住宅ローンの組み方・選び方

質問

住宅購入に当たって、住宅ローンの銀行選び、ローンの組み方にとても悩んでいます。
経験のある方、詳しい方、アドバイスをよろしくお願い致します。

借入額4680万
返済期間35年

物件仲介不動産会社からのあっせん銀行は
三井住友銀行、みずほ銀行、中央三井信託銀行で、
変動金利35年で借入全期間　優遇1.4％くらいあります
と言われています。
変動金利　現在2.475%から優遇1.4%後の　1.075％での月々ローン額は13万3000円くらいと思いますが、
一体どのように色々とシュミレーションして、実際決めるとよいでしょうか。
また、銀行やローンを組む際、チェックすべき項目としては、
繰上げ返済時の手数料
更新時期（というのは、固定にした際の期間が終わったときの更新のことですよね・・・）の手数料
くらいでしょうか。
勉強すべきことなどありましたら、教えて頂けるとありがたいです。

家の購入で、家を持つことの嬉しさはありますが、
経済面では、本当に不安です・・・
よきアドバイスなどよろしくお願い致します。

回答No.2

86tarou

年収は700万、32歳です。子供もおります。＞
年収の23％ですから、目安としては一応は範囲内だと思います。ただ、他の支出については、各家庭によって大きなバラつきがあるので、家計と相談してください。車や食べ物、服なんかにお金を掛けるのかどうかで全然違ってきますからね。
35年ローンなら支払い終了は67才ですし、定年以降の支払いをどうするかです。繰上返済をするなら、どれくらいの金額をいつ頃までにしないといけないのか、予め計算しておかないと後悔することにもなります。特に変動金利を選択するのなら尚更でしょう。頭金が十分に用意出来ていて、退職金が必1000万円以上入るなら金利が上がらない限り問題無い計算にはなりますが（定年時の残高は約1000万円）。

現在は家賃はとても安いので、購入後のローン額は倍近くに上がることになります。＞
先ずは、家賃と同じ額以上を現在毎月貯金出来ているのかが問題です。それプラス固定資産税等なんかも支払っていけるかどうかです。

はじめに書き込みましたように、借入全額　変動金利　優遇適応で、13万3000円くらいの支払いで・・・と考えているのは甘いでしょうか。＞
この先金利が上がらないか、金利が上がった以上に収入が上がれば問題無いでしょう。変動金利は、今の固定金利くらいに上がることも当然可能性があるでしょう（いつかは分かりませんし、過去の金利を見るとそれ以上になることも十分あり得ます）。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

全期間固定となると、毎月のローン額もガクンと大きなものになってしまいますし＞
せめて↓くらいでも払える借入金にしておいた方が良いのではないでしょうか。その金利なら上がることはあっても、下がることはないでしょうし。変動金利が安いからと言って、誰しもが選択しないのはリスクがあるからです。金利が上がって13.3万円の支払いが20万円にならないとも限りません（当面の経済情勢では考え難いですが…）。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080101CT

お礼

再度　ご回答ありがとうございます！

＞車や食べ物、服なんかにお金を掛けるのかどうかで全然違ってきますからね。
車は持っていません。食費や被服費用は工夫して頑張っていこう・・・いかなくては！！！と肝に銘じています・・・(でも、実際結構食費がかさんでいるのですが・・・頑張ります）
＞どれくらいの金額をいつ頃までにしないといけないのか、予め計算しておかないと
これが、本当にどう計算したらよいものか・・・
ローンが始まったら、貯蓄していけるのか・・・自信ないです・・・正直言って。。。現在は、住宅ローンが始まったことを想定して、家賃+差額分を積立するようにしていますが、本当に生活費いっぱいいっぱいで余裕内です。。。
固定資産税は改正された住宅ローン控除によって、還付される分で当面大丈夫ではないか・・・(この考えも甘いのでしょうか・・・）と考えたりしています。。
今後の子供の教育費も全然貯められてないのが実態です。。。
あ～～～家購入・・・無謀だったのでしょうか。
でも前に進まなくては・・・
色々と参考UTLを添付して下さりありがとうございます！

回答No.1

86tarou

年収と年齢が分かりませんが、大体の目安ということで…

先ず支払いですが、年収の25％程度までに設定します。後は定年（繰上返済を前提に＋５年）までの年数のローンを、現在の金利で計算すれば借入可能金額が出ます。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html
133,000円の支払額から逆算すると、640万円以上の年収は欲しいところです。お子さんが居られるなら、もう少し返済割合は低い方が良いかもしれません。この他に、賃貸なら掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）も必要になります（毎月掛からない費用は積み立てておくのがベター）。なので、現在賃貸なら、その家賃よりは安くないと普通はやっていけません。毎月多くの貯金が出来ているなら話は別ですが…。

なお、35年ローンとのことですが、年齢を考えずに35年にしてはいけません。定年後の支払いはどうするのでしょうか？あと、現在金利が低いからというだけで変動金利を選択するのは危険です。固定金利でも十分払えるローンにしておき、差額で浮いた分は将来金利が上がった時用に貯金しておくのなら良いですが。その上で、更に余裕があるなら繰上げ返済も良いでしょう。変動金利が上がってきたら固定に変更すれば良いと思う人は多いのですが、変動金利が上がった時には既に固定金利も上がっているはずです。今現在の経済情勢ではすぐに金利が上がることは考え難いですが、この先何十年にも渡って上がらないとは言えません。その時に、幾ら位に金利が上がれば破綻するかも考えておきましょう。この時頭金も十分に払っていれば、最悪家を売ることで精算出来ます（家の時価＜借入残高では抵当権が外れないので売れません）。このためにも、頭金は物件価格の20～30％は欲しいところです。
この辺りを自分で計算出来ないなら、全期間固定金利をお勧めします。

ローン審査がギリギリ通る借入金額と、無理なく払っていける借入金額とには大きな開きがあります。是非とも無理のないローンで、旅行や外食もしましょう。家は生活の質を上げる道具の一つです。これによって生活切り詰めるようでは本末転倒にもなりかねませんので…。

お礼

ご回答ありがとうございます。

一応・・・年収は700万、32歳です。子供もおります。
現在は家賃はとても安いので、購入後のローン額は倍近くに上がることになります。
はじめに書き込みましたように、借入全額　変動金利　優遇適応で、
13万3000円くらいの支払いで・・・と考えているのは甘いでしょうか。
変動金利、固定金利・・・一体どのぐらいの金額をどう組み合わせたらいいものか。。。
全期間固定となると、毎月のローン額もガクンと大きなものになってしまいますし、、、
ご意見頂いたように、私としても　生活切り詰めに必死になるのもどうかと思っています。不安です。。。