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住宅ローン借りる銀行と審査について
- 住宅ローン金利は、ソニー銀行や新生銀行など低金利としてランキングしています。
- でもみずほ銀行や三井住友銀行などで借りる人がいますが、メリットは何ですか。
- 物件が決まってから一発勝負で審査を受けるのはかなり不安です、一般的にはどうなのでしょう。
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＞それでもみずほ銀行や三井住友銀行などで借りる人がいますが、メリットは何ですか。 新築なら物件提携ローン、中古なら業者の提携ローンのほうがローン審査の手間がお任せでできて楽だからです。自分でローンセンター訪問して書類を揃えているとスピードが遅い。仲介業者の仕事のひとつにいかに迅速にローン審査おろすかというのがあってとにかく手続きが手際がいいのとひとつダメでも次に乗り換えて話をもていくフットワークが最大のメリット。 なにしろ新築物件なら申し込んでいろいろ余裕もあるけど、中古は相手は個人の売主だったりします。ローン審査がもたもたしているようなら他のお客の申込みを並行して検討したりするのがよくあります。自分でローン通そうとする客などおもいきり敬遠されます。新築なら提携ローン通しておいて残金決済までに自分でネット銀行の審査も通して提携銀行ローンをキャンセルするなんて荒業繰り出す人もいますが、中古では時間がないから無理です。 ＞自分で住宅ローン相談会などにいって、審査が通るか希望の銀行へ何行か出向いておくべきでしょうか。 銀行にとって個人の住宅ローンの客はカスです。業者を通じてまとまった紹介があるから扱っても人件費がペイする。それでも銀行がローン相談会をやるのは提携業者の手前サービスで顧客情報を集めるため。 一人でローンセンター訪ねてごらんなさい。退職したおじさんがひまつぶしで相手をしてくれます。でも客に代わって審査通そうなんて熱意はかけらもないですから。 ＞物件が決まってから一発勝負で審査を受けるのはかなり不安です、一般的にはどうなのでしょう。 物権決めて審査でいいです。それで落ちたら仕方がないもっと価格を下げるか。 その繰り返し。自分でローンセンターいっても物件が決まらないのに話に乗って くれません。年収の５倍とかいろいろ借りられる限度は聞いておく必要が ありますが、融資は物件の担保価値も関連します。物件なしでは話はできないです。 ＞不動産屋さん（センチュリー21）提携銀行の金利より、安い金利、保証無料、事務手数料も格安の銀行がたくさんあり、そちらで借り入れするしたいと考えています。 ＞ローン審査はタイミングがあるから、まず物件の購入の申し込みをして押さえて そのなかでローンの仮審査を通しローン条項（つまりローン審査が通らなかったら契約は白紙撤回という条件で）つけて契約します。本審査が終わるのに１カ月。 仲介にしてみたら、買主に任せきりでローン審査待ちなんて売主が納得しないというでしょうね。どうしても自分で銀行指定したかったら、その申し込みも並行してやってくれるよう仲介に依頼することです。仲介一度に複数のローン審査を申し込むのは得意技ですから。 ＞１．ローン借り入れの際の保証料ですが、前払せず、金利に0.2％の上乗せという方法を選択した場合、その銀行で借りている間ずっと0.2％上乗せの状態が続くのでしょうか。（当方、変動金利で借り入れを考えています。） 保証料を内枠、つまり月々の支払いに含めるとその0.2％は支払終わるまで続きます。 ＞２． 修繕費等に関して、そのようなことがあるのか不動産の担当に聞いても教えてくれるものでしょうか。 長期修繕計画と長期修繕積立基金は買う話が煮詰まってきたらちゃんと調べて教えてくれます。管理会社が現在の積立額と今後の追加徴収を長期修繕計画に基づき説明してくれます。中古を買う時は必須事項。ちなみに長期修繕は１２年～１５年目 ２２年～２５年目 ３５年～ という３回周期が一般的。老朽化したマンションの 経費が多いのは修繕積立金が増額されたりしているからですが、これは老朽劣化している以上やむを得ないことです。積立金が増額されていないマンションでは逆に一時金をたくさん徴収することになります。不動産屋では説明しきれないこともありますが不動産屋の担当と管理会社を訪れて話を聞くことはできます。
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- histrie22
