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建物の転貸借について
私は現在宅建試験に向けて勉強をしているものです。 借地借家法について過去問を解いていたのですが、 疑問点が出てきてしまったため、ここで質問させてください。 建物の転貸借について。 ある過去問の解説に、 肢(1)貸借人と賃貸人が賃貸借契約を合意解除しても、特段の事由がある場合を除き、賃貸人は転借人に対して合意解除の効果を対抗することはできない。 肢(2)貸借人と賃貸人の賃貸借契約が終了すれば、 （この肢では、貸借人の債務不履行により契約が適法に解除されています。） 転借人は賃貸人に対しては不法占拠者となり、賃貸人の明渡請求に応じなければならない。したがって、転借人は転借権を賃貸人に対抗することはできない。なお、賃借人と転借人の転貸借契約自体は、賃貸人が転借人に対して明渡請求をしたときに、賃借人の債務の履行不能により、終了する。 と書いてありました。 テキスト等も参照しましたが、私にはどうしてもここが理解できません。 二つの解説が食い違っているように考えられるのです。 （(1)だと賃貸人は転借人に解除を対抗できない？ (2)だと逆に転借人は不法占拠の状態になる？？） どのような場合に、賃貸人は転借人に対抗できるのか、詳しく教えてください。 よろしくお願いします。
- hirokoj
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- iustinianus
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hirokojさんは受験生でいらっしゃるとのことですので、大まかな筋道だけをお示ししますね。 まず、そもそもの出発点は、「賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の建物賃貸借契約（親契約、と仮称します。）が終了すれば、Ｂと転借人Ｃとの間の建物賃貸借契約（子契約、と仮称します。）が存続していても、ＣはＡに対して、自己の賃借権（転借権）を占有権原として主張（≒対抗）することはできない。」ということです。 なぜなら、Ｃが有する賃借権（転借権）は、子契約に基づく権利であって、子契約の当事者であるＢに対してのみ主張し得るものだからです。 ですから、ご指摘の肢(2)について、Ｂの債務不履行によりＡが親契約を解除すれば、ＣがＡに対する関係で不法占拠者となるのは当然のことなのです（最判S36.12.21民集15.12.3243ご参照）。 さらに、この場合において、ＡがＣに対して建物の返還を請求したときは、もはやＢがＣに目的建物を使用させることは社会通念上不可能となります（Ｂには、ＡのＣに対する返還請求を食い止め得る実体的権利がありません。）から、ＢのＣに対する債務が履行不能となり、子契約は終了するわけです（最判H9.2.25民集51.2.398ご参照）。 しかしながら、このような原則論を貫くとすれば、ＢがＡと結託して親契約を合意解除してしまえば、借地借家法等が規定する正当な理由もないのに、Ｃを退去させることができることになってしまいます。 こうした脱法行為を封じるため、判例は、ＡとＢとの間で親契約の解除の合意をしても、特段の事情のない限り、これをＣに対抗できないとして、上記の原則論を修正しているわけです（大判S9.3.7民集13.278、最判S38.2.21民集17.1.219）。 これが、ご指摘の肢(1)の意味するところです。 そして、ここにいう「特段の事情」とは、Ｃが予め親契約の合意解除を承諾していた場合（内田貴『民法２ 債権各論』p.213）や、ＢＣが経済的に一体（夫婦、同居している親子など）とみられる場合など、要するに、Ｃに対して親契約の合意解除の効果を及ぼしても正義に反するとはいえないような事情をいうとお考えになれば、まず間違いはないと思います。 最後に、私見ではありますが、合意解除についてこのように考えるとするならば、親契約の終了が、形式的には債務不履行解除によるものであっても、実質的にみれば債務不履行解除を仮装した合意解除にすぎないといえるような「結託」関係がＡＢ間に存在する場合には、Ａは親契約の債務不履行解除をＣに対抗できないと解してよいものと考えます（多くの場合は、直截に、合意解除の存在を認定できるでしょうけれども。）。 ご参考になれば幸いです。
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- 回答No.2
- xxxx123456
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延滞は、転借人が、直接賃貸人に支払えば 解消されるものです。 これを怠った転借人が悪いというわけです。
質問者からのお礼
お礼遅くなってしまってすみません。 なるほど～。 すごく分かりやすいです。（笑） ありがとうございました！ 先週日曜日に本試験を迎えました。 転貸借については残念ながら問題はでませんでしたが どうにかベストを尽くすことができました！ （でもケアレスミスが…涙） ありがとうございました！
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質問者からのお礼
お礼が遅くなってしまってすみません。 とても参考になりました。 そして早くてすごく助かりました！ ありがとうございました。