賃貸借契約について

質問

新規の事業を立ち上げ、住居用に借りているマンションを法人登記しました。先日、友人に「住居用で借りた物件を法人登記をすると契約違反になる」と言われました。不安になって契約書を熟読したのですが、抵触しそうな文言は見当たりません。つまり法人登記をしてはならないとは書いてありません。敢えて言うなら「商行為をしてはならない」「表記目的（住居）以外に使用してはならない」とあります。厳密に言えば確かに抵触するかなと思いますが、このような例は原宿あたりではよく見かけます。実際は事務作業を少しするだけで音を出すとか人が出入りするような事はありません。主な仕事は他所にある店でやります（お店の契約は賃貸借規約ではなく消化仕入契約なので登記不可です）。今度、車両の入れ替えで車庫証明を取るのに書類を出すと当然家主さんに発覚します。これは問題になるでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.6

noname#162034 · ベストアンサー

本店登記の意味を知らない人がいろいろ書いていますが

通常は、本店所在地は、実際に事業を行う拠点を本店所在地とすることが一般的ですが、自宅や実家を本店所在地にしても問題はありません。
そこで業務を行っていることを必要としない。
とはいえ、店舗のスペースを本店と登記できない場合は、名義上の登記という形だとおもわれます。
一方、マンションの管理規約等にみられる「専ら住居の用途に用いる」という文言の解釈についてはこのようなものがあります。
標準管理規約には、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とありますが、それには次のような注釈（コメント）があります。

「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」

すなわち、住戸を事務所として使用していても、そこに生活の拠点があればいいことになります。ただし、区分所有法の定める「区分所有者の共同の利益に反する行為」
（第６条第１項）に該当するかどうかが、事務所としての使用が認められるかどうかの分かれめになるでしょう。

とはいえ、ビジネスの内容によっては商品や、Ｗｅｂ広告に本店の住所を記入することが出てきます。同じマンションの居住者が自宅住所で検索することで容易に
「事務所使用」を摘発することができたりします。

居住者や区分所有者はマンション住民の「オフィス使用」には神経質です。賃貸人が「本店登記をしたこと」を理由に賃貸借契約の解除を求めてきても、実態的に
住居として利用していることを証明し抗弁すれば退去させられる心配はないと思われますが、周辺が騒ぐと問題ですよね。

ここは、名義的に本店登録をするけど住宅として利用することにかわりがないという説明をしておくべきですね。

だいたい、賃貸の自宅を本店として登記することはうまみがないです。実家や友人のオフィスを本店登記して、自宅は役員社宅にしておいたほうが
家賃の５０～８０％を経費で落とせます。
いまの個人名義のままの自宅借り入れでは、本店家賃は転貸契約でもしない限り経費になりません。転貸借は賃貸人の同意が必要ですから
原則これもできません。賃貸契約で途中で名義を法人名義に切り替えてくれるかどうか確認しておく必要がありましたね。

お礼

いろいろ、詳細にご回答頂きまして本当にありがとうございます。ご助言にそって動いてみます。・・・お礼が遅くなりまして申し訳ございませんでした。