表層改良工事について教えてください

質問

このたび新築を予定しています。建坪35坪　１階１９坪　　ＨＭの見積もりの中に、地盤改良費１２０万（調査後確定）が含まれていました。
１２０万は柱状改良の予定
調査の結果1.2Ｍ表層改良を行う予定であり、見積もりだしてもらったところ120万かかるとの報告を受　けました。

　　内訳
　　　　　　　表層改良1.2Ｍ　　　７５0０００円
　　　　　　　無粉塵改良工事　　１７0０００円
　　　　　　　残土客土費　　　　　２８0０００円　　税抜

無粉塵改良は、住宅密集地であるため土埃を立つのを防ぐために必要な粉であり、まわりに気を使　　わないのであれば１７0０００円は必要ないとの説明をうけています。　無粉塵改良はやった方がよいのでしょうか？
表層改良だと費用が半分くらいだと思っていただけに、営業マンにたいする不信感でいっぱいです。
よろしくお願いします。

　ちなみに人力等、必要な土地ではありません。

回答No.5

19701114 · ベストアンサー

AＮＯ,2です。

御礼拝見しました。
下記の件ですが・・・・これでは分らないですよね？素人相手に酷い話です。

(1)表層改良1.2Ｍ　　　93.6ｍ3　　　756000円
これは施工費です。この量なら２日です。要は人間２人×２日＋バックホウ代（重機損料）×２日＋ローラー代としてもヤハリ３５万でしょうね。。。小口工事の特徴はコノ様に量で金額出されると・・・納得みたいな形になるでしょ？でも、よ～く考えて下さい。。１．５日でも２日でもコストって一緒なんです。なんで施工量なの？って事です。。。
しかしながら良心的な会社は【施工　２日　単価１７５０００円　施工費￥３５０，０００】・・・・という見積もりですよ。
★営業マンに日数で施工単価出して示してください！理解できなので！高いんじゃないですかね？人間と重機でソンナに経費ってします？見直してくださいよ！って言ってみても良いんじゃないですかね。。。

(2)無粉塵改良工事　　93.6ｍ3　　　172000円
これも土量なの？？？無粉塵の固化材を何トン使うんですか？って感じですよね。。。。でもこの前の通り小口工事量からすれば妥当ですね。
【材料名　○○ｔ　単価○○○○　材料費用○○○○】

(3)残土費　　　　　　　　10車　　 　　240000円
１車２４０００円？・・・何ｔダンプに積んで処分するのか？？？全く分からない内容です。。。。
そんなに排出残土処分出ないでしょ？そもそも現地の土と撹拌して混ぜるのに１０ｔダンプ（6ｍ3）で１０台なら60ｍ3？？有り得ないから、4ｔ程度のダンプなのかな、残土2ｍ3×１０台＝20ｍ3？・・・・かなり多いけど、妥当に近いので仮に出たとしましょう！じゃあ２４０００円/2ｍ3＝12,000/ｍ3
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・高いです。　半分とは言いませんが2/3の費用で十分ですよ。
これも量できてますが、運転手とダンプって最後は常用（1日幾ら）＋処分代で決まるんです。あまり言うとショック受けられてはいけないので・・・アレですが産業廃棄物残土でも6000円/ｍ3（ダンプ＋処分代込）です（地区によって異なりますが）
多分、その業者は一般残土処分でしょう。。。いかに高いかが御理解頂けると思います。

要は何ｍ3の残土を出すんですか？それで何ｔダンプですか？
普通の業者【残土○○ｍ3　単価○○○○　総費用○○○○　（１０ｔダンプ使用）】と書きます。

(4)客土費　　　　　　　　2車　　　　　　42000円　　　　　　
地盤改良なのに何に使う気でしょうか？？　現地の土を固化材と混ぜて強制的に固化材量を現地地盤に入れる訳ですから体積は増えます。従って土の量はふけます。　それを残土処分(3)で搬出する訳です。。。土を処分して、それで客土を何故買ってまで持って来るのか？？　　って感じです。　ひょっとすると地盤改良の上に客土を入れる花壇・中庭が有るのでしょうか？
・・・・だったらソコは改良しなければ良いだけです(笑)

