農家の土地の有効利用で、不動産屋が、営業に来る。

質問

私の家は、だいだい農家で、今は、祖父が農家やっていて、米の農家で、でも規模は小さいので、自宅で食べる米と、後は、親戚に配る、後は、少し他人に売る位しか、米は取れないし、土地は少ないし、規模は小さいです。　　500m2位の土地を、3,4枚は持ってます。　　それでなんですが、最近、周りの農家の家もそうですが、大東建託やレオパレスが営業に来ます。周りの農家は、この営業に乗っている農家もいます。その営業の内容は、農家の土地の上に、アパートやマンションを建てて、家計の足しにする事を営業してます。　　実際、不動産屋は、土地を売って、買ってくれるか分かりませんし、買って企業の資産にしたくないのかもしれません。不況で、不良債権になるかもしれないからかな…。　　それから、農家が土地を手放したくないみたいです。この弱みに付け込んだのか、不動産屋は、農家の土地の上に、アパートやマンションを建てる営業をしてます。　　家の周りに、マンションは少ないですが、アパートは、たくさん建ってます。　　農家に収入が無いのも事実なので、建設してる家も有るし、私の家も少し駐車場の賃貸しやってます。　　営業の内容は、農家は、金が無いから、土地を担保に銀行から金を借りて、アパートを建てます。今は、二階建てのアパートが多いです。　　この時に、不動産屋が仕切って工事をするから建築段階で利益が有るはずです。そのあと、30年位は、アパート管理してくれるらしいです。　でも、30年位、古くなって行く段階で、アパートの利用価値は、ゼロです。
住む人がいるかどうか…。それで、この営業の売りは、アパート建設してから、10年間は、住んでる人がいなくても、満室の状態って事にして、不動産屋が利益を保証して、この利益を大屋である農家に支払う仕組みになってます。
計算すれば利益が出るか分かるらしいですが、もし利益が出たとしても、この30年の間に、大東建託やレオパレスが潰れたら、どうなるのか心配です。
銀行からの借金も有ります。
不動産業界不況だから、自分の会社でやらないのは、不良債権のがれにしか見えません。
それから、外国のリーマンブラザーズ破綻で、会社は破綻しても、社長か会長か、会社存続時に稼いだ金は所有してます。
株式会社だから、会社が破綻しても、自分の財産を失う事は無いです。
こういうのも恐いです。
大東建託やレオパレスは、潰れないのかな…。

回答No.4

hudousannou

私は不動産屋で、元アパート建築営業マンです。
簡単に申しますと、それは不動産屋ではなく、アパート建築メーカーです。

不動産屋は仲介手数料が収入源ですが、アパート業者は建築費が収入源です。
今の時代は建築の方が儲かるのです。
(例) 不動産屋の3000万円の物件の売買手数料⇒ (3000×0.03+6)×1.05=100.8万円(税込)
アパートメーカーの3000万円の建築の粗利⇒3000×0.3=270万円(税込)

建築業界は粗利3割が基本、アパートメーカは建てることにより儲けています。
入居者の斡旋は、2棟目を建ててもらうためのおまけ業務です。

以下の通りお答えいたします。
◆会社が潰れないのか？
大東やレオパレスは今のところ潰れないでしょう。大東などは中国までいってアパートを建築しています。
両社ともに、不採算部門は容赦なく切り捨てます(営業職は即クビ)。

◆注意点
10年保証はよく言われています。嘘はありませんが、入居状況に応じて保証家賃は随意に引き下げられますので、机上通りの収入には決してならない点は注意です。
(例)1～4年目⇒1部屋の家賃を10万円で保証
　　5～10年目⇒1部屋の家賃を5万円で保証
ということもあります。契約書の隅に小さく書かれていることが常ですので、よくご確認ください。

私の私感ですが、良い立地ではアパート建築もよいですが、悪い立地条件ではお薦め致しません。

回答No.3

qwe2010

私の家も大東が来ました。
質問者様は、アパートを建てて、リスクがあるのを不動産屋さんと思っていますが、違います。

不動産屋は、アパートを建てて、利益を上げます。
家賃を集金して利益を上げます。もし家賃が上がった場合は半分が不動産屋の取り分です
１０年後のリフオームで利益を上げます。
このリフオームでアパートのオーナの１０年間の利益をすべて取り上げます。

