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土地の明渡しについて
知人から受けた質問で恐縮ですが、よろしくお願いします。 土地賃貸借をし、賃借人が家を建てました。 その後、賃貸借契約を解除したが、建物を譲渡されてしまった場合、土地の所有者は賃借人には土地を明渡してもらうように言うことはできませんか？ 当然、建物を譲渡された人には言えると思い聞いてみたら、その人はどこかへ行ってしまったそうです。
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- un_chan
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訴訟物と要件事実について誤解を招きそうな回答があるので，念のため。 Ｘを原告，Ｙを被告として，乙建物を収去して甲土地の明渡しを求める場合を考えます。 (1)物権的請求権による場合 訴訟物は， 所有権に基づく妨害排除請求権としての建物収去明渡請求権 1個 請求原因事実は， （あ）Ｘが甲土地をもと所有 （い）Ｙが乙建物をもと所有 （う）Ｙが（い）いにより甲土地を占有していること 抗弁として， （か）Ｙは訴外Ａに乙建物を譲渡 再抗弁として， （さ）乙建物の登記がＹにあること この場合の「原因」は，契約解除は関係なく，「Ｙが建物を所有することによって権限なく甲土地を占有していること」です。（正確に言えば，抗弁として占有正権原として賃貸借契約を主張して，再抗弁として契約終了を言えるので，その流れでは関係しますが，請求の本質ではない） (2)一方，債権的請求権による場合，訴訟物は 賃貸借契約の終了に基づく目的物返還請求権としての 建物収去土地明渡請求権 １個 請求原因事実は， （ア）ＸとＹは甲土地の賃貸借契約 （イ）（ア）に基づく引き渡し （ウ）（ア）の契約を解除（契約終了の原因事実） （エ）（イ）の後に甲土地上に乙建物が建てられ，（ウ）の 契約終了時点にその建物が甲土地上に存在したこと になります。 こちらの「原因」は，「土地の賃貸借契約が解除されたのに，その土地を更地にして返さないこと」です。この場合，建物の所有者が誰であるかは関係なく，Ｙは借主の義務として建物を収去しなければなりません。 今回は，どちらの権利に基づく請求も立てることが可能ですが，求める給付内容は同じですから，どちらかの請求が認められれば，原告としては満足を得ることができます。 そして，どちらの請求権を基礎とするかによって，主張すべき事実に違いが出ますから，存在する証拠によっては，この２つを選択的又は予備的に主張する意味がある可能性はあります。
- tk-kubota
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Q ＞建物所有者に対しては「建物を取り壊して土地を引き渡せ」とします。すみません。この点をすっかり見落としていたのです A 見落とすも見落とさないも、冒頭のご質問の趣旨は「土地を明渡してもらうよう」と云うことでした。この事件名は「建物収去土地明渡請求事件」と云います。 Q 被告とすべきは、登記名義人である土地賃借人と建物所有者ということになりますか？ A 原告は土地所有者で、被告は建物所有者です。 Q そもそも賃貸借契約の基づく……という請求は認められないということでしょうか？ A 賃貸借契約解除による土地の明渡訴訟です。認められるか否かは、解除があったかどうかによります。 Q ＞所有権に基づく請求が認められない可能性がある場合に，予備的な請求原因とする意味はあると思います。というご回答をいただいたのですが、どうなのでしょうか？ A 少々違います。予備的でも主意的でもないです。 どんな訴訟でも、基となる権利がなければなりませんが、その他に、勝訴を得るためには、その原因がなければならないです。 今回は、所有権に基づいて、原因は契約解除による土地の不法占拠です。 従って、「所有権に基づくものが認められないとすれば契約解除云々」と云うことではないです。 一般的には、 (1) 原告は別紙物件目録記載の土地の所有者である。 (2) 原告と被告との間で年月日同土地について○○と云う内容で賃貸借契約を締結した。 (3) しかるに、被告は年月日同契約書第○条に違反したので、年月日その契約解除の意思表示した。 (4) よって、被告は、同土地を不法に占拠しているので、請求の趣旨のとおり判決を求める。 と云うようになります。