合計127万円

(2)は高いが妥当
(3)は詳細を分らない様にしている。。。。
(4)は？です。何か使う箇所があるんでしたらソウなんでしょうね・・・

(1)が高い（業者側の利潤のポイント）
(3)も高いし、量が分らないように、あえてしている。

この見積もりの仕方が正直、非常にお客様側に立っていません。酷いのは内容を分らなくしている。要はズルいんですよね。モットモらしいんですが例えば、このまま仮に1日で施工が終了してもコノ施工費を払うんですよ。ものすごい利益ですよ。

ダンプもそうですよね、４ｔダンプなのか１０ｔダンプなのか、とにかく10台（車）ならコノ金額で納得します？素人さんだって、１台の単価が一緒だなんて思わないでしょ？クラウンと軽自動車を連想して下さい、レンタカー代と一緒です。

要はズルいんですよ。。。
【　　】の中の要領で積算書を出し直しさせても良いんじゃないですかね。そうすればツジツマが合わないところがボロボロ出てきますよ。

なんかヒドイ会社の営業ですね・・・・というかコノ人は多分仕事に詳しくないんでしょうね。。そういう人多いんですよね、プロじゃない営業マンって本当にいますよ、どこの世界にも。。。。。だから本当に高いとは思っていなくて下請けの業者から見積もり貰って＋ソコに更に自分の会社の利益乗っけて貴方様に出しているだけの高いか安いのかも分からない、良いように下請けにやられている営業マンなのかもしれませんね。。。。

・・・・なんかダンダン私も頭に来てます。　本当に誠意の無い見積書の内訳で・・・・・・・。

余談ですが・・・その金額なら小口径の鋼管杭が打てますよ。。。。。ただ1.2ｍは短すぎてＮＧです。ただソウいうコストのレベルにいるという事です。

柱状改良と表層改良がコスト一緒なら”柱状改良して下さい”ってのも良いのでは？改良長1.2ｍなら改良長としては短いですが可能ですよ。。営業の方と相談してみるのもアリですよね。

でも家つくりですから営業マンの方と険悪になっても嫌でしょうから。。。貴方様次第です。。

安く叩くというよりは、あくまでも、あちらも商売なので貴方様、御自身の折り合いのつく金額になれば良いですね。

お礼

ありがとうございます。

昨日、詳しい話を聞きました。
高くなる要因として、両隣と距離が近いため改良が高くなるとの説明をうけました。
現在の予定では１ｍが一番近い距離です。

また固化材は表層改良1.2Ｍの中にも含まれており、
無粉塵固化材を使用した場合の差額が、無粉塵改良工事費とのことです。
車は４ｔを使用しますとの説明をうけました。

表層改良1.2Ｍの内訳は、これ以上だせないしマニュアルどおりで、
なんら問題はないと強気です。

契約どおり柱状改良はできませんか？と聞きましたが、
新築予定地の周りのデーター上からも、硬い地盤の地域であるため柱状改良は難しいそうです。
柱状改良が難しい地域でありながら、柱状改良が契約に入っていたことに疑問を感じます。

営業の方は、その営業所の中で長が付く人でありプロだと誤認していました。
契約後からは、別人のようになりました。とどめがこの改良の件です。
私の中では、家はどこで建てても同じでありこれから付き合うであろう人を大切にしたいと
思っていましたが、どうも人を見る目が無かったようです。

老後を過ごす最後の家と思っていましたが、
この歳になっても楽しみながら家をつくりたいので、
白紙に戻すことも検討します。
相方いわく、命とられるわけじゃないからいい勉強したと、
いい歳してこんな授業料、恥ずかしいかぎりです。

