協定書の相手が死亡している場合の有効性は？

質問

建築時の近隣との協定書の内容についてお聞きしたい事があります。約３０年ほど前になりますが、自宅を賃貸マンションに立て替えた際、近隣の反対の会い大変に苦労しました。うちの土地は東西が私道に面していて

出入口は東向き一箇所なのですが、建て直しを機に西面にも出入口が欲しかったので西側私道の地主と交渉しましたが、いろいろあって話がこじれてしまいました。それなら従来どおり東面一箇所を出入口とすればいいのですが、マンションに立て替えるに当たって排水などの問題があって、どうして西側の配水管を使わざるを得なくなり、また工事を延ばすことも出来なかったので仕方なく「西側はコンクリートの壁で閉ざして、出入口を設けない事」また、「私およびその継承者がコンクリートの壁を壊して、あるいは地主所有の西側道路に出入口を設けた時は違約金として一日１０万円を支払うものとする」という項目を入れた協定書にサインしました。その後、とくに西側の地主とはトラブルも無く約３０年が経過しました。その間に協定書を交わした相手の地主は既に１０年ほど前に死亡しております。この度、質問したいのは、交わした相手が既に死亡しているこのような場合、この協定書の
効力はどうなるのでしょうか？協定書の甲、乙は私の名前と死亡した地主の名前になっております。ちなみに、西側の私道は死亡した地主の子供が相続しているようです。

西側の壁は私の費用で設けました。私も当時若かったのでこんな内容で協定書にサインしましたが、もしこの通りに、一日１０万円の違約金では更地にしての売却も出来ませんので、対策なども含めてご相談よろしくおねがいします。

なお、同じ質問を他の質問箱にもしております。

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回答No.3

onbase koubou（@onbase） · ベストアンサー

●すでに乙が死亡していても協定書は有効ということなのでしょうか？
○乙の権利を相続した人間がいればそうなります。

●このような場合は自動的に乙の相続人が乙の立場として扱われるものなのでしょうか？
○その協定書がどこまで法的に有効なのか、協定書の全体条文などもわからないとなんともいえません。
　一般論では限界があります。協定書の一部だけを抜き出されても判断しかねます。そろそろ法律の専門家に相談した方がよいかと思われます。

お礼

ありがとうございました。大変に参考になりました。

回答No.2

onbase koubou（@onbase）

●この土地を第三者に西側私道が使えない事を条件に、但し交渉の余地はあるという事も添えて売却をしたい
○現在の私道所有者に「交渉の余地がある」と確認しているなら良いですが、質問者さんが勝手にそう解釈して第三者に約束するのは問題はあるかと思います。それで購入者が交渉に行って門前払いされたら損害賠償請求されかねませんよ。
　「西側私道は使えない」「西側私道が使用したいなら購入者で交渉する」と明確にしておいた方がよいでしょう。

●今の建物を壊して更地にしますが、その時にこの協定書の存在は何かに影響するでしょうか？
○あくまでその協定書は質問者さんと私道所有者との協定ですから売却されて持ち主が変わったら効力はなくなるでしょう。しかし、私道ですから囲繞通行権がなければ購入者には私道に対する権利は何もなくなります。

●協定書には触れずに売却する事も考えておりますが
●「私およびその継承者」とだけになっています
○なんともあいまいな言葉ですね。これが「相続人」と書いてあれば「購入者」は該当しないと思われますが「土地を買って継承した」となれば協定書が生きてしまいます。またその文言があれば少なくとも「相続人」は継承者ですから現在もその協定書は生きていることになるかと思われます。

いずれにしても「トラブルの元」にはなってしまいそうですから変にごまかさない方がよいかと思います。

お礼

早々にご回答いただき痛み入ります。
まことに的確なご指南ありがとうございます。もう少し確認などしたいことがありますのでよろしくお願いします。

○現在の私道所有者に「交渉の余地がある」と確認しているなら良いですが、質問者さんが勝手にそう解釈して第三者に約束するのは問題はあるかと思います。それで購入者が交渉に行って門前払いされたら損害賠償請求されかねませんよ。
　「西側私道は使えない」「西側私道が使用したいなら購入者で交渉する」と明確にしておいた方がよいでしょう。

＠曖昧な表現を避けて、「西側私道は使えないので、使用したいならば交渉してください」ということですね。

○あくまでその協定書は質問者さんと私道所有者との協定ですから売却されて持ち主が変わったら効力はなくなるでしょう。

＠売却によって協定書が失効するということを理解しました。

後学のためにお聞きしたいのですが、協定書の甲は私、乙は死亡した地主ですが、肝心の道路境界についての文言には

１）甲は西側に強固な壁を作り西側の乙所有の道路に通じる出入り口を作らない。

２）甲およびその継承者が壁を壊し、あるいは乙所有の道路に通じる出入口を設けたときは現状回復まで一日１０万円を乙に違約金として払うものとする。

とあります。当時、私はあくまで地主（乙）と私と継承者いう認識で合意しました。
甲である私の方はその継承者という但し書きがありますが、相手の乙はあくまで死亡した本人のみで継承者。相続人などの記載は無く、すでに乙が死亡していても協定書は有効ということなのでしょうか？

○またその文言があれば少なくとも「相続人」は継承者ですから現在もその協定書は生きていることになるかと思われます。

この様に、乙のみの名前で取り交わしたものですが、このような場合は自動的に乙の相続人が乙の立場として扱われるものなのでしょうか？

いろいろお聞きして恐縮ですが、よろしくおねがいします。

回答No.1

onbase koubou（@onbase）

基本的には相続人に継承されている、と思われますが、すでに30年を経過しているとのことで再度協議することは可能かと思います。
しかし、私道で別の接道もあるとなると囲繞通行権は主張できないので仮に西側に入り口を設けても私道の現所有者が通行を禁止すれば入口を設けても使い道がありません。また通行料を請求されれば支払う必要も出てくるでしょう。（さすがに１日１０万円という高額の使用料(違約金)は社会通念上認められる金額ではありませんが）
「西側に入り口が出来ないから更地にしても売却できない」ということもない（そもそも私道しか接道していなければその時点で協定のあるなしにかかわらず資産価値は低く評価されます）ので「西側に入り口が出来ない」ことが質問者さんが不当な不利益をこうむっている、とは言い難いように思われます。

お礼

お礼がおくれましてすみません。

補足

ご回答ありがとうございます。

私の質問文が要領を得ていなかったのですが、結局の話は、この土地を第三者に西側私道が使えない事を条件に、但し交渉の余地はあるという事も添えて売却をしたいと考えております。今の建物を壊して更地にしますが、その時にこの協定書の存在は何かに影響するでしょうか？

私としては、相手がすでに死亡していることでもあり、協定書には触れずに売却する事も考えておりますが、その事によって何か不都合（瑕疵説明責任のような）が起こる事はありますでしょうか？

尚、継承者については、ただ「私およびその継承者」とだけになっています。よろしくおねがいします。