転貸借にならないためにはどうしたらよいでしょうか？

質問

イベントスペースとバンドスタジオを１つの建物内で経営されている賃借人から提案がありました。
それは、賃借人のかわりにお店をやるかわりに売上を全て持って行ってもいいから、家賃と光熱費を毎月払って欲しい。というものです。
こちらとしては初期費用がかからず、お店の機材も使用できるというメリットがありますが、
賃貸借契約のなかに転貸を禁止しているため、どのような契約のもとやっていけばよいのか悩んでます。

もともと倉庫だった物件を改装しているため、原状回復修繕費は数百万かかる様です。
また、賃借人(転貸人)が毎月賃貸人に家賃を払わなかった場合など、民法613条で転借人が支払わなければいけなくなる可能性もあるため、なんとか転貸借の関係にならないようにするにはどうしたらよいでしょうか？

例えば、こちらがスタジオの使用料として一定のお金を納めているという形にした場合はどうでしょうか？家賃ではなく。

現在の賃貸人、賃借人、わたしとであとあとトラブルにならない様にしたいので、アドバイスをお願いします。

回答No.4

hanac3 · ベストアンサー

不動産賃貸契約は、貸主、借主の信頼関係を基礎とします。そこで、借主が代わることは、貸主が同意しない限り認められず、解除事由になります。
上記理由から、目的物（建物）の管理は、借主がする必要があります。そこで、借主と相談者の契約は、雇用契約、あるいは、委任契約にする必要があります。
委任契約について述べます。このような委任契約は、業務委託契約（業務委任契約、営業委託契約）と呼ばれています。業務委託契約は、実質的に転貸借契約であり、脱法行為のような印象もありますが、裁判では転貸借でないと認めています。あくまで建物の管理は賃借人がすることが前提です。
下記URLに業務委任契約の書式があります。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/keeigyo.html

お礼

ありがとうごさいました！
業務委託が裁判では、転貸借とは判断されないケースがあるということで安心しました。
また、業務委任契約の書式も大変参考になりました！
感謝です‼

回答No.3

poolisher

慎重に（後から揉めないように）事を進めたいのであれば、
どういう方法をとろうと、賃貸人と合意するのが一番の早道
です。

信頼関係を損ねると、契約解除の理由になる場合があります。

お礼

確かに、賃貸借契約上は転貸が禁止されていても交渉してみるのもよいと思います。

わたしが最もリスクを感じているのは、転貸の効果の部分で、転貸人が家賃未払いの際や原状回復修繕費を払えない状況になったとき、賃貸人にとってわたしが保険のような存在になることです。
そこは賃借人(転貸人)とわたしとの信頼関係でしょうが、お金のこととなると信頼関係だけでは成り立たないのも事実です。

ご意見ありがとうございました。

もう一度、今回の話を整理して考え直したいと思います。

回答No.2

poolisher

あなたが不動産所有者（貸主）に対して物件賃借の権利主張が
できない契約にすることです。

ひとつは先の回答者の回答のように現賃借人を雇い主、あなた
を従業員とする雇用契約を結ぶ。
別の方法としては、不動産の賃貸契約ではなくレンタルルーム
やホテル・会議室を借りる形の施設利用契約を結ぶ。
などがあります。

お礼

ありがとうございます！

レンタルスペースなどの施設利用契約はわたしも考えました。
ひとつ気になるのは、施設利用契約が区画部分転貸借に当たらないかどうか心配です。
また、施設利用契約をした場合、契約期間の長さ、例えば1年とかでも問題ないでしょうか？

慎重すぎてすみません。

回答No.1

old-tigers

素人です。
賃借人を雇用主とした雇用契約はどうでしょうか？
給与は全額歩合制で、売上から必要経費（家賃・光熱費）を差し引いた額とする。
必要経費の支払いは、賃借人名で業務として貴方が実行する。
その他、取り決め関係を契約書に記載する。
従業員であれば、連帯保証人になっていない限り、責任は追求されないと思います。
または、業務委託契約でも同様の取り扱いが出来そうな気がします。
思いつきですみませんが、参考になれば幸いです。

お礼

ありがとうございます！
雇用契約であればもんだいないですね。
ただ、赤字のことを考えると賃借人が了解してくれるかどうかです。

業務委託契約の場合も同様に、多分売上の何%かを納めるという形になるので、家賃、光熱費を固定して払っていくための契約書をどうしたらよいか悩みます。