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民法50cmの異なる習慣の調査方法は？
- 民法の第236条によれば、異なる慣習がある場合はその慣習に従うこととなっています。
- しかし、異なる習慣を調べる方法は一般的には役所ではなく、隣地の所有者などに確認することが一般的です。
- 建築業者や事業主などが建売用地を購入する際には、この規定を確認することが非常に重要です。
質問者が選んだベストアンサー
原則は50ｃｍ離します。そこから先はグレーゾーンです。計画がある程度すすみ、隣地とも協議できるようになっていかないと決定することは出来ません。 要するに土地の契約の時点で確定することは、よっぽどのことが無い限りありません。 また業者が境界一杯まで建てれますなんて言ってはいけません。 いくらあがこうがどうしようが、土地契約の時点で決めれません。無理です。 また業者がそこまで断定する必要はありません。 原則、離してください。民法で決められています。と説明すればそれでいい。 近所がみな接して建てられていても、業者の説明は接して建てれない場合もあると施主に説明しておく必要がある。 ５０ｃｍくらい離さないと工事できないし、庇等で越境の恐れもある。 普通の土地では否が応でも50ｃｍくらい離す事になる。 ＞3ヶ月以内に請負契約をしますが計画の段階で50cm離す必要があるかどうかで ＞契約にたどり着けるかどうかが大きく変わりますよね？ 変わらない。 建物計画したこと無いの？ ＞そのため業者としては50cmを確認したいところですが用地購入前の ＞所有権もまだない時にお隣と念書を交わすのもおかしな話かなとも思うのです。 業者はあやうきに近寄らずで良い。 仮に口頭で隣地からOKもらって、施主に説明して契約したとする。 いざとなって、隣地がやっぱりダメといったら、業者側が訴えられるよ？責任どうやってとるの？ 質問さんの言うように、あらかじめ決めれたらいいかもしれないけど、そこは業者としては踏み込んではいけないグレーゾーン。もっと計画が進まなければ確定は無理。
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- kei1966
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再です。 良くお分かりになっていないように思いますが、お隣とお話しをするのは工事の際にやらなければいけないこととしてお話しをしたのです。 購入の際は、隣地の離れを全て確認することで500以下の離れの建築が可能か判断するのです。 しかし、購入の際にそれを確認したからと言って何も言わずに500以下の建築を行えば同じ住宅等の場合は問題になりますよということです。 建売業者は土地の購入までではありませんからね。工事もするでしょう？ 後は、用途地域と構造、裁判の判例などを調べて業務的に正当性を多方面から確信しておくことでしょう。調査だけでは自信が無いとすればビジネスにはなりませんものね。 不動産屋さんはもちろんみなさん、事前に近隣調査をしています。
お礼
ありがとうございます。 >工事の際にやらなければいけないことと それはその通りでわかっております。 それをあえて業者としてはどのような対策をたてているのか例があるのなら 経験談を聞かせてほしいので質問しています。 地域によるのならその地域の例でかまわないのです。 >不動産屋さんはもちろんみなさん、事前に近隣調査をしています。 なのでどのように調査をしてどのように対策をたてているのか具体例が知りたいのです。 >用途地域と構造、裁判の判例などを調べて業務的に正当性を多方面から確信しておくことでしょう それで白黒の判断がわかるのならありがたい回答ですが、どっちかと言うと ○○することによって以前確認できたことがありますとか ○○の地域は条例で離隔距離が決められていますとか具体例経験例を教えてほしいです。 >問題になりますよ と言うアドバイスは自分が質問している問の回答ではないのです。 問題になるのはわかっているのでその対策をどのように行っているのか 具体例が知りたいのです。 問題になる。確認しないといけない。等の話しは少しネットでググれば幾らでも出てきます。 なので具体的な内容を話してもらえる方がいないか質問したのですが。 そんなもの購入前に確定することはできないのでバクチだ、と言うならそれはそれで回答です。でも 問題になるおそれがあるから工事の際に確認しなければならないですよ、では質問の回答ではないんです。 偉そうに言ってすみません。
