住宅ローンの銀行の選び方

質問

来年3月に本契約となる、住宅ローンについて考えています。
現在悩んでいる銀行が2つあり、何を基準に選んだらよいのかということを
アドバイスいただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

●金利は多少異なりますが、長期固定だとほぼ同じくらいです。
この面から、安いA銀行を候補と考えています。
●金利の優遇はどちらも、超長期を除き全期間-1.2%です。
●固定金利終了後の、変動→固定への手数料は同額で、どちらもネットからの
手続きだと無料になります。
●繰上げ返済手数料は、A銀行はネットからだと無料、
B銀行はネットからだと割引はありますが、手数料が必要です。
●保証会社の手数料は同額、保証料も同じくらいのようです。
●繰り上げ返済した際の、保証会社手数料は、A銀行は10,500円、
B銀行は3,150円です。

今のところ、A銀行がいいかなと思うのですが、
何か他にも比較すべきところがありましたら、ぜひアドバイスをいただけますでしょうか。

それと、やはり給与振込先にするのは基本なのでしょうか。
旦那と私と連帯債務者になるのですが、どちらも給与口座にすべきでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

Ａ行とＢ行の２つの金融機関で悩んでいる訳ですね。
よくお勉強していらっしゃる…と申し上げたいところですが、金融機関によって使用する用語が違い、おっしゃりたいことが曖昧な点がいくつかあります。
一般の方が気付きにくいポイントと合わせて、少々アドヴァイスを差し上げたいと思います。

> 旦那と私と連帯債務者になるのですが、どちらも給与口座にすべきでしょうか。
ご夫婦で別々に融資を受けられ、それぞれがお互いの連帯債務者になるのですか？（融資２本）
それともご主人なりご質問者さまなりが主債務者となり、もう一方が連帯債務者という形ですか？（融資１本）
給与振込口座をその金融機関にしなければ融資が受けられないとか、金利の優遇が受けられない－ということでなければ、給与振込口座＝住宅ローン返済口座にする必要はありません。
ご面倒でなければ、そのままでよろしいと思いますが、いくらネット取引が主であってもご面倒だと思いますよ。
返済日に遅れることなく返済資金の移し替えをしなければなりませんので、給料日と返済日に数日の空きを設けるか、返済額×数か月分を常に返済口座に置いておくか…ということを心がけなければなりませんので。
融資１本の形で、
> 私はすでに今の給与振込先の銀行で、ポイント制でゴールド（一番上）となっていて手数料はキャッシュバックされるし、何かと便利なんです。それが捨てられなくって・・・。
ということでしたら、ご主人を主債務者にして、ご主人の給与振込口座を住宅ローン利用銀行に（変更？）されるとよろしいかと思います。

> ●金利は多少異なりますが、長期固定だとほぼ同じくらいです。
> この面から、安いA銀行を候補と考えています。
どの面から何が「安い」のでしょうか？
Ａ行の方が、利用を検討しているパターンの金利が「低い」ので、少しでも金利の低いＡ行を…ということですか？

> ●金利の優遇はどちらも、超長期を除き全期間-1.2%です。
超長期というのは何ですか？（全期間）固定金利型のことですか？
期間が長くても全期間とは違うこともありますので。
一般的に、住宅ローンの金利型は、
・固定金利型…返済期間ずっと一定金利が適用される（亜種として「住宅金融公庫」「フラット35」のように、途中で１回適用金利が引き上げられる『段階金利』がある）。
・変動金利型…半年に１回金利の見直しがあり、５年に一度返済金額が見直されるパターンが一般的。ただし、返済金額は、金利がどれだけ上昇しても、以前の返済額の1.25倍以上とはしない－としていることが多い。
・固定金利選択型…一般的に「短期固定」と言われているパターン。固定期間が10年以上というパターンもある。固定金利選択型は、実は変動金利型の応用パターンなので、基本契約は「変動金利型」。それに別途「特約」を結ぶことによって「一定期間内は金利を変更しません」としたもの。
の３つで考えられます。

超長期を除いたパターンをあげられているということは、ご利用を検討されているのは、変動金利型か固定金利選択型ということですね。
全期間マイナス1.20％優遇というのは、その時の「店頭表示金利」を「基準金利」としてそこから…ということですか？
それとも、特別な「基準金利」の設定がされていますか？
両行の現在の店頭表示金利を固定期間別に比較して差はありませんか？
いくら同じ「マイナス1.20％」でも、基準金利が違えば適用金利は違います（2.70％から1.20％を減じるのと、2.50％から1.20％を減じるのでは結果が違いますよね）。
短期プライムレート、10年国債の利回りの推移と両行のこれまでの金利動向をグラフにして、どのような金利設定基準の「クセ」があるかを見極めてみてください。

> ●固定金利終了後の、変動→固定への手数料は同額で、どちらもネットからの手続きだと無料になります。
－ということは、固定金利選択型をお考えのようですね。
固定金利選択型の場合、固定期間終了時に再度固定金利選択－という場合は手数料が必要なのですね？（固定金利選択型は変動金利型の応用パターンなので、「固定期間終了時に変動→固定にする場合」という言い方をします。）
固定期間終了時に、「残りの全期間を固定金利型する」ということはできますか？
ところで、両行とも変動金利型は扱っていますか？
変動金利型の金利はどの程度ですか？
当初、変動金利型とした場合、「変動→固定」の手数料はどうでしょうか？

