賃貸借契約について

質問

新規の事業を立ち上げ、住居用に借りているマンションを法人登記しました。先日、友人に「住居用で借りた物件を法人登記をすると契約違反になる」と言われました。不安になって契約書を熟読したのですが、抵触しそうな文言は見当たりません。つまり法人登記をしてはならないとは書いてありません。敢えて言うなら「商行為をしてはならない」「表記目的（住居）以外に使用してはならない」とあります。厳密に言えば確かに抵触するかなと思いますが、このような例は原宿あたりではよく見かけます。実際は事務作業を少しするだけで音を出すとか人が出入りするような事はありません。主な仕事は他所にある店でやります（お店の契約は賃貸借規約ではなく消化仕入契約なので登記不可です）。今度、車両の入れ替えで車庫証明を取るのに書類を出すと当然家主さんに発覚します。これは問題になるでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.6

noname#162034 · ベストアンサー

本店登記の意味を知らない人がいろいろ書いていますが

通常は、本店所在地は、実際に事業を行う拠点を本店所在地とすることが一般的ですが、自宅や実家を本店所在地にしても問題はありません。
そこで業務を行っていることを必要としない。
とはいえ、店舗のスペースを本店と登記できない場合は、名義上の登記という形だとおもわれます。
一方、マンションの管理規約等にみられる「専ら住居の用途に用いる」という文言の解釈についてはこのようなものがあります。
標準管理規約には、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とありますが、それには次のような注釈（コメント）があります。

「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」

すなわち、住戸を事務所として使用していても、そこに生活の拠点があればいいことになります。ただし、区分所有法の定める「区分所有者の共同の利益に反する行為」
（第６条第１項）に該当するかどうかが、事務所としての使用が認められるかどうかの分かれめになるでしょう。

とはいえ、ビジネスの内容によっては商品や、Ｗｅｂ広告に本店の住所を記入することが出てきます。同じマンションの居住者が自宅住所で検索することで容易に
「事務所使用」を摘発することができたりします。

居住者や区分所有者はマンション住民の「オフィス使用」には神経質です。賃貸人が「本店登記をしたこと」を理由に賃貸借契約の解除を求めてきても、実態的に
住居として利用していることを証明し抗弁すれば退去させられる心配はないと思われますが、周辺が騒ぐと問題ですよね。

ここは、名義的に本店登録をするけど住宅として利用することにかわりがないという説明をしておくべきですね。

だいたい、賃貸の自宅を本店として登記することはうまみがないです。実家や友人のオフィスを本店登記して、自宅は役員社宅にしておいたほうが
家賃の５０～８０％を経費で落とせます。
いまの個人名義のままの自宅借り入れでは、本店家賃は転貸契約でもしない限り経費になりません。転貸借は賃貸人の同意が必要ですから
原則これもできません。賃貸契約で途中で名義を法人名義に切り替えてくれるかどうか確認しておく必要がありましたね。

お礼

いろいろ、詳細にご回答頂きまして本当にありがとうございます。ご助言にそって動いてみます。・・・お礼が遅くなりまして申し訳ございませんでした。

回答No.10

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　私個人は質問者さんがどういう人か全然知りませんので、あくまでも「一般論」として回答しますが、私が大家なら、即、退去して頂きます。

　理由は多々ありますが、最大のものは、賃借人の脱税が原因で、賃貸人であるこちらが税務調査など受けたくないからです。

　居住用住宅の家賃には消費税がかかりませんが、営業用の物件の家賃には消費税がかかります。

　質問者さんは車庫証明の心配をなさっていても、消費税の心配はされていないので、おそらく、これからも消費税を払うつもりはない、つまり脱税されるつもりと思います。

　すでに登記をした（過去形）のですから、消費税はもう払っていないといけないのです。

　車庫証明は未来のこと、消費税はすでに発生しているのですから、納税の心配の方が先であるべきなのです。

　大家は知りませんから、質問者さん分の納付はしません。

　他方、しっかりと登記はなさったので、税務署には判ります。

　可能性としては、ある日税務署が大家のところへやってきて「arimoto・・・ 社の消費税が納税されていませんね。ちょっと調べさせて下さい」

　と言いだす可能性がある、ということなのです。

　まるで大家が脱税したような調査が始まります。濡れ衣です。

　べつに痛いところはなくても、何日間かは税務署との対応に追われて仕事にならないということを意味し、その損害は冗談では済まない額になります。

　自分が脱税して調査を受けるなら仕方ないですが、他人の脱税が原因で濡れ衣を着せられ、自分の営業の妨害をされてはたまりません。

　じゃあ賠償請求できるか、というと、判りません。素直に賠償してくれるとは、ふつう思えません。

　つぎに、「人の出入りはない」「音はたてない」という状況がいつまで続くか判らない、保証はないという点も問題です。

　世の中には、「商業登記をしたのを知っていたのだから、客が出入りするのは判っていたはずだ」とか、「営業用なのだから多少の騒音は当たり前だ」と言いだす人は少なくないのです。