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住宅ローンは「事務手数料」「金利」「保証料」以外にも違いがあります。 「団体信用生命保険」での保証範囲や、休業補償の有無、繰上返済の手数料など、 単純に比較されない事が目的と思われるような特徴があるのです。 その中のどれが「メリット」と感じられるかは個人で異なります。 例えば、某ネット銀行では、住宅ローンの借入でも担当が付きません。 全てを郵送で行い、コールセンターに電話する度に相手が変わります。 「こんなので大丈夫かな？」という不安をデメリットと感じる人もいます。 物件が決まっていない状態では、住宅ローン相談会に行ってもＨＰに記載されている内容の、一般的な話が主になります。 中古マンションの場合は物件購入から決済までの期間が短いので、ある程度、借りれ先の候補を立てておく位でしょうか。 ついでですが、 １、保証料の金利上乗せタイプでは、最後まで上乗せされます。 ちなみに、最初に一括で支払う場合、途中で一括返済されたら、残期間に応じて保証料が返金されます。 ２、仲介業者の担当者に聞いても明確な返答は期待できません。 仲介業者に依頼して、そのマンションの資産状況が分かる書面と長期修繕計画書を貰いましょう。 おそらく費用が掛かりますが、マンションの管理会社から取得できます。 その資産状況と長期修繕計画書を照らし合わせて、そのマンションの資産に余裕があるかどうかをご自身で判断します。
お礼
大変参考になりました。 ありがとうございました。
補足
ご回答ありがとうございます。大変よくわかりました。 「2」について、自己で判断するのはかなり難しそうですね。のちのち自分に降りかかってくることなので勉強したいと思います。 histrie22様にも補足質問で申し訳ありません。 1件、目をつけている物件があり、実際見学したいと思っています。どこの不動産業者にお願いしても同じことでしょうか。その物件の専任業者（？）を見つけてそちらにお願いした方が価格面でもがんばってくれるのでしょうか（両手がつくため）。 また、どこが専任業者か調べるのはどうすればよいのでしょうか。 どの業者も現在オープンルームなどはやっていないようです。 何度かセンチュリー21に別物件で見学をお世話になりました。 こんかいも21で依頼しようかと思ったのですが、HPをみると、目当ての物件に関して「一般媒介」となっていました。 申し訳ありません、お時間ありますときでよいので、ご回答願えますでしょうか。
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
不動産業者ですが、住宅ローンは「どこの金融機関ならば貸してもらえるか？」が問題です。 勤務先の会社などの評価や年収、退職金の額や、自己資金の額など人様々です。 会社が上場している場合や、公務員、評点で６５点以上などの会社に勤務しており、年収による返済比率が20％以下で、クレジット利用暦なども常識的な範囲で問題なく、自己資金も20％程度あるならば、どこの金融機関で借りるか？借入人が選択できますが、このような条件以外の方ですと、どこならば貸してもらえるか？の問題です。ネット系は個人の審査条件は厳しいですよ。 また、その他に物件による取り扱いの有無もあり、建売や分譲マンションなどであれば、問題ありませんが、土地を取得しての注文住宅建設など取り扱わない金融機関もあり、すべてが同様に貸すわけではありません。 質問者さんがどのような金融機関から借り入れが可能なのか？は、ある程度の情報を開示すれば、売買専門の業者の営業担当者ならば、おおよそ察しがつくと思います。聞いてみてはいかがですか？ 簡単に言えば、担保余力も取れ、返済に疑念が生じない方は、金利も手数料も安い、それ以外は金融機関もリスクを負う分、金利や諸々高いってことです。
お礼
大変参考になりました。 ありがとうございました。
補足
早速ご回答ありがとうございます！専門の方のお話を聞くことができ、大変参考になります！ すみません、重ねて質問してもよろしいでしょうか。。しかも二つ。。 １．ローン借り入れの際の保証料ですが、前払せず、金利に0.2％の上乗せという方法を選択した場合、その銀行で借りている間ずっと0.2％上乗せの状態が続くのでしょうか。（当方、変動金利で借り入れを考えています。） ２．マンションの修繕積み立て費についてなのですが、ネット上でよく「毎月の修繕費以外に、足りないからと数年に1度くらいウン十万払っている・・」という書き込みを見かけます。 修繕費等に関して、そのようなことがあるのか不動産の担当に聞いても教えてくれるものでしょうか。
お礼
非常にわかりやすい回答をありがとうございました。 大変参考になり、ありがたいです。