といいますのも、どうやら12月の利上げは見送りの様子が見えてきたための懸念です。
ただ、やはり、「来年の１月～３月には利上げがある」と見ているストラテジストは多いので、変な期間の固定金利選択型を選ばれるよりは、変動金利型を視野に入れられた方がよろしい可能性もありますので…。
ところで、金利上昇リスクはどの程度までお考えのうちですか？

> ●保証会社の手数料は同額、保証料も同じくらいのようです。
保証料は一括前払い方式ですか？
繰上返済を視野に入れていらっしゃるのならば、保証料一括前払いだとは思いますが。

> ●繰上げ返済手数料は、A銀行はネットからだと無料、B銀行はネットからだと割引はありますが、手数料が必要です。
> ●繰り上げ返済した際の、保証会社手数料は、A銀行は10,500円、B銀行は3,150円です。
これは、一部繰上返済の場合ですね。
全額繰上返済の場合はいかがでしょう。
一部繰上返済の場合、保証料の返戻はありますか？
全額繰上返済の場合はどうですか？

Ａ行・Ｂ行の店舗は、いずれも利用しやすい場所にありますか？
「ちょっと行くのに面倒…。」ということはありませんか？
担当者の態度はいかがでしたか？

気になった点はこの程度です。

お礼

大変ご丁寧なアドバイスありがとうございます！
プロの目で見ていただいて、本当に目からウロコでした！なるほどな～と思うことが
たくさんありました。

連帯債務にも種類があるのですね。今候補にしているA銀行は、多分融資2本になるのだと
思います。二人で申し込み用紙を記入し、さらにお互いの用紙にもそれぞれ記入しました。
でも、ここはやはり二人とも給与口座にする方がよさそうですね。

A銀行を候補にしている理由は、変動はどちらも同じ金利でしたが、
固定が0.5%くらいずつ、B銀行よりもA銀行の方が安くなっていました。
35年固定だけ同じ金利でしたが、今のところこちらは選ばないと思います。

A銀行もB銀行も、10年以上の長期固定は「超長期」と呼んでました。
どこも共通なのかと思っていました・・・。すみません。
金利の優遇は11年以上の長期固定にはどちらの銀行もありません。そのままの金利を比べると
やはりA銀行の方が安かったです。

金利だけを比べたところ、A銀行のほうがでB銀行よりも安いか、同額だったので、
A銀行を候補に、と思いました。

> 固定期間終了時に、「残りの全期間を固定金利型する」ということはできますか？
> 当初、変動金利型とした場合、「変動→固定」の手数料はどうでしょうか？
> 全額繰上返済の場合はいかがでしょう。

こちらは全く考えていませんでした。ご指摘ありがとうございます！
早速今日調べてみようと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.2

keipon3

こんにちは。
両社共に審査は出されているのですか?

我が家は、3年弱前に、住宅ローンを契約しました。
地元有力銀行である主人の給与振込み先銀行(取引歴10年)と、
地元第二位の銀行と審査に出しましたが、
前者はOKで、後者はNGとの解答を戴きました。

そういう状況ですので余り期待に沿える内容ではないと思いますが・・・。

後に繰り上げ償還を数回行う予定であるのならば、
B社(保証手数料が安い)なのかな?とも思います。
銀行側が取る繰上げ返済の手数料と保証会社の手数料を合算して、
どちらが便利か・・・を考えられてはいかがでしょう?

>それと、やはり給与振込先にするのは基本なのでしょうか
給与振込み銀行にした場合の特典もありませんか?
我が家の場合は、コンビニATMから入出金を行っても手数料無料と言う特典があります。
どこでも気兼ねなく出金が出来るので、本当に助かっています。
その点も調べられるといいかもですね!

お礼

回答ありがとうございます。
銀行はどちらもOKの返事をもらっています。
多分ネットで取引するのが基本となるので、やっぱり給与振込先にしておいた方が自分が便利ですよね・・・。
でも、私はすでに今の給与振込先の銀行で、ポイント制でゴールド（一番上）となっていて
手数料はキャッシュバックされるし、何かと便利なんです。
それが捨てられなくって・・・。
この銀行が住宅ローンの条件がよかったらよかったんですけど・・・。

回答No.1

himawari223

こんばんは

マイホーム建設おめでとうございます。

１、金利の安いところ

２、繰上げ返済時、手数料が掛からないところ

です。調べたところ、新生銀行・労金が、２を満たしていました。また、東京スター銀行は、預金残高により金利が安くなるとか言っていましたが、詳しくは直接聞いて下さい。

給料降込口座にすれば、いちいち残高を心配する必要がなく、めんどうくさくないというだけのことです。

お礼

回答ありがとうございます。
私も今候補に上げている銀行が、金利も安くて繰上げ返済時も手数料が
かからないところです。
教えていただいた新生銀行と労金も見てみましたが、
私には高くなってしまうようでした。
参考になりました。ありがとうございました。