　実際、それに近い人で迷惑したこともあります。

　まったく、残念ですが、現代は、好意が好意で通らない時代なのです。すぐ「既得権」とか言いだす時代なんですねぇ。

　その時、どう反論して、客を閉め出せるか、騒音を止めさせるか、・・・ 「知っていたはずだ、許しただろ」と言われるとなかなか難しい状況です。

　ましてや、こっそりと法人登記して、黙って脱税の濡れ衣を着せてしまうような人だと、将来何を言いだすか判らないと判断すべきなのです。

　　おそらく、「俺はそんな悪い人間ではない」とご不快になられたことでしょうが、少なくても、我々のようなプロの賃貸業者は、そうやってリスクが顕在化しないうちに排除しないと、一気にたくさんの問題が顕在化した時手に負えなくなります。

　こういうサイトで、「助けて下さい」と質問しないといけないような、プロとしてはみっともない状態になってしまいます。

　とにかくたくさんの人を相手にしますのでね。

　そのほかにも、退去して頂くには、いろいろ理由はありますが、以上の２つで止めておきます。

　・・・ くどいですが、質問者さんがどういう人か、私は知りません。

　これまでの「行動だけ」で判断すると、そうなる、という話です。ご勘弁下さい。

お礼

おっしゃる意味は充分理解しました。当方に悪意はないのですが、そのような情緒的なことは正当化する理由にはなりません。早速、しかるべき場所に移転します。ありがとうございました。

回答No.9

bikeibi

もう一度いいますけど、質問内容をよく理解しましょうね（汗）

＞＞これは問題になるでしょうか？
が質問者の知りたいこと、質問です。

あなた自身も
『住者や区分所有者はマンション住民の「オフィス使用」には神経質です。賃貸人が「本店登記をしたこと」を理由に賃貸借契約の解除を求めてきても、実態的に住居として利用していることを証明し抗弁すれば退去させられる心配はないと思われますが、周辺が騒ぐと問題ですよね。』

と問題に発展する可能性を指摘してるじゃないですかｗ

退去させられるかどうかなんて誰も聞いてませんよ

質問点そのものを、理解してないんだから、お話になりませんな

Ｐ．Ｓ．
関係ないですけど、退去させられるかどうかは借地借家法で保証された借家権が認められないほど重大な過失じゃないことは明らか・・という説明がいいと思いますけどね

お礼

よくわかりました。お礼が遅くなりまして申し訳ございません。ありがとうございました。

回答No.8

noname#162034

実際問題として、本店住所として法人登記したという理由だけで
住居として使っている居住者に契約違反として賃貸借契約の解除を
求められるだろうか。
私は無理だと思う。
実際に会社の本店として人が出入りしたり業務を行うわけでなく
住宅として使用されていたら、何を持って「違反」というのか。

マンションの管理規約に「法人の本店登記を禁ずる」とかあるのなら
ともかく、実際に商売やオフィス業務をしていない状況で「違反した」
とは言い切れない。
行ったのは「登記」という届出であって、「届出」が契約違反ではない
ことは明らか。

そこで、実際に会社業務が行われた時点ではじめて違反となるけど
名義的に「住所」を利用しただけなら、「住宅」としての利用を損なう
行為ではない。

・・・わかんないかなぁ。簡単な理屈なんだけど。

お礼

わかりました！ありがとうございました。

回答No.7

bikeibi

なんかメチャクチャになってきました
本店登記の意味とか節税とか

質問内容をよく読みましょう
＞＞表記目的（住居）以外に使用してはならない
を
＞専ら住居の用途に用いる
で解釈してどうなるのでしょう？

標準管理規約など一つの目安に過ぎません。
個々のケースは、実際に取り交わされた賃貸借契約が法的効力を持ちます。

お礼

そうですか、目安ですか。少し安心しました。お礼が遅くなりまして申し訳ございません。ありがとうございました。

回答No.5

hekiyu

「商行為をしてはならない」
　　↑
法人ですから、当然に商行為をすることに
なるでしょう。
つまり、この文言に違反していると思われます。

「表記目的（住居）以外に使用してはならない」
　　↑
はい。完全に違反です。

お礼

やはり、違反ですね。ありがとうございます。

回答No.4

bikeibi

＞自宅を法人の本社登記に使うことを妨げる法律も規約もないと思われます。
＞賃借権で法人登記の本社・支店の登記をしてはいけないという制限はないです。
＞居住者に迷惑をかける行為をしていなくて住みながら