- inon
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設計しています。 お答えします。 京都市では当たり前のように、境界まで５０cm以下で建物が建っています。 これがいわゆる慣習という物です。 京都などの、敷地の間口が狭い地域では境界から５０センチ離したら建物が建ちません。 勿論、地域が変われば条件も変わってきます。 建築審査課で聞くのが一番速いです。親切に説明してくれますよ。 無論、他の回答者さんが言うように初めから５０cm離しておけば何の問題もありませんがね。
お礼
ありがとうございます。 そうですね、京都は間口税の関係からか昔から建物の間口は大きな意味を持ちますよね。 と言うことは京都の場合はお隣に了承なく自動的に民法50cmは無視してかまわないと言うことなのですね？ 基準法の65条じゃないですが京都の場合は慣習は民法を優先すると言うことなんですね？ >建築審査課で聞くのが一番速いです。親切に説明してくれますよ。 民民の話しでも建築審査課で聞けばその地域の慣習の白黒を教えてもらえるのでしょうか？ 民法234条の件で色々教えてもらえるかもしれませんが、 慣習である以上最後はお隣さんの了解をえると言うことで話しが終わってしまいませんか？ >無論、他の回答者さんが言うように初めから５０cm離しておけば何の問題もありませんがね。 卵が先か鶏が先かですが、今回私が求めている質問は 「初めから５０cm離しておけば問題ない」と言う回答は存在しない質問なので質問の仕方が悪いのでしょうね・・・
- kei1966
- ベストアンサー率46% (1033/2245)
建築士です。慣習はあくまで実際に隣同志の人の考え方によりますので自治会や法則等は裁判にでもならない限りは基準などはないと考えるべきだと私は考えています。そもそも民法は一般常識をお互いに確かめ合うときに差があるとけんかがあるからやんわりとした標準を定めているようなものではないでしょうか。 実務では、こう動くように私は指南しております。地場不動産業者さんで設計をした時です。 １、土地の取得時に接する全ての建てものの隣地からの距離を測っておくこと ２、全ての近隣が５０以上離れていないならば建売も500以下で計画。それ以外は500以上で計画。 あとは施工上、維持管理上500も離れないところだらけでは建てものとしてどうかと思いますよ。 ・・と付け加えます。 現実500切った時は事前にその面の近隣に挨拶にいってもらいます。 もちろん相手が500以上開けている側に500以下の設計はもっていきません。 あるときは、お隣の建てものは１ｍあいているがストックヤードを増築して境界いっぱいに建てている方の家の方に向かってバルコニーの壁が500切ってしまうときにお隣の北側の窓は考慮した旨を伝えバルコニーの離れが民法の距離より短いですが、ストックヤードも境界に近いですし、お互い様ということでご了解いただけないでしょうかと話してもらいました。 もちろん奥様だけでなくご主人にもちゃんとご了解をいただく時間をとった後確認申請を出しました。 約束などは文書では取り付けません。裁判では何日何時に誰とどこでお話ししてご了解をとったという議事録だけでもなかなか有効な証拠になり得ると思っているからです。しかも、建ってしまえばとなりの所有者が変わったときなどは民法のこの規定にはふれません。既に「既成な慣習」となるでしょうから。 損害賠償を請求されて是正工事を行った事例も存じ上げていますので その面に面する方のご了承は必ず事前にいただくものです。 だいたい500切る設計では足場や、作業者が隣の敷地にはみ出て工事をすることもしばしば。 隣と仲良くやれずには工事は完了しません。了解をとらなければ不法侵入と言われることもあります。 なので、事前に新参者が慣習を確かめたりコミュニケーションをとることが重要です。
お礼