わかりにくい質問に丁寧に回答くださりありがとうございました。

この場をお借りしまして、皆様にもお礼申しあげます。
ありがとうございました。

回答No.6

19701114

高くなる要因として、両隣と距離が近いため改良が高くなるとの説明をうけました。
現在の予定では１ｍが一番近い距離です。

＞＞＞＞＞＞(怒↑ж↑怒)なんですと？？？

近距離であるなら掘り上げて撹拌する表層改良では土留め（隣地が崩れないようにする仮説工事）をするから・・・とでも言うのか？

であるならば・・・柱状改良なら掘り上げない撹拌だけだから柱状改良でやれよ。。。っていう話ですね。その長さでも出来ますよ（確かに短いですが十分に可能）　そして硬いから？・・・柱状改良の機械で硬くて撹拌できない地盤なら1.2ｍの位置まで改良必要が無いでしょ？？？

しかし深さ1200ｍｍで一番の接近距離が1000ｍｍって十分な離隔ですよ。。約４５度の法（斜面）にして掘れるじゃない・・・全然楽勝ですよ。。。それで？高い？？？ってナンノ理由よ（激怒）

(+д+;) トホホ・・・・・残念な営業マンだ。。。。プロじゃない。。。　いままで給与貰ってきたのが奇跡みたいな奴ですね。

すいません。。。。僕でしたら、こんな奴とは口も利きません。。。

僕も営業なんですが。。。こんな事を言ってたら大手建設会社じゃ通用しません。絶対にクビですね。

頑張ってください。。。。それでわ

お礼

ありがとうございます。

私どものために、一緒に怒ってくださり感謝しています。
最近不眠が続いていましたが、
今日はゆっくり休めそうです。

19701114様のような、営業の方に出会えれば
楽しい家つくりができたのにと思っています。

会社側より全面的な謝罪がありました。
しかし地盤改良の件以外です。

授業料は痛いですが、
次は失敗のないよう頑張ります。

回答No.4

mlt-tlm

建坪より広範囲の36坪で２mの表層改良をしました。
ラフな見積もりのときに１００万となっていたので、
明細には１３５万になっていましたが、
契約時には値引きして１００万になりました。

地盤の悪い地区なので、ちゃんとやるか写真にも納めました。

それから考えると、高いと思います。
うちもＨＭで建てました。

引っ越す前から苦情が出てはいけませんので、
無粉塵改良は必要だと思います。
また、必要に応じてシートの覆いもいるかもしれません。

これから見積もりだのグレードアップの差額だのいろいろ出てきます。
既に契約したのでしょうか。
まだ契約していなければ、一つ一つ丁寧な説明を受けて、
十分に納得してから契約をしましょう。

お礼

ありがとうございます。

残念ながら、契約はすでに済ませています。
契約時は柱状改良の予定でしたので、
１２０万の見積もりも仕方ないと思っていました。

ＨＭの営業マンの方との信頼関係を無くしたことを、
残念に思っています。

回答ありがとうございました。

回答No.3

tel0463

表層改良1.2だと坪2～3万位じゃないかと思うんですが。
そうすると高いかな。ユンボ等の重機が入らないとかだと
コストアップすると思います。
それと敷地と建物形状にも有る程度左右されると思います。
表層改良だと費用半分
私もその感覚です。
20坪で35～40万かと

お礼

ありがとうございます。

重機も入れる土地です。
費用が高いのは、建築関係にたずさわればわかるけど、
土を掘り起こすと、かさが増すので高いのだと説明を受けました。
せめて100万以内でいけるように交渉してみます。

回答ありがとうございました。

回答No.2

19701114

表層改良で１２０万は髙いです。
１F＝１９坪＝約63m2≒65m2としてｈ＝1.2ｍ　総土量は78ｍ3×土１ｍ3当たりの添加量（100ｋｇ）＝7.8ｔ≒ロス見込んで9ｔとして。

