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転貸借
不動産仲介のお仕事してるんですがレベルの高い皆様に相談です。「転貸借」なんですが。ある賃貸マンションの部屋ですでに賃貸借契約が成立してます。大家さんの承諾もいただき転借することになろうとしてます。（賃貸人→賃借人→転借人と呼ばせてもらいます）この間柄でもし転借人がこのアパート１棟を購入してしまったらこの関係はどのようになりますか？混同にはなりませんよね？実は転借人が買い占めてしまう可能性もあるんです。それで賃借人が心配してるんです。
- sakisaki926
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- sasa-j
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＃1回答者です。 補足いただきましたので、回答いたします。 ＞（２）の契約の際～特約は有効でしょうか？ →有効でしょう。 しかし、賃借人には何の利もありません。返って損です。 オーナーチェンジが直ちに解約の正当事由とはなりませんが、 買った理由が「住むため」でしたら、それが正当事由に なります。相当の通告期間（契約に含まれていればその 通りに、無ければ12～6ヶ月）があれば解除となるでしょう。
賃借人と転借人の契約に「賃貸人の地位と転借人の地位が同一人に帰した場合、賃借人と転借人との賃貸借契約は終了する」という特約があれば、それは有効と思われます。賃借人にはそのような特約をするメリットは無いと思われますので、まだ契約していないのなら、その特約は拒否すべきです。 一般的には、転借人と賃貸人の地位が同一に帰したことが、賃貸借契約を解除する正当事由になることはありません。
お礼
ありがとうございました、参考になりました、感謝します。
賃貸人と転借人の地位が同一に帰した場合については下記の通り最高裁判例があり、特別な合意が無い限り混同は生じないとされています。転借人がアパートを買い占めたとしても、賃貸借、転貸借の法律関係には影響しないことになりますから、賃借人は転借人の占有を通じて物件を専有していることになり、借地借家法３１条により、物件所有者となった転借人に賃借権を主張することが可能です。 最高裁判例 Ｓ３５.０６.２３ 第一小法廷判決 家屋明渡並びに損害賠償請求（第１４巻８号１５０７頁） 判示事項： 賃貸人の地位と転借人の地位との混同と転貸借。 要旨： 賃貸人の地位と転借人の地位とが同一人に帰した場合であつても、転貸借は、当事者間にこれを消滅させる合意の成立しない限り、消滅しないものと解すべきである。 内容： 家屋の所有権者たる賃貸人の地位と転借人たる地位とが同一人に帰した場合は民法六一三条一項の規定による転借人の賃貸人に対する直接の義務が混同により消滅するは別論として、当事者間に転貸借関係を消滅させる特別の合意が成立しない限りは転貸借関係は当然には消滅しないものと解するを相当とする。
お礼
具体的に教えていただきありがとうございます。賃貸人からの解約や更新拒絶の申し入れは正当事由が必要ですが、このような場合正当事由として認められますか？
補足
賃借人と転借人との契約は今月中の予定でまだ成立していません。その契約の際「賃貸人の地位と転借人の地位が同一人に帰した場合、賃借人と転借人との賃貸借契約は終了する」という特約は有効でしょうか？
- sasa-j
- ベストアンサー率38% (133/348)
こんにちわ。 （1）賃貸人対賃借人の契約 （2）賃借人対転借人の契約 とします。 売買が成立しても、（1）（2）が自動的に消滅する ことは有りません。 （1）の転貸借契約に、売却の際の扱いの取り決めが 成されているはずです。確認しましたか？ ポピュラな形は、「オーナーチェンジ（売却）をする際は、 買主に転貸借契約（1）を継承させる」旨条文を 盛り込んでいる事と思います。 売ることは阻止できませんが、この条文があれば、転借人が 買う際、（1）を一旦継承せざるを得なくなります。 但し、賃貸人は賃借人に対し、（1）契約解除を申し出る ことができますので、売買終了後、相当の通告期間を もって解除を通告してくるでしょう。 と同時に、転借人の立場で賃借人に、これも相当の通告 期間をもって、（2）解除を通知して来るでしょう。 どちらも、契約通りに進める以上、賃借人といえども 阻止できません。 これで、賃借人は双方に解除され、無関係の立場と なります。
お礼
ありがとうございました。大変参考になりました、感謝します。
補足
（２）の契約は今月中の予定でまだ成立していません。その契約の際「賃貸人の地位と転借人の地位が同一人に帰した場合、（２）の賃貸借契約は終了する」という特約は有効でしょうか？賃貸人からの解約や更新拒絶の申し入れは正当事由が必要ですが、このような場合正当事由として認められますか？
お礼
ありがとうございました、参考にさせていただきます。