私たちは、法律や管理規約に違反しているといってるのではなく、貸し主との賃貸借契約違反していると言っているのです。
法律や公序良俗に反した契約内容じゃ無い限り、双方で合意した約束は守らなければなりません。

貴方の解釈は、
「本店所在地の登記をするだけなら誰にも迷惑かけないし法律に違反する行為じゃないから、約束を破ってもかまわない」
ということですが、明らかに間違っていると思います。

本店所在地での会社事務が居住している人の内職な訳ないですし、会社の登記簿は誰でも閲覧できますから、居住用マンションなら雑居ビルとみなされるなど実害も発生してますよ。

お礼

そうですか、私の認識不足でした。他に移す算段をします。ありがとうございました。

回答No.3

noname#162034

マンションは、おそらく分譲賃貸ではないでしょうか。管理規約があってそこに、
「専ら住居の用に供するものとし」という記述があると思います。
賃貸契約もこの管理規約の枠内で定められていると思います。
いわゆる事務所使用とは、住居が別の場所にあって事務所以外に使わない
とか、居住者以外の人が出入りするというケースでしょう。
実際に住んで住居として使っているのであるならば、自宅を法人の本社登記
に使うことを妨げる法律も規約もないと思われます。
実態上居住していることが重要で、そこに住んでいて
居住者に迷惑をかける行為をしていなくて住みながら、事務仕事をしている
だけで、日常頻繁に人の出入りがないとしたら、本社登記しているだけで
契約違反ということにはならないでしょう。

>新規の事業を立ち上げ、住居用に借りているマンションを法人登記しました。
マンションを登記したのでなく、「法人登記の本社所在地として」住所を登記したのですね。

＞抵触しそうな文言は見当たりません。つまり法人登記をしてはならないとは書いてありません。
賃借権で法人登記の本社・支店の登記をしてはいけないという制限はないです。
＞「商行為をしてはならない」「表記目的（住居）以外に使用してはならない」とあります。
商行為はしてはいけないでしょう。別に店舗があるようなので問題なさそうです。
住居として使っていたらいいということです。住居で帳簿をつけたりネットコンテンツを
作成したりするのは「内職」のうちと思われます。

＞今度、車両の入れ替えで車庫証明を取るのに書類を出すと当然家主さんに発覚します。
会社を経営していて会社名義の車を駐車場に置くことは問題ないでしょう。また
会社の所在地が自宅というのは登記上の都合であって実態上は店舗とネットで
業務をしますからと説明は必要でしょうね。

お礼

そうですか！やっと安心するようなお答えを頂きました。皆さん、ネガティブなご回答ばかりで途方にくれていました。ちゃんと説明してみます。ありがとうございました。

回答No.2

bikeibi

＞厳密に言えば確かに抵触するかなと思います
厳密に言わなくても、抵触しています。

＞表記目的（住居）以外に使用してはならない
他にも守っていない人がいる、会社の事務作業だけ・・
この規定に違反していないという根拠にならないのは、明らかだと思うのですが・・

お礼

そうですか、やはり家主さんに申し出てみます。自首するので多少斟酌されることを期待します。ありがとうございました。

回答No.1

yana1945

お住まいのマンションが、購入か、賃貸か書いてないですが、
家主との表記から、賃貸と考え、

賃貸借契約書違反で、原宿で酔っ払い運転を見逃したから、私も見逃すべき
の論理ですね。

後、電話、ＮＨＫ等全て法人契約に切り替え、税金も法人払いをします。

賃貸借契約書に、追加覚書を入れ、事務所使用の承認を取るようお勧めします。

お礼

やはりそうですか、認識が甘かったです。仰るように事務所使用の承認をしてみます。自首をするので斟酌を期待します（これも甘いですね）。ありがとうございました。