建物収去土地明渡請求事件

質問

例えば、Ａさんが所有している土地をＢさんに賃貸し、Ｂさんはその土地に建物を建築し居住していました。その後、Ｂさんが死亡したのでＣ、Ｄ、Ｅさんが相続しました。その建物所有権はＣ、Ｄ、Ｅさんがそれぞれ持分３分の１づつです。その段階でＡさんはＦさんに土地所有権を譲渡しＦさんが土地賃貸人となりました。ところでその後、建物持分権者の１人であるＣさんがＦさんにその持分を譲渡しました。
そこで教えて下さい。
（１）Ｄ、Ｅさんはそれぞれ土地賃料の内、３分の１づつ支払えばいいのでしようか？
（２）仮に、Ｄ、Ｅさんの一方が賃料を支払っており、一方が未払いの場合、Ｆさんは賃貸借契約解除し、建物収去土地明渡ができるでしようか？
（３）それとも、Ｄ、Ｅさんの両方が賃料不払いに限り建物収去土地明渡ができるのでしようか？
（４）Ｆさんは、自らの持分があるから、Ｄさん（またはＥさん）の承諾があれば土地賃料を受理していても収去できるでしようか？（過半数を超えるから）

回答No.4

sarla · ベストアンサー

念のためなのですが、債務不履行解除と履行遅滞とを混同していませんか？
# 期限の定めのある債務は（細かい要件は省きますが）期限到来で当然に遅滞となる。

債務不履行解除するためには「催告」が必要です。
そして「催告」は相対効なので全ての債務者に対してなすことが必要です。
とすれば、催告無しでいきなり解除されるということはないと思うのですが。

逆に債権者の方が全員に催告しないといけない点で面倒だと思います。
また、履行遅滞になること自体は債務の一部を払った債務者にとって酷になるとは思われません。
なぜなら、対外的には債務全額を払う債務を負っているのですから。

それから、以下は全くの私見なのですが、本事例では建物収去土地明渡請求は出来ないように思われます。
なぜなら、土地明渡請求のためには土地について原告所有、被告占有が必要です。そして、土地の所有者が建物の共有者であり、共有者は共有物全部について使用ができることから、原告所有、被告＝原告占有となると思われるからです。
ですので、「建物収去土地明渡請求」自体が目的なら、
1.　まず共有物の分割請求をし建物の所有権を自己又は他の共有者の単独所有にします。
2.　自己所有なら好きに処分して下さい。
3.　他の共有者の所有なら賃料請求して債務不履行があれば解除、建物収去土地明渡請求して下さい。
という手順になると思います。

回答No.3

kanarin-y

4番は，合意による解除→収去明渡って事案じゃないのですか?
どういう原因による契約解除を考えているんでしょうか？
Ｅさんが知らないうちに契約解除されてしまう原因は何なんでしょう？
Ｆは土地賃料を受理しているんですよね．

補足

＞Ｅさんが知らないうちに契約解除されてしまう原因は何なんでしょう？
＞Ｆは土地賃料を受理しているんですよね．

Ｆさんは、建物の３分の１の所有者であり、かつ、土地の所有者です。
そこで、Ｆさんは建物の収去ができるかどうかです。（契約解除＝賃料不払いによる＝Ｆの地代支払い分を３分の１除き、Ｄ、Ｅさんに残り分３分の２を請求した場合）
勿論、Ｄ、Ｅさんに賃料を催告しますがＤさんだけが３分の１の賃料を支払っておりＥさんが支払わない場合の案件です。

回答No.2

kanarin-y

本来，tk-kubotaさんにご意見申し上げるべき立場には無いのですが，tk-kubotaさんのご意見もお伺いしてみたく，私見を述べてみます．

1.
共同賃貸人の賃料支払債務は性質上の不可分債務とされています．
そして，不可分債務については，混同は相対効とされています(民法430条但書，438条)．従いまして，法理的にはＦは賃料全額の請求をＤあるいはＥに請求できることになります．
全部に履行をなした債務者は債権者に対して，不可分債務者としての負担部分の求償をなすことによって，利益調整を図るものとされています．

しかし現実的には，いわゆる相殺的請求，あるいは相殺的履行として，3分の2について請求し，支払を受けると言うのが普通かと思われます．

2.3.
不可分債務である以上，少なくとも3分の2の支払がなければ債務不履行として解除が可能です．よって，2が正解と言うことでしょう．
支払をしていた一方は，他方が負担すべき賃料も払うことで(法律上はそうすべき)賃借権の保全は可能で，酷と言うわけでもないでしょう．

4.
本題はこれなんでしょうね．
確かに賃借権の解除は持分の過半数でできるんですが，本来的な建物共有関係から見れば従たる権利である借地権の解除で，建物共有持分を失う以上，その借地権の解除は共有物(建物)の変更にあたり，全員の同意が必要ではないかと思われます．
これは茶飲み話に話をした結果なので，あくまでも私見です．

事案は違いますが，
相続で共有となった土地に，土地の少数持分者が建物を持っていたが，
多数持分者が土地の使用貸借の解除，あるいは自己が単独使用する決定に基づき建物収去を求めた事案で，共有物の管理ではなく変更に当たるとした裁判例があります．
甲府地裁昭和42年12月26日判決

お礼

システムがダウンしたのでお礼が遅れました。お詫びします。

＞その借地権の解除は共有物(建物)の変更にあたり，全員の同意が必要ではないかと思われます．

これは、借地権者側の任意な行為と思われます。
そうではなく、地主であるＦさんが（同人は借地権者でもあるわけですが）例えば、Ｄさんだけに全額請求した場合、Ｅさんは知らないうちに契約解除され、何だか不合理のようにも思えます。

回答No.1

sarla

（１）について。土地の賃料債務は不可分債務なのでD、Eさんは債権者に対してはそれぞれ賃料を全額払う必要があります。
よって、3分の1ずつ払えばよいというわけではないです。（後は内部関係で処理します。）
（２）（３）について。Fさんは賃料全額をD、Eさんにそれぞれ請求できるので、賃料が一部でも支払われなければ債務不履行となり解除は可能です。

お礼

システムがダウンしたのでお礼が遅れました。お詫びします。
不可分債務はわかりましたが、そうしますと、Ｆさんの特定の者への催告（例えば、賃料の3分の1を支払っている者には請求はしないで、支払っていない者に全額を請求する）で全員に対して契約解除ができるとすれば請求の来なかった者（支払っている者）のために不利益が生ずるように思います。この点はどのように解釈すればいいでしようか。