- un_chan
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＞そうすると、債権的に請求においては、建物所有者を捜してくるなり何なりして、建物収去土地明渡をしてねと言う事になりますか？ ＞無視されそうな気がするのですが？ 現実的には，収去明渡しの請求と同時に，収去明渡しするまでの損害金を請求して，間接強制することになるのでしょうね。 また，相手が履行しなければ，代替執行ということも考えられます。 ＞建物には居住者はいないようです。 ＞建物所有者は、占有者ということにはならないのでしょうか？ 所有者以外の占有者がいる場合に問題になるのは，強制執行を行う場合に，債務名義がないと，その人に対して明渡しの強制力が及ばない点です。 ですから，所有者とは別に直接占有者がいないのであれば，占有移転禁止の仮処分をしておけば，この点については，被告は元賃借人のみで大丈夫です。 ＞賃貸借解除に基づいても建物収去土地明渡の請求が可能なようですが、土地所有権に基づくものと一緒に提起することの意味はありますか？ 所有権に基づく請求が認められない可能性がある場合に，予備的な請求原因とする意味はあると思います。 質問が，勉強上の疑問なのか，実際の話なのか分かりませんが，もし，実際の訴訟を予定されているのであれば，回答でも少し書いた仮処分の必要性などの問題もありますので，早急にきちんと弁護士に相談されることをお勧めします。
- tk-kubota
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Q 建物所有者は、占有者ということにはならないのでしょうか？ A 強制執行のときに、債務者(この場合の債務者は、建物所有者ですが)が占有していても、その者に対する明渡の債務名義は必要ないのです。建物所有者と、それを占有している者が別人ならば、各々債務名義が必要です。 Q 賃貸借解除に基づいても建物収去土地明渡の請求が可能なようですが、土地所有権に基づくものと一緒に提起することの意味はありますか？ A 意味がよくわかりません。 建物収去土地明渡訴訟するためには、基になる権利がないとできません。その権利は「所有権」です。それを所有権に基づいて訴訟を提起する、と云うのです。 また、建物収去土地明渡訴訟するためには、その原因がないとならないです。 今回の、その原因は「契約解除に伴う土地の不法占拠」です。 ですから、「一緒に提起する」などということとは違います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞建物所有者に対しては「建物を取り壊して土地を引き渡せ」とします。 すみません。この点をすっかり見落としていたのですが、つまり被告とすべきは、登記名義人である土地賃借人と建物所有者ということになりますか？ ＞A 意味がよくわかりません。 ANo.3で、 ＞訴訟で考えれば，賃貸借契約の終了に基づく目的物返還請求権としての建物収去土地明渡請求権が訴訟物になります ということでしたので、お聞きしてみましたのですが、そもそも賃貸借契約の基づく……という請求は認められないということでしょうか？ ANo.7で、 ＞所有権に基づく請求が認められない可能性がある場合に，予備的な請求原因とする意味はあると思います。 というご回答をいただいたのですが、どうなのでしょうか？
- tk-kubota
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＞登記は賃借人に残っているようです。 それでしたら、土地賃借人を被告とします。 その者から買い受けた者が居たとしても、登記していなければ対抗することができませんから。 なお、その建物には、誰も居住していないのですよネ。 誰か、居住しているならば、その者も被告とします。 その者に対しては「建物から退去せよ」と、 建物所有者に対しては「建物を取り壊して土地を引き渡せ」とします。 その2つは、同一訴状でかまいません。 勝訴判決で強制執行する場合は、建物の明渡と、土地の引渡の2つとなります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 建物には居住者はいないようです。 建物所有者は、占有者ということにはならないのでしょうか？ 賃貸借解除に基づいても建物収去土地明渡の請求が可能なようですが、土地所有権に基づくものと一緒に提起することの意味はありますか？