建築士さんのご意見ありがとうございます。 ただそれは設計する側からの留意事項ですよね？ ここのカテで質問したせいなのか、回答の考え方の起算点がみな 設計や施工が関わってくるところからの話しなんですよね。 土地が既にありそこから業者として関わるのであればお隣の了解を取るかとらないかの 話しで、それに注意して先を進めていけばすむことなのですが、 私が知りたいのは自分で用地を購入する場合の判断材料としてなんです。 質問カテとしては不動産売買のカテの方が適切かもしれないですが 不動産系の方だと上物よりも坪単価とかの方が優先で、 この辺はあまり深く考えていないのではないかなと思いこちらで質問させていただきました。 求める結果から逆に言うと 建売、売建等の用地を購入するに当たりなるべく隣地いっぱいに建てることが可能な土地を選びたい。 そのためには民法の異なる習慣の確認が必要になってくる。 土地を購入する前にその異なる習慣を確認するためにはどうすればいいのだろうということです。 購入してからお隣と話しをしても意味がないのです。
- sirousagi1
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「異なる慣習」が認められるかどうかは、 (1)当該地域の性質（繁華街かどうか） (2)地価 (3)当該地域は、建物が接近している地域かどうか (4)接境している場合はその建物が建築された経緯 などが考慮される。 『建築知識 ２０１１・６月号P70』 「この慣習が認められることは少ない」と付け加えられています。 大凡、建物の外壁面からの距離になりますが、 建築確認申請時に、配置図上にこの距離を記載します。 この距離が 「＜５０ｃｍ」であると 「申請者はお隣さんと話合いで了解はとれていますか？」 と聞かれることになります。 つまり、該当面について話がついていればいいということになります。 要は役所として“紛争に巻き込まれるのはご免だね” という姿勢です。 建築基準法や建築協定に規定されていなければ、民法上のことだけなので建築確認はおります。 それだけに、トラブルの発生が懸念されそうな行為には慎重にいきたいものです。
お礼
ありがとうございます。 習慣というのは地域の決まりだと思うのですが自治会で決められているとかならわかりやすいです。 でも逆に言うと仮に地域で習慣があったとしても、実際のお隣に50cm離してもらわないといやだ、って言われてしまえば習慣もなにもないわけですよね？ >トラブルの発生が懸念されそうな行為には慎重にいきたいものです。 いろんな解説見ても民法の解説自体は色々してあるけど、最後は結局自己責任となる結論のものばかりです。これは当然民民の話し合いなので不特定多数が見る場の説明ではそうならざるをえませんよね。 なので地域によってでかまわないのでその地域の習慣でどのような実務上の行為が行われているのか。 そのへんの具体例として経験がおありの方にお話が聞きたいです。 たとえば建売ではなく建築条件付で土地を購入される方がいるとします。 このとき重説で民法50cm規定がその土地にどのように影響してくるのか 特に説明義務はなかったと思います。 3ヶ月以内に請負契約をしますが計画の段階で50cm離す必要があるかどうかで 契約にたどり着けるかどうかが大きく変わりますよね？ そのため業者としては50cmを確認したいところですが用地購入前の 所有権もまだない時にお隣と念書を交わすのもおかしな話かなとも思うのです。
- BABA4912
- ベストアンサー率35% (395/1127)
要するに地域によって大いに異なるので 充分相談してトラブルのないようにしましょうという逃げの規定だと思います。 http://k-koubou.info/situmon/stu_016.htm 上記より抜粋 50cm以下に近づけて建物を建てる場合は隣地の所有者の協議し同意を取りなさい」という意味として 建築関係者の間では扱われています。 用地を仕入れる場合は周辺、特に隣地を良く確認して頂くしかないですね
お礼
ありがとうございます。 私の質問の仕方が悪かったと思います。 逃げの規定はわかります。 隣地の確認はわかります。 結論としてはお隣に確認してOKもらえればそれで済むのですから。 法解釈として突き詰めればそれで終わりです。 私が知りたいのはそのことを実務上皆さんどのように対応しておられるのかなんです。 ネットや書籍を引けば民法50cmの説明は幾らでもでてきますし、 ここでの回答と同じ内容のことを調べることはできますし、調べてもみな同じような原則論の説明ばかりなんです。 それよりも実際に経験のある方が日頃どのように対処しているのか現実論の実務的な話がしりたいのです。 例えば建売用地としてよさそうな物件を見つけた。 で、そこでこの50cm規定によって上物の計画がガラッと変ってしまいます。 ビルトイン駐車場付きの木3なんて間口がめいっぱい使えるかどうかでぜんぜん計画が変わります。 建蔽率めいっぱいで最大限の価値をつけて建てたいために、この50cmの確認を用地購入前に 隣地の方に念書を取っている方なんて実際どれだけいらっしゃるのか？ 「あの～、今度お隣の土地を購入しようと考えている者なんですけど、民法234条に建物は50cm離さないといけない規定があるのですが、お宅がかまわないと言ってくれればめいっぱい建てられるので、 お宅さえかまわなければ購入しようと思っているのですが、念書にサインもらえませんか？」 ってなことをやっているのでしょうか？ たぶん不動産屋によってはそんなことも気にかけず、隣地の方もしらず みんな知らないままトラブルなく済んでいる場合もかなり多いのではないでしょうか？
