住宅ローンの組み方教えてぇ～！！

質問

現在、住宅ローンの組み方で、下記内容についてすごく迷っています。

○現在は金利が最低ラインである為、今後の景気動向からすると金利は上昇傾向にあるように思うのですが「変動金利」か「超長期固定金利」か「変動金利＋超長期固定金利」か…どれが無難なのでしょうか？？？

「私の条件」
年収：約４００（私）＋約４００（妻）＝８００万
年齢：２３歳

「私の借り入れ条件」
借り入れ方法：ペアローン
借入先：三井住友銀行
借入額：３６９０万
借り入れ期間：３５年
返済方法：元利均等の毎月返済で賞与併用無し（一部繰上げ返済をする予定）
毎月返済希望額：１４万まで
現在の変動金利：２．３７５％
現在の超長期固定金利（３５年）：２．９％
私の希望：なるだけ返済総支払い額を抑えたい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　です。

今年１２月に本契約なのですが、自分だけで悩んでも、答えがでそうにないので、アドバイスおねがいしますｍ（＿＿）ｍ

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンを担当していたことがある者です。

この先の金利がどう変動するか…誰にも分かりません。
かくいう私も、金融機関において資金運用を担当していますが、自分の運用方針に絶対の自信があるかというと、「あるとは言い切れない。」のが本心です（運用について説明する時には、堂々とはったりをかましますけれど）。
ですから、このご質問に対してアドヴァイスを差し上げることは難しい…といえます。
確かに金利については、現在が「底」と見ることができるでしょう。
そして、仰るとおり、専門家は「今後の景気動向からすると金利は上昇傾向にあるように思う」と見る方が多いです。
「一番底」ならば、あとは横ばいか上向しかなく、変動金利は金利の下降局面では有利となりますが、そうでなければ不利になる場合もあります。

ですから、
「金利は上向き傾向で、将来においても返済計画の見直しの手間をかけたくない」と思われれば「超長期固定金利」
「一部繰上げ返済を頻繁に行い、金利上昇リスクにも備える。ただ、返済計画については、ある程度は見通せるようにしたい」と思われれば「変動金利＋超長期固定金利」
「確かに金利は上昇するかもしれないが、その程度は大したものではない。完済まででもせいぜい４％で、以前のような６～７％金利になることはないだろう。その程度ならば対応可能である。」と思われれば「変動金利」
そのように理由付けをして、自分の考えに近い答えを導き出すしかないと思います。

＃１さんのご意見は大変参考になるご意見ですね。
確かに収入合算をされて年収800万円でしたら、月々の返済額が14万円程度であれば、返済能力の審査はクリアします（800万円÷12か月÷４＞14万円　…　月々の返済額が月収の４分の１より少ないので返済能力に問題なし－とみます）。
ですが、この先にお子様をもうけられる予定ならば、奥様の育児休業期間中は返済はかなり厳しいことになるのではないでしょうか。
住宅ローンの失敗でよくあるのは、実際に収入合算をされている場合と先々の昇給を考えている場合なんです。

最後に、ご希望が「なるだけ返済総支払い額を抑えたい」ならば、「元利均等返済」ではなく、「元金均等返済」を選ばなければなりません。35年返済の全期間固定2.9％ならば、利息支払予定額で300万円の差が出ます（利息支払予定額が、元金均等返済では1880万円弱、元利均等返済では2190万円弱）。
ただ、元金均等返済を選択された場合には、毎月返済希望額１４万円までは無理ですけれど（当初は元金プラス利息で18万円近いですね）。

お礼

ode_an_dieさんのアドバイスのお陰でローンの組み方について、少し考えがまとまりそうです。ありがとうございましたm(__)ｍ

回答No.3

walkingdic

>「変動金利」か「超長期固定金利」か「変動金利＋超長期固定金利」
まず変動金利はさほど安くはありませんから検討からはずした方がよいかと思います。
考えるのであれば短期固定でしょう。短気固定だと１％程度のものがありますので。

で総額が３６９０万という年収からすると膨大な金額ですから、ローンを組む場合には２人がずっと働き続けけるというのが大前提ですね。（１人だけになると破綻します）

さて、ご質問の場合ですと毎月約１４万（全期間固定）、返済比率２１％なのであまり余裕があるわけではありませんから、繰上返済したとしても２０年以上はかかるでしょう。（繰上返済を含めて返済期間を２０年にするためには年間２４０万もの返済を２０年続けなければならないため）

この場合、目安としては借りる期間３５年の半分である１７．５年間で、短期固定が２．９％以下と予想できるのであれば短期固定を使って金利の支払を抑えて繰上返済により短縮する余地が出てきますが、この予想はあまりにも楽観的過ぎます。

最近の景気の回復と株価の上昇、及び債券価格の動向を見ると、１０年以内には短期固定も３％以上にはなるでしょう。そもそもそ今が異常な低金利ですから。

そうしますと、今短期固定なり変動金利の選択というのは今から１５年以上先には破綻する危険性が極めて高いと言えます。もちろん総支払額も多くなりますが。

なのでご質問の場合は間違いなく全期間固定という選択しかそもそもないでしょう。

ちなみに、蛇足かもしれませんが、毎月１４万の支払のほかに税金と修繕費は見込んでいますか？

戸建であれば大体月平均にして２．５万程度は見込んでくださいね。税金は年単位、修繕費は１０年単位でかかりますので、税金までは考えても修繕費を考えていなくて泣きを見るケースが間々ありますので。
（大体１０年単位で１２０万程度は最低でもかかると思って下さい）

マンションであれば決まった金額がありますが、大抵初期は安くて後で金額が大きくなることが多いので、計画をよく見てください。それに加えて専有部分の修繕費も忘れずに。

もう一つは３５年で完済（早めたとしても多分２０～３０年程度と思いますが）として、その後の住宅のことも建物の耐用年数とあわせて考えておいて下さいね。

お礼

貴重な情報及びアドバイス、ありがとうございます。家を買うのは初めてなので、実際どの程度必要なのか？という処に不安がありましたが、ざっくばらんにでも解る事が出来、よかったです

回答No.1

sakura-pon

今後、金利はあがる見込みなのでいいと思いますが、気になった部分について書きます。

・毎月返済希望額：１４万まで
→ あなたの年収が４００万なのに大丈夫ですか？
返済は奥様の年収を考慮しない方が安全です。
何故なら、奥様は終身で働かない場合が多いからです。

私の場合ですが、ほぼ同じ金額（３７５０万）を借り入れました。
ダンナの年収は７２０万なのですが、現在私が育児休暇中で私の年収がほぼ無い状態（もとは５５０万でした）
です。

結構ローンがきついですよ。
子供がいて、さらにそれなりに遊ぶとなると・・・。

住宅ローンは年収の３割未満に抑えた方が無難です。
お金が足らなくなるとストレスが溜まります。
ストレスは夫婦間のいざこざの原因になります。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。そうですねぇ、今、現在で１歳の子供がいて、二人目を考えているところなので、大変参考になりました。それにしても、旦那さんも＃１さんも凄い年収ですね（^^；)それを見ると私の年収では不安以外に感じるものはないですね（苦笑い）