）土地の登記（名義変更） （８）私設幼稚園の建設、開設 といった流れを考えています。 これで良いのかどうか、注意点など教えてください。 また、宅地へ変更された土地を購入する人は、開設者でなければならないのでしょうか？（私の親が購入して借地にすることは可能？）（調整区域の土地を農地転用する際の目的が私設幼稚園の開設なので、その開設者でない人が買ってもよいものなのか） お手数かけますが宜しくお願いいたします。
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1300平方mの田圃の売買契約を締結していますが、この契約の中で、次の2つの特約をしています。 （1）融資特約(銀行の融資決裁が下りなかったら白紙撤回するという特約) （2）農地転用申請は売主(=私)の負担とするという特約 対象となる農地は、1300平方mの一筆の田ですが、事情があって、数年前に、土地家屋調査士に測量してもらい、地積変更登記もしています。 それで、今、上記（1）の融資の決済がそろそろ出そう、という段階です。 それで、買主側(田圃などにアパートを作ってその管理も行うという、レオパレスとか東建コーポレーションなどではないですがこれらと並ぶ著名な大手企業です)から、上記（2）の農地転用申請に関して、話が出たのですが、既に土地測量は数年前に済んで地積変更登記も終わっているが、今回の農地の売買のためには、再度、測量をして分筆をして、その上で、農地転用申請をする必要がある、その上でなければ売買できないと言われましたが、本当でしょうか? すなわち、買主側(大手企業)は、(1)対象の農地は1300平行mであるから、このままでは、開発行為ではないから農地転用申請ができない、(2)農地転用申請をするためには、分筆してそれぞれを1000平方m以下にした上で、分筆した2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をする必要がある、と言いました。 もし、この買主側(大手企業)の主張が正しいならば、まず（a）2筆に分筆(そのための境界確定と測量も)する費用と、（b）分筆した後の2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をするという、当初よりも多くの費用がかかります。 そこで、質問です。 【質問A】 上記の買主側(大手企業)の「(1)対象の農地は1300平行mであるから、このままでは、開発行為ではないから農地転用申請ができない、(2)農地転用申請をするためには、分筆してそれぞれを1000平方m以下にした上で、分筆した2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をする必要がある」という主張は、正しいでしょうか? 【質問B】 上記（2）の「農地転用申請は売主(=私)の負担とするという特約」からすると、（a）2筆に分筆(そのための境界確定と測量)する費用と、（b）分筆した後の2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をする費用は、売主である私が負担することになるのでしょうか?
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