- aokii
- ベストアンサー率23% (5210/22062)
当事者がその慣習による意思があったと認められる事情があるときは、その慣習が優先し、その慣習に従うということでしょう。 慣習とは、近隣同士の良好な信頼関係を保つために習慣のことで、近隣が良好な関係を造れるならそれでいいという意味ではないでしょうか。 つまり、お互いがそれでいいという場合は、法律で規定されている、境界線から五十センチメートル以上の、距離を保たなくてもいいということではないでしょうか。 前二条の規定 第234条 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。 第235条 1. 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダや外階段を含む。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。 2. 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。 第235条第1項の主旨は、「プライバシーの保護」です。 波板などを使った「目隠し」の設置を要求するもので、窓は開けないとかは通用しません。すりガラスの窓でも、開閉できるタイプの窓は、プライバシーを保護することができません。 すりガラスにする場合には、固定式＝嵌め殺し（はめごろし）タイプの窓にすることが求められます。2階以上の窓でも、抵触していれば、同様に適用されます。 トラブルが生じる事を抑えるための役割を第235条が果たしていると考えられます。
お礼
ありがとうございます。 >慣習とは、近隣同士の良好な信頼関係を保つために習慣のことで、 >近隣が良好な関係を造れるならそれでいいという意味ではないでしょうか。 >つまり、お互いがそれでいいという場合は、法律で規定されている、 >境界線から五十センチメートル以上の、距離を保たなくてもいいということではないでしょうか。 はい、法の規定はわかるのですが、法はあくまで全体像の解釈ですので ここで聞きたいのは法の役割ではなくて現実的に土地購入や建替え時に この民法50cm離隔に対してどういう行動を取っているのか知りたいのです。
お礼
ありがとうございます。 そうなんです。 このグレーの部分がどこまで予め踏み込めるかなんです・・・ >変わらない。 >建物計画したこと無いの？ 条件付はないです。 例えば、とりあえずグレーのまま用地を仕入れて、やっと買主と条件付契約したとします。 広告には土地の値段しか入れられませんが普通参考図面が入ります。 このとき50cm離した計画図面にすればあとあと問題ないですが やはりそこは商売ですから、普通広告には民法規定はとりあえず無視した間口めいっぱいの間取り図が入ると思います。 で、上物の設計段階に入りグレーゾーンの話しが出てきます。 結局間口の両サイド共セットバックしなければならなくなり駐車スペースが取れないとなると、 お客さんも「な～んだ広告の図面の建物が建てられるんだと思ったけど無理ならやめておきます」 と契約解除になってしまうということもあるのではないでしょうか？ >業者はあやうきに近寄らずで良い。 >そこは業者としては踏み込んではいけないグレーゾーン 単なる上物の建築請負なら踏み込まなくてもいいのですが 自分が購入する用地であれば、民法50cmの規定で土地の価値が大きく変ってしまうので 予め打てる対策があるのならそれは世間ではどのように対応しているのかなと思ったのですが 結局はバクチなんですかね・・・ 30坪くらいの土地ならそれほど影響ないと思うのですが 都市部の密集地で15坪～20坪くらいの土地になると木3の1階ビルトイン駐車場のパターンが 多くなってくると思いますが、この時有効利用の程度がシビアになってくるので 気になるところなんです。