民法について

質問

土地の賃貸人と賃借人が賃貸契約を合意解除しても賃貸人は解除の効果を建物の賃借人に対抗できない、とありますがなぜでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

地主をＡ、土地の賃借人（建物を所有し、賃貸した者）をＢ、Ｂから建物を賃借した人をＣとします。

　確認しますが、ＡとＢは土地の賃貸借は合意解除して、土地上の建物はどうしたのでしょうか？

　土地の賃貸借終了後もＢ所有の建物がＡの土地上に・・・ 土地を使用する権利もナイ（地代も払わない）のに・・・ 存続し続ける、というのはあり得ないですよね。

　Ｂが無理矢理建物を取り壊した（Ｃはどこかへ行った）のなら、この質問は出ないと思うので、建物はＣが住んだままの状態で残り、Ａがもらうか買い取るかしたのだと理解して良いでしょうか？

　そういう状況下であれば、

　「建物の賃借権は、賃借権の登記を受けなくても、建物の引き渡しを受ければ（後の建物購入者に対する）対抗力を持つ」というのが大原則だからでしょうね。

　借地借家法は、例外として「借地権の"存続期間満了"でＢが土地を明け渡さなければならない時」建物の賃借権がどうなるか、Ｃはどうすべきか、規定を置いていますよね。

　ザックリ言うと、建物賃借人が期間満了を知らなかった場合、裁判所が一年以下の退去猶予を与えることができることになっています。言い方を変えると、最大1年しか住んでいられないのです。

　（期間満了を知っていれば、即賃借権消滅）

　たしか、いま自宅で六法などがないので確認できませんが、それ以外の規定は無かったはずです（1番さんがお書きの、賃貸人の通知云々は、「転貸借」が行われたときの「転借人」に対する通知規定のはず。したがって、お尋ねの場合とは関係ない話です）。

　ほかに例外規定がナイとすれば原則が適用されるので、Ｃが対抗力を持った後の購入者（物権取得者）であるＡは、Ｃに対抗できませんね。まさに条文通りです。

お礼

ありがとうございます！！

回答No.1

noname#235638

ひっかっけ問題・・・だと思います。

賃貸人は、転借人に対して　その旨を通知　することで
対抗できます。

借地借家法34条1項・借地借家法34条2項
なんですけど、通知すると
その日から6ヶ月経過すると転貸借も終了します。

なぜ対抗できないか？
転借人を保護するため、勝手に解除できませんよ！
通知して6ヶ月待ちなさい！！
ということかと思います。

お礼

ありがとうございます！！