住宅ローンの借り換えについて

質問

3年前に組んだ住宅ローンを借り換えるか悩んでいます

現在の状況は
　期間35年　20年固定　金利2.7％　2000万借入　残約 1680万　
　　　　　　　　　　　　　　　（2年前に200万繰り上げ返済）
　期間35年　3年固定　 金利1.4％　1000万借入　残約 930万

今年12月より3年固定金利の期間が終わります。優遇金利は－1％です。

主人の会社のほうで、金融機関から特別金利の話があり、
そちらですと、借り換えで優遇金利－1.5％です。
変動金利で0.975％になるので、全部変動で借り換えようか
迷っています。

借り換えの諸費用がかかるようですが、来年1月に100万の繰り上げ
返済の予定でしたので、その分をまわそうと思います。
月々の返済が減った分と、ボーナスから少しずつ繰り上げ返済できたらなと考えています。
（現在の銀行は繰り上げ返済の手数料がかかりますが、借り換えを
考えているところはネットで無料です）
金利上昇もあるでしょうが、借り換えていいものでしょうか？
主人30代前半、年収790万　私は専業主婦で子供は今はいませんが考えています。

また、借り換えた場合、初めの銀行からは保証金の返還はあるのでしょうか？
住宅ローン減税は初めのローンを組んだ時のものが適用されるのでしょうか？

回答No.2

86tarou · ベストアンサー

No.1です。

↓過去の金利です。平均５％位と書いたのはこのためです。なお、金利は下がる時より上がる時の方が早いです（過去の事例）。変動金利が上がったからと固定金利に乗り換えようと思っても、既に固定金利（変動より先に上がります）も上昇済みというのも頭に入れておきましょう。
http://www.iecon.jp/loan/loanrate.html

リスクだけは理解しておいてください。得するかどうかではなく、一番大事なのは破綻するリスクがあるかどうかです。家計と預貯金に余裕があれば問題無いでしょうが…。
http://www.iecon.jp/loan/loanfloating.html

金利優遇が－1.5％なので、変動金利にした場合、店頭金利が4.2％を越えなければ（今現在の20年固定が2.7％なので）…＞
借り換えた場合は、そのままの金利差の計算にならないです。必ず諸費用も計算に入れましょう。最初に借りた2.7％も、諸費用を計算に入れれた実質金利はもっと高いと思いますし。

お礼

再度回答ありがとうございます。
20年の固定金利は比較的低いと思うので、現状維持で繰り上げ返済を
がんばっていくのがいいのかなと思ってきました。

回答No.1

86tarou

金利上昇もあるでしょうが、借り換えていいものでしょうか？＞
将来の金利なんて誰にも分かりませんので、心配なら全期間固定金利です。その時々の経済情勢で、自分で計算出来ない人には特にそうすることをお勧めします。変動金利は確かに低いので支払いも楽でしょうが、毎月余裕が出来ると言う理由だけで選択してはいけないのです。変動金利を選び、将来あまり金利が上がらなかった時に少し得したくらいに思っておく方が良いのです。そのためには、固定金利との差額は貯金しておき、将来の金利上昇に備えておくのがベターでしょう（更に余裕が出来れば繰上返済）。でないと、35年間金利が上がらないなんてことはないでしょうし、その時に払えなくなって破綻すれば意味がありません。この辺りは、金利が○％（平均５％程度までは考えておく方が良いかも？）になれば毎月の支払い額が幾らになるとか予め計算しておくと良いでしょう。そうすれば、貯金を幾ら貯めておけば○年凌げるとか分かりますから。
また、金利についてですが、少しでも低ければ得になるわけではありません。借り換えに伴う費用（手数料、保証料、登記費用等）が発生するので、これも計算に入れた実質金利（変動金利で0.975％と書かれていますが、実際はもっと高くなります）で比較するか、総支払額で比べるようにしてください。変動金利の場合は、将来の金利上昇もある程度織り込んでおくと良いでしょう。

借り換えた場合、初めの銀行からは保証金の返還はあるのでしょうか？＞
保証料を最初に一括して払っている場合、残りの期間分は返還されます。金利に上乗せしてある時は何も返ってきません。

住宅ローン減税は初めのローンを組んだ時のものが適用されるのでしょうか？＞
住宅借入金等特別控除は年末残高に対して計算されるため、繰上返済をした場合は減ることになります。借り換えた時も期間が延びることはありませんし、パーセンテージも当初の通りです。なお、借り換えた借入金額が直前の残高より増えた時は、全額が対象とはならないので注意してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm

お礼

回答ありがとうございます。

金利優遇が－1.5％なので、変動金利にした場合、店頭金利が4.2％を越えなければ（今現在の20年固定が2.7％なので）得をするかなっと
安易に考えているんですが…
金利上昇の予想プランをたてて、総支払額のシュミレーションをしてみます。