- un_chan
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>下でも書きましたが、登記は元賃借人に残っているようです。 であれば，最判平成6年2月8日の判旨から考えて，（元）土地賃借人は，建物所有権の喪失を，賃貸人に対抗できませんから，物権的な請求も可能ですね。 もっとも，その場合は，まず，所有権移転禁止の仮処分をしておかないと，口頭弁論終結時には事情が変わってしまうかもしれません。 >債権的な請求なのに、その効果を建物所有者にも及ぼすことが可能なのでしょうか？ 債権的な話なので，その効果が建物所有者に及ぶわけではありません。建物所有者との関係でどのようにするかは，その義務を負う賃借人の責任で考えることです。 登記はそのままで，譲受人が行方不明だとすると，「建物を譲渡した」ということ自体，その賃借人が言い逃れで言っているだけで，実体はないのではないかと感じました。
お礼
お返事遅くなりました。 ご回答ありがとうございます。 そうすると、債権的に請求においては、建物所有者を捜してくるなり何なりして、建物収去土地明渡をしてねと言う事になりますか？ 無視されそうな気がするのですが？
- un_chan
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物権的請求権としては，建物の現所有者にしかできませんから，建物の登記が元賃借人になければ，そちらに請求することは困難と思われます. しかし，賃貸借契約の解除の効果により，賃借人には更地にして土地を賃貸人に返還する義務が生じています. このため，契約解除後に建物が第三者に譲渡されていたとしても，債権的請求権として，その除去を賃借人に対して請求できます. 訴訟で考えれば，賃貸借契約の終了に基づく目的物返還請求権としての建物収去土地明渡請求権が訴訟物になります.
お礼
ご回答ありがとうございます。 下でも書きましたが、登記は元賃借人に残っているようです。 債権的な請求として、建物収去土地明渡請求が、元賃借人に対して可能とのことですが、債権的な請求なのに、その効果を建物所有者にも及ぼすことが可能なのでしょうか？
- tk-kubota
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何時でも、何でもそうですが、 任意な請求→裁判上の請求→強制執行 と云う、順序で進めます。 これを、今回に当てはめますと、最終的に、土地所有者は建物を取り壊して更地にして土地を返してもらうわけですから、当然と、現在の建物所有者を相手とします。 そうしないと、強制執行ができませんから。 従って、行方不明であっても、登記簿上の所有者を被告として「建物収去土地明渡訴訟」すればいいです。 理由は、土地の不法占拠です。 土地所有者の承諾なく建物譲渡したわけですから。
お礼
ご回答ありがとうございます。 どうも、登記は賃借人に残っているようです。 そうすると、賃借人と行方不明の建物所有者の２人に対して、建物収去土地明渡訴訟をすることになるのですか？
- jurisdr
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建物を譲渡していると賃借人に言うのは難しいかもしれませんね。 もし建物の登記がまだ賃借人に残っている場合には、賃借人に対して建物収去土地明渡しを請求することが出来ます。 建物がそのままでいいなら別ですが。
お礼
早速のご回答ありがとうございます。 賃借人は、建物所有者でなくなってしまっているので、物権的な請求は難しいのですね。 ただ、賃貸借契約を解除しているので、それに基づいて建物収去の請求をすることは難しいでしょうか？建物所有者でなくなっているので、やはりダメですか？
お礼
ご回答ありがとうございます。 ＞現実的には，収去明渡しの請求と同時に，収去明渡しするまでの損害金を請求して，間接強制することになるのでしょうね。 また，相手が履行しなければ，代替執行ということも考えられます。 ＞被告は元賃借人のみで大丈夫です。 なるほど。分かってきました。 元賃借人には建物所有権はないですから、物権的な請求においても、債権的な請求においても、代替執行を行うというのが実際のところとなりそうだということですね。 ＞早急にきちんと弁護士に相談されることをお勧めします。 はい。友人にはそう勧めています。 私にとっても、訴訟や執行について大変勉強になっています。ご回答にはとても感謝しています。