賃貸併用住宅について

質問

これから賃貸併用住宅を建築予定です。不動産屋は良いことしか言わないので客観的に見て以下の計画はどうでしょうか？ご意見いただきたいです。

物　件：
価格　1億円前後（RC構造の場合）
立地　人気路線から徒歩5分圏内（神奈川県）
間取　2LDK居住部分、1LDK賃貸部分（2部屋）

家賃収入：380万円～450万円の見込み

地域で足りてない間取り、賃貸にしては良い仕様、
割安感のある家賃設定で計算してるので、空室リスクはきわめて低い

周辺アパートは老朽化しており将来的にはやや不透明だけど
ボロ物件のほうがむしろ借手がある地域なので劇的に建替えが
進むのは考えにくく、徒歩5分圏内は希少なので競争力は落ちにくい

ローン：
借入額　7,500万円
頭　金　2,500万円
金　利　0.875％（2分の1以上が居住部分のため通常住宅ローン）

世帯年収：
手取800万円～1000万円

頭金払って残るのは1,000万円(うち外貨150万円）、

相続や親の支援なし。
二人で頑張って賞与全額＋αでここまで貯めてきました。

ローンは二人で借りられる金額マックスでの設定です。
将来的（60歳前後）には夫が独立した際の事務所にします。

変動金利が3％上昇しても給与が下がったり失業してなければ
全室空室でもローンは何とかギリギリ払っていけます。
満室時はローン負担0円になれば今の貯金とあわせて
年500万円の貯蓄が可能なので10年くらいしたら完済できると思います。

賃貸併用住宅を建てるにつき、ここに気をつけたほうがいい、
この内容では破綻の可能性があるなどご指摘いただければと思います。

回答No.2

0621p

賃貸部分が２部屋で年間家賃３８０万としても、１ＬＤＫの家賃が月に１６万くらいって事ですか？ずいぶんいい値段ですね。
土地の広さなどがわかりませんが、物件が１億というのもいい値段ですね。
そちらの地域の者ではありませんので見当違いかもしれませんが、ずいぶん高いなあという印象です。
相場としてそんなものなのかもしれませんが、もし何らかの事情で売る事になった場合、賃貸物件は利回りで判断されますから、かなり安くないと売れないと思いますよ。年間家賃３８０万として、利回り１０％としても３８００万ですね。もちろん住居部分もありますからそれをどう評価するかですが、２ＬＤＫの住居と１ＬＤＫの貸家２軒という物件を買う人がどれだけいるか？って問題もありますしね。７５００万も借りて数年のうちに売る事になったりすれば、売値よりもローンの残債のほうが高くなってしまう事も十分あると思うのですが。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。さっそくの回答ありがとうございます。確かにいいお値段だと思います。不動産屋には収益性が高めるために1Kを4戸のほうがいいと言われたのですが、供給数が圧倒的に足りてないのは1LDKだったのと賃貸人に共働きが多く、住民トラブルなども比較的少ない間取りだということから1LDK2戸にしました。駅から徒歩5分で商店街も近いのでそこまでしなくても借りてはつくかもしれませんが、空き室リスクを極力低くしたかったので。家賃設定16万円でもこのへんでは格安なほうで相場では18万円前後なのでそこに関しては賃貸業者さんをまわって調べたので間違いはないかと思います。空室リスクが極端に低い代わりに土地値が高く、利回りが低いので売却損は生じやすいと思います。

ローン払い終わる前に売却となると頭金分くらいの損はあると思いますが、土地の価値が高いのと、耐用年数が高いRC構造でローンが通りやすいこともあり、地価が急下降しない限りはローン額くらいでは売れると思います。ただ家賃半額にしたとしても普通の家を買う程度のローンで済むので、売り急ぐことも考えにくいです。

地震リスクは地震保険と地盤改良、基礎工事をしっかりすることで対応しようと考えてます。

質問いただいたおかげで色々考えが明確化してきました。ありがたいです。