今時、ワンルームマンションオーナーになるのは？

質問

中古ワンルームマンションを買って、家賃収入を得たいと考えていますが、独身もうすぐ６０才になる女性です。今の時代どうなんでしょう？仕事の都合で現在ワンルームマンション借りています。老後を考えて退職して今の家賃払えなくなるし不安。

回答No.3

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

＞ワンルームマンションオーナーになるのは？

以下の事をクリアするのが大前提です。

●借金では買わない。現金決済のみ。
●新築は買わない。中古のみ。
●予算限度で１件買うなら、同じ予算で安い物件を２件買う。
●有り金全部使わない。
●学生需用に依存しない。

＞●借金では買わない。現金決済のみ。

これは当然ですね。
賃貸業は「借りる人がいてこそ収入」になるのですから、空きが出たら収入ゼロ。
すると毎月の支払がそのまま全額負担になります。

一昔前はわざとローンで買って税控除を受けるという技が使えましたが、今は原則使えませんからローンで買うメリットがありません。

＞●新築は買わない。中古のみ。

これも当然です。
確かに新築は中古より人気がありますが、その分値段も段違い。
新築価格の半分で買える中古でも、同じ条件（広さ・駅からの距離等）の部屋なら賃料半分なんて事にはなりません。
固定資産税も負担になりますし、家賃収入のみを目的とするなら新築を買うメリットはありません。

＞●予算限度で１件買うなら、同じ予算で安い物件を２件買う。

賃貸業において最大のリスクである「空室」のヘッジです。

＞●有り金全部使わない。

不動産は「ただ所有しているだけ」でも金がかかります。
ましてや、昨今の「借主断然有利」な法制下では、ちょっとした事でも「貸主負担」が一般的。
ちょこちょことした持ち出しも多く、有り金ゼロでは対応できません。

＞●学生需用に依存しない。

少子高齢化で学生の数自体が年々減少している昨今、学生需用に依存するにはあまりにリスキーです。
確かにワンルームマンションで学生は最大のお得意様ですが、同時に独身社会人や、年配者にも対応できるだけのポテンシャルがある物件である事が前提です。

例を挙げますが、東京の多摩地区はかつていくつもの大学が「●●大学多摩キャンパス」と銘打って、こぞって進出しましたが、少子高齢化で軒並み撤退。
当然、その需要に依存していた「ワンルームマンション群」は凄まじいばかりの値崩れを起こし（賃料も）、惨憺たるありさまです。
特に、ローンで買った人なんて月々の支払額を家賃で賄う事が困難になり、かと言って手放そうにも残債が多くてとても売却できず「八方塞がり」なんてオーナーさんが数知れません。

以上のことからワンルームマンションは「場所」が全てと言っても過言ではありません。
場所が良ければ少々古かろうが、狭かろうが家賃が常識の範囲なら９０％以上の確率で空室リスクを避けることができます。

そこを肝に銘じてご判断ください。

回答No.2

Mokuzo100nenn

不足するものを所有していれば、それを貸して収入を得ることができます。
過剰なるものを所有していても、それを借りたい人が不足するので、保有コストを上回る収入は期待しにくいですね。

さて、ワンルームマンションということですが、今までの20年～30年は、単身居住者、とくに木賃アパートでは嫌だと考える単身住居者の数にくらべて、ワンルームマンションは不足していた時代だったので、これを保有して賃貸するビジネスが収益を生みました。

今後はどうか。
確かに、三世帯大家族が核家族にかわり、核家族さえ形成しない単身者は増える傾向が続くような気がします。
しかし、供給側はどうでしょうか。
足りなければ借りようとする人が増えるのは道理ですが、中古のワンルームが500万円で売り出されている時代です。
しっかりした収入のある単身者は自分用に買って住むことができます。
質問者さんご自身もそう考えるお一人でしょう？

ですから、ワンルームマンションを買うほどのしっかりした収入の無い人が借りて住むと考えるべきですね。
そのような人とは、まず、学生、これは木賃アパートからワンルームマンションに引っ越したい人の第一集団でしょう。
つぎは、年長者で自分で買えない人ということになりますから、家賃の滞納などのリスクが大きいと考えなければなりません。
実際、老人の一人暮らしには貸さないという酷い大家も多いと聞きますが、問題を回避したいという考えは理解できます。

結論として、
質問者さんご自身の住居用という意味では、いつまでも家賃を払う不安を払しょくする意味で正解ではないでしょうか。
もちろん、購入するだけの蓄えが有る前提ですので、ローンで金利を払ってまで購入が有利かどうかは議論ののこるところです。
そして、賃貸用ですが、これは大学の通学圏など、恒常的に学生が単身住居を賃借する需要がある場所に限るべきと考えます。しかも、少子高齢化で学生の数も減少傾向ですから、競合する賃貸物件の中で、希望者が多い物件ということが絶対条件になります。
誰しも、金銭的余裕ができれば、より良い住居に住みかえたくなるのですから、周辺の競合物件よりも、少々上等な物件に対してはいつも需要があります。もちろん、賃貸料が高すぎれば借り手はいませんが、供給過剰になったとしても、賃貸料を下げれば木賃アパートから移転してくる人が必ずいることになるので安全でです。

１．まず、借金せずに、ご自分用の住居に投資する。ご自分用ですから住み手は絶対います。(笑)
２．まだ資金に余裕があれば、学生向けに少々高級な物件に投資する。

このあたりまでが安全ですが、銀行から借り入れしてまでの投資は、専門家でも儲かったり、損したりの難しいビジネスですから要注意です。金融機関やワンルーム業者の売らんかな商法には、お気を付けなされよ！

お礼

ご親切に有難う御座います。

ローンを組めるほどの年齢でも、収入も無く　　そのことに関しては、大丈夫です。

現金購入をします。　リタイアしてから買うとして、それまで何かしないと　ね。

株　少々やってますが　今　損切りイヤで　氷りついてるし。

回答No.1

heppiri

不動産収入で、生活費を捻出しようという事ですよね。

私は専門家ではありませんが、1物件に全てを頼るのは非常に不安定です。
いつ、そのマンションが空室になるか、夜も寝れません。
賃借人が悪質な場合、更に悲惨です。

私的には、オススメできません。

※ちなみに、私は相続にて数件の賃貸物件を所有していますが、
先のリーマンショックの時に、全て空き物件になり、
非常に困りました。

お礼

有難う御座います。確かに変な人、怖い人っているかも・・・。　　リタイアしてから　持ち家を　考えればいいかな。