建物の転貸借

質問

賃貸人の債務不履行により、賃借人が建物賃貸借契約を解除した場合、転借人はどうなるのでしょうか？

宅建用のテキストを勉強をしていたのですが、賃借人の債務不履行のケースしか載っていなく、皆様の知識を拝借させて頂ければと思い、質問した次第です。
やはり、債務不履行はあくまで債務不履行なので、賃貸人が転借人に明渡しを請求すれば、転貸借は終了するのでしょうか？

回答No.2

un_chan

あまり考えにくいケースのように思いますが、原則から言えば、元の契約が解除された場合、その時点から転貸借契約は、その実質が他人物賃貸借契約に変化していることになります。
　すると、賃貸人から賃借人に明渡し請求があれば、債務の履行が不能であることが確定しますから、その時点で転貸借契約は終了するということでよいと思います。
　ただ、賃借人が必要費の償還(608条1項)等の債権を有していて、留置権(295条)を行使できる状況であるとすると、元転貸人は明渡し請求に対して占有継続の権限があることになるので、転貸借契約が終了しないことになるでしょうね(この場合、所有権者の賃借の同意(298条2項)は、契約解除前の転貸借契約の同意が引き継がれて、同意があるとみなしてもよいと思います)。

　転借人が、賃貸人の明渡しに応じる必要があるかどうかは、もともとが賃貸人に債務不履行という帰責性があることから、その全体事情によることになりそうです(基本的には、賃貸人に帰責性のない合意解除の場合よりも転借人保護の要請が強く働くので、特段の事情のない限り、賃貸人は転借人に対抗できないと思います)。

回答No.1

law_amateur

たしかに，賃貸人の債務不履行を理由に賃借人から解除した事例というのは見当たらないようです。

　というのも，賃貸人の債務不履行というと，実際上は，賃貸人が賃借人による目的物の使用を妨げている場合か，目的物の修補義務を履行しない場合くらいで，いずれにしても，賃料の支払拒絶ができますので（前者は賃料支払債務が発生しないし，後者なら，自分で補修してその分の賃料の支払を拒絶する。），わざわざ解除するほどのこともない場合が大半と思われます。賃借人からする解除のメリットは，敷引などの特約にかかわらず，敷金や保証金の全額の払い戻しを受けることができる（とは限らないが・・・全額返還の主張が通る可能性がある。）くらいでしょう。

　実例がないのは，そのような理由によるものといえそうです。

　そうはいっても，理論的に検討の余地はありそうです。
　とはいうものの，ひとつは，賃借人から解除しても，解除に伴う原状回復義務により，賃借人が賃貸人に対して明渡義務を負うことは間違いありませんから，転借人がいた場合には，賃借人において，転貸借契約を解除して転借人を立ち退かせなければ，今度は賃借人が賃貸人に対する債務不履行責任を負うことになります。ですから，賃借人としては，賃貸借契約を解除しようと思えば，現実問題として，まず，転貸借契約を解除する必要があります。

　では，それをせずに賃貸借契約を解除してしまった場合には，賃貸人から解除した場合と同様に，賃貸人が転借人に明渡を請求した時点で，転貸借契約が履行不能となって修了するという，最高裁判例の理屈を否定する理由もなさそうです。賃貸人からの解除の場合には，転貸借契約が履行不能になり，賃借人からの解除の場合には，転貸借契約が履行不能にならないということの理由付けはできそうにありません。

　また，そのような場合に，転貸借契約を修了させなかったら，その後の法律関係がどうなるかを考えても，転借人が賃貸人に対して建物を明け渡さなければならないことにかわりはなく，修了させようがさせるまいが，結局，結果は何も変わらないことになります。

　それならば，賃貸人，賃借人，のどちらから解除しても，転貸借契約は賃貸人が転借人に明渡を請求した時点で当然終了するという結論でよい（特に問題はない）と思えます。