(1)９ｔ（小口なので）＝１７万はOK

(2)高いのは改良費＝バックホウと人件費（２名）多く考えても２日・・・バックホウ回送費入れても２７万～３０万。ローラー持参でも３５万でOKでしょ？
プロ（教科書通りでは）は５０ｃｍずつローラー転圧します。。。ので注意して見ていて下さい。善し悪しがはっきりします。

(3)残土は出ます（土に９ｔの固化材入れるので）しかし客土とは？　改良してふけた残土処分でしょ？処分代してダンプ＋処分代＝多くて４ｔ２台でしょうね（多分１台だろうけど・・・状況が分らないので２台として）
小口だからスッゴイ甘くして８万にしましょう。

減価は半分だね。（めちゃ甘くしてやって・・・・・）

大体、柱状改良とバックホウで混ぜる表層改良が同じ訳がない。

言ってやってください　⇒　柱状改良の設備と表層改良の設備の無さ・・・なぜ同じ金額になるのか？表層改良は50ｃｍずつ転圧しながら1.2ｍやるんですよね？表層地盤改良の施工基準ですよね？って・・・住宅は適当にバッサと混ぜますからね。

人間２人（１８０００円/２名）とバックホウ（ユンボ）１台（損料４万超甘いですが軽油＋α甘いよな・・）＝＋ユンボ回送費トラック費用往復（甘くして１０万）
従って（３６０００円×２日）＋（４万×２日）＋１０万＝約２６万だけどローラーもあるし業者さんの利益もみないといけないですもんね・・・・。だから３５万もあれば施工は十分可能でしょ？・・・みたいな感じ。。。

しかし高いね・・・・柱状改良の予算見込んでいる客だからチャンス程度でしょうね・・・・・・・・・・(-Д-＼)=３・・こりゃ大変ですね。

でも見方を変えれば営利を追求する民間企業だからしょうがないです。。。。

あとは貴方様の交渉次第です。。o(・Θ・)○がんば☆

お礼

詳しい説明ありがとうございます。

表層改良工事の内訳をお願いしました報告書がきました。

　　内訳
　　　　　　表層改良1.2Ｍ　　93.6ｍ3　　　756000円
　　　　　　無粉塵改良工事　　93.6ｍ3　　　172000円
　　　　　　残土費　　　　　　10車　　　　　240000円
　　　　　　客土費　　　　　　2車　　　　　　42000円　　　　　　合計127万円

内訳の意味がわかりません。車？
またご覧になられる事があれば、アドバイス頂けないでしょうか？

回答ありがとうございました。

回答No.1

atelier21

＜ちなみに人力等＞とは何のことでしょう？
調査の結果＝地盤調査結果報告書に拠って改良工事が決められたのでしょうか？
別な地盤調査事務所or設計事務所に相談されたら如何
いい加減な調査である例も見受けます

当方が相談受けた例でも、HMが地盤改良工事ありきの調査であった
改めて当方の地盤調査者に調べさせた処、HM地盤改良工法は不適となりました
HMが追加工事費を嵩上げする手でありました。貴殿のHMがそうだとは言えませんが

表層改良と言うのは、相当深くまで軟弱地盤なのでしょうか？
そうであれば、随分早くから解っていたはずですが

お礼

ありがとうございます。

表層改良は、1.2ｍと言われています。
建て替えなので、最初に古家の周りの無料地盤調査をＨＭにておこないました。
その結果、柱状改良120万の見積もりが出されました。これは概算費用であり、解体後再調査し確定する事になっていました。

周りの方たちにご迷惑かけないように、無粉塵工事にするべきなのはわかっていますが

人力とは、重機などがはいれない土地は手作業になり高額になると聞いていたので、このような表現をしてしまいました。わかりにくい表現で申し訳ありません。

回答ありがとうございました。