賃貸借 第６０１条他について

質問

教えて頂きたいのですが、宅建の権利関係の賃貸借の中で、
第６０１条他〔契約書作成料はどっちがふたするか？〕
契約書作成などの契約費用は
　　　　　⇒賃貸人と賃借人が折半する

となっています。
この契約書作成費用とは仲介手数料の事でしょうか？
本来、仲介手数料とは大家と入居者が折半する筈が
悪しき慣例で今でも入居者が１００％、払う事の方が多いようですね。

第６０１条他が仲介手数料の事と違うのでしたら、仲介手数料が折半と
定められている宅建法はありますか？
宜しくお願い致します。

回答No.2

53r · ベストアンサー

契約費用の折半の根拠条文は、２の回答者様が回答されているとおりです。
　契約費用には、契約書作成費用や契約書に貼る収入印紙が挙げられますが、仲介手数料は含まれません。

　宅建業者の行う仲介は仲立営業（商法543条）にあたります。媒介契約（仲介契約）は、依頼者からの依頼に基づき媒介という事実行為を目的とするので、準委任（民法656条）になり、委任の規定が準用されます。ちょっと手元に六法がなく根拠条文があげられないのですが、委任を無償とする民法とは異なり、報酬請求権が発生します。当然委任者が報酬を支払うことになりますので、媒介を委任した貸主借主双方が負担するのが原則となります。

　そして仲介手数料については、以下の制限が課せられています。

「宅地建物取引業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

平成元年建設省告示第２６３号

第三　貸借の媒介に関する報酬の額

　宅地建物取引業者が宅地または建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地または建物の借賃の１ケ月分に相当する金額以内とする。この場合において，居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は，当該媒介の依頼を受けるにあたって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き，借賃の１ケ月分の２分の１に相当する金額以内とする。　

　以上の通り、借主の承諾が無い限り１ヶ月分を支払わせることは違法ですし、監督官庁や宅建業協会でも法令を遵守するよう講習を度々してますので、中小でもこの規定を知らない業者はありません。ですが、おっしゃるとおり、重要事項説明書に署名させた事をもって承諾を得たとこじつけたり、大家から徴収する報酬の名目を広告宣伝費にしたりして借主から１か月分（１００％）を取っているのが現状です。行政指導を受けた一部大手業者は半月分にしていますが。

　基本をしっかり勉強されれば、宅建資格合格後もかならず役に立ちます。がんばってください。

お礼

丁寧なアドバイス有難うございます。
やはり折半が本来のあるべき姿なのですね。

もう一つ教えて頂ければとても嬉しいのですが、
例えば後から仲介手数料について、裁判所などで争った場合、不動産会社はその金額を返還しなくてはならないのでしょうか？
また個人契約と法人契約では結果が違ってきますでしょうか？
うろ覚えですが、個人契約の場合、返還されるとの判例があったのを記憶しているのですが、法人契約についてはまた違ってくるのかなと思いました。
もしご存知でしたら、教えて頂けたら幸いです。

回答No.3

libra98

No.1で回答した者です。
＞仲介手数料も契約に関する費用だと思いますので

このくだりについては，訂正させてください。
子どもの看病の合間の書き込みでしたので，雑な書き込みになってしまいました。

仲介は，売る側（貸す側）も不動産会社に仲介を依頼し，買う側（借りる側）も不動産会社に仲介を依頼しています。
仲介手数料は，ここから生じる手数料ですので，法律用語でいうところの「契約費用」ではありませんでした(No.2の方の指摘どおりです）。

失礼しました。

お礼

再度、アドバイス有難うございます。
仲介手数料は契約費用ではないのですね。
売買ですと、売却金額の３％が（２％の所もあるみたいですが）不動産会社の報酬になるのですよね。

色々と複雑ですが、頑張って理解して行きたいと思います。
有難うございました。

回答No.1

libra98

ずいぶん不親切な参考書ですね。
「第６０１条他」ですか・・。
民法第６０１条には，契約費用に関する話は見あたらないようですが・・。

ちなみに，契約費用については，民法第５５８条において「当事者双方が等しい割合で負担する」との規定があります。
（注：第５５９条により賃貸借に準用される）

仲介手数料も契約に関する費用だと思いますので，
「民法の規定によれば」折半になるのかもしれませんね。
でも，そういってみたところで，大して意味がありません。
なぜなら，このあたりの規定は任意規定ですので，契約で自由に定めることができるからです。

相談者様，悪しき慣習ではありませんよ，契約でそうしているのです。
この辺で引きずられていると，勉強が進みませんよ。

宅建業法は読んでもいませんが，仲介手数料をどちらが負担するかといった些末なことまでは規定していないでしょう。

お礼

早速のアドバイス、有難うございます。
私が読んでいるのは、「らくらく宅建塾」という毎年、出版されている
宅地建物取引主任者資格試験を目指す人の為に出されている本です。

民法ではなく、宅建法でしっかりと定められている法律があるのかと
思ったのですが・・・
現在、大手の不動産屋では仲介手数料５２．５％と大きく宣伝している
会社もありますので、本来は折半であるべきなのであろうと思いました。

どうも有難うございました。

補足

先ず、第６０１条他〔契約書作成料はどっちがふたするか？〕
ではなく第６０１条他〔契約書作成料はどっちが負担するか？〕
の間違いでした。