これらのアパートを建てて倒産したオーナーは沢山います。
不動産屋は順調に利益を上げています。

お金はすべてアパートのオーナーが借金をして出しています。倒産のリスクがあるのは、アパートのオーナーです。
不動産屋は一切借り入れはしません、倒産することはありません。

もし私がアパートを建てた場合、（不動産屋が計算しました、改修費を除いた金額）
銀行の借り入れ１億円。
アパートの収入から、銀行への金利を含めた返済、固定資産税、増えるであろう健康保険税を引くと
なんと一年間の利益は８０万円しか残りません。

１０年後の改修費に５００万円行った場合、実際の一年間の収入は３０万円にしかなりません。

これは嘘のような本当の話です。

お金が儲かるのは、不動産屋と銀行
アパートのオーナーはすべての財産がなくなるリスクがあるだけです。
（固定資産税が上がっただけで倒産した人もいます）

お礼

回答ありがとうございます。
大丈夫ですよ、オーナーが銀行から金を借りてリスクを負うのは理解してます。しかし、改修工事の後に、30万しか利益が無いとなるて、1ヶ月、二万五千円ですよ。
この金額でも農家は、喜ぶべきなのかな…。
米を作っていただけでは、マイナスみたいです。
私の家も、どうやって、やりくりしてるのか疑問です。
多分、祖父母の年金と、あとは少し土地を駐車場賃貸しで、生活してるみたいです。
貴重な意見ありがとうございました。
改修工事を20年目にして、初めの10年は、800万＋次の10年は、入居者半分で、400万で、1200万で、20年目の改修工事で、700万になり、残り10年は、2割入居者で、200万で、30年間で、900万で、900÷30＝1年30万の利益が30年続く計算したのですが、これでも1ヶ月、二万五千円の利益です。
これで満足しないと駄目なのかな。
だけど、改修工事をもっとやったら、利益は、さらに少なくなります。
簡単に計算したので、もっと利益が有るのか、利益が無いのか、分かりませんが、気楽な儲け話じゃない事は、分かりました。
詳しく回答して頂き、とても参考になりました。
本当に有り難うございました。

回答No.2

ryu707

大阪で家を貸していますが借り手の数より空き部屋、空家の方が多いのが現状です
よほど立地条件が良くないとまず借りては現れません。

近所のアパートは満室なのでしょうか、少子化が止まらない現状でのアパートマンション
経営は考え物です私ならこれ以上家を持つことは考えません。

よくお考えになって良い答えを出してください。

お礼

回答ありがとうございます。
質問文中、500平方メートルです。
確かに、小子化の影響も考えますよね。
でも、今は、晩婚だから、独身者やカップルがアパートに住んでるみたいです。それから、離婚したみたいなオヤジを見かけました。家の近くに新築のアパートが何件も立ってますが、一応、7,8割に入居してます。
でも、前から建っていた古いアパートも近くに有りますが、1,2割程度の入居です。
古いアパートから新しいアパートに引っ越したみたいな感じです。
古いアパートは、大東建託やレオパレスの大手じゃないから、今は、入居者募集に不利かもしれないです。これから先は、大東建託やレオパレスの大手がアパート管理するかもしれないけど、30年たてば管理契約なくなるから、その頃は、また建て替えですかね。
農家に建て替え出来るのかな…。
うまい具合に、回転して行きますね。
でも、コンビニも、そうですが、あまり数が増えると、共食い状態になりそうです。

回答No.1

amuro-rei

>大東建託やレオパレスは、潰れないのかな…。
→経営手法が時代とマッチしなくなったときは倒産の可能性がありますね。

ただ誰も30年後のことなんてわかりません。
30年の間にそれらの会社がつぶれたのだとしても、
自分でアパート経営をすればよろしいのではないでしょうか？

ちなみに・・・アパートの時点で建設費はそれほど大きくないですよね？
マンション建てるわけではないので・・。

営業して管理する会社がつぶれてもやってける目算を立ててそういった会社を
利用するかどうかですよね？

お礼

書き込み、ありがとうございます。
質問文の中で、500平方メートルです。
10メートル×50メートル＝500平方メートルです。