ワンルームマンション投資

質問

勧誘の電話がかかったのが切欠で、ワンルームマンション投資を検討しています。
２５００万円の新築物件を３０年変動金利でローンを組み、金利３％なら家賃を差し引いて月々１万円の支払いと言うことです。家賃保険をかければ空室リスクを避ける事が可能と言うことです。保険は３０年でも５０年でも可能という事でした。

金利が上昇した際は支払い金額が上昇してしまいますので、家賃保証を付ける場合は一番金利の動向に注意しなければならないと言う認識です。

しかし、そもそも新築でなくて中古物件であれば、住宅ローンを組む際に負担する金額が大きく減るため、金利リスクが少なくて済むのではないかと思っています。
投資会社の話では、新築物件は住宅ローンを組むことができるが、中古物件では住宅ローンをなかなか組めないと言う話を聞きました。そういうものなのでしょうか？
中古物件でも同様に頭金なしの住宅ローンを組めるのであれば、中古物件のワンルームマンション投資を行いたいと思っています。

まだまだ勉強中の身ですが、アドバイスなどありましたら是非お願いします。

回答No.12

mikio1229

中古は何らかの理由があるから売りに出ているのです。
新築でない中古の一棟物の場合、建物の問題、入居者の問題等
所有した後に発生し得る問題が多々あることを覚悟すべきです。

建物が老朽化して取り壊し・・通常は区分所有者全員による管理組合があり、
規約により大規模修繕計画等がたてられています。

取り壊し等は区分所有者全員の
5分の4以上の議決を得られないと実施されません。
万一取り壊しされたとしても所有権が消滅することは、無いでしょう。
また敷地に対する権利は敷地利用権といい、建物専有部分を所有するために必要な敷地に対する
権利があります。専有部分の床面積の割合によって決められます。
専有部分を取得することによって敷地利用権も同時に取得します。
新築ならリスクもなくいいですよ

下記参考URLですがちなみに私は新築１棟もの所有してます
当たり前ですがいいこと書いてありますよ。

参考URL：

http://www.oyasan.jp/interview/index.html

回答No.11

oosawa_i

ちょっと大きな本屋に行くと、サラリーマンの不動産投資に関する本が多数置いてあります。
そういった本を数冊購入して、集中して読み込んでみてはどうでしょうか。
経験者のブログなどもいっぱいありますよ。
すでにおわかりだと思いますが、投資先としてよい不動産をさがしているサラリーマンは沢山いてすぐに売れてしまうので、電話で勧誘してくるような不動産はまったくお話しにならないレベルのものです。
お互いにしっかり勉強しましょう。

回答No.10

beautifulseder

給料だけじゃ身動き出来ない今の時代、何かの策を講じないとって思うのはみな同じですね。ただ、どこかにお金はあるわけです。世に言うセレブという人たちが・・・狙いはやはりお金のある人ですよね。最近は子供にマンションを与えてうんぬんという上流家庭が多いですから、狙い目としてはいいんじゃないでしょうかね。あとはその場所と物件の質ですかね。やはり新し目で、高層だとかなりいい価格で取引出来るようです。ただし投資の方法や手順について、いやというほど知識を身につけることが大事です。そこを狙ってくる悪徳業者もいるからです。しっかりと知識を身に付け、わからないことは人に聞くのではなく自分で調べるようにしましょう。ネット上にも各種のＨＰがありますのでそちらを参考にするのが確実ですね。ただし鵜呑みは厳禁です。参考までに・・・

回答No.9

2166131

不動産運用を5年弱しており，区分も土地付きアパート（すべて中古）も持っています．今までの回答者の意見とほぼ同じです．新築区分ワンルームを買って後悔している人は多いです．だから多くの人が回答しているのだと思います．
なお，中古のワンルーム(区分所有)でもフルローンを組むことは可能です．昨年，築30年を過ぎたものを変動2.875%(団信込み，15年（30年まで延ばせますが．)）で購入しました．相場よりよほど安くない限り区分はやらないほうがいいと思いますが．一言でいえない条件があります．
また，この手の営業マンは1つ売ると，ウン十万円の歩合が入ると聞いたことがあります．ご参考までに．

回答No.8

motiie

はじめまして大家しています。区分所有の物件１戸持っています。
１ｋ・・築１５年で300万で現金購入　現在の家賃37000+共益費2000
管理費+修繕積立控除されて手取り33000円になります。
東北S市S駅徒歩５分の１０階建ての８階になりますが、購入４年で退去１回ありました、現在単純利回り１３％位です。回収まで８年かかりますがあと４年です。この物件を購入したのは、勉強の為です。
後にも先にもこの１室だけですが、結果から言うとうまくいっているとは思っていません。それよりも中古１棟売りアパート2500万（６室～８室築１０年位）で購入したほうがずーと良いかもしれませんね、最終的には土地が残るので・・・勉強するなら失敗してもあまり痛くない買い物をお勧めいたします。追伸回答いただいた方にはきちんとお礼してください。勉強中であればなおさらです。では頑張ってくださいね。

回答No.7

tooma37

他の投資商品も検討する事をお勧めします。ローンを組んでの不動産投資のデメリットを挙げると

・ハイリスク過ぎる。別に不動産投資に限らず何千万も借金をして投資するべきなのは人生が滅茶苦茶になるリスクを侵しても金持ちになりたい人だけ。

・単価が高すぎる。その為、一般人は借金をしてなおリターンの低い小口化された低リターンの一部屋への集中投資を余儀なくされる。

・日本の不動産市場自体期待薄。数年後には東京すら人口が減ると予測されており住宅需要はまず減少すると見ていいでしょう。その上土地の高度利用なども進むでしょうから土地単価も値下がりが考えられます。

　逆にメリットを挙げると不動産投資は総合課税なので減価償却などの魔法をうまく使えば利益を上げて税金を下げるという反則技が可能です。但しこれも制度が改正されればワークしません。長期投資であればリスクとして少し割り引いて考えるべきでしょう。

　このように材料を挙げてみると、個人的には余程の富裕層で無い限り、あえてこのカテゴリーの投資をする必要は無いと考えるですがいかがでしょう？

回答No.6

ryuken_dec

手を出すべきでない物件。

＞金利３％なら家賃を差し引いて月々１万円の支払いと言うことです。

家賃収入-支払いというがプラスでも各種リスクを考えて手を出すべきでないというのに、家賃収入-支払いでマイナスですか？
とても手を出すべき物件とは思えません。

ちなみに家賃保証には注意です。家賃保証額は下がりますよ。
http://dreamgate5555.seesaa.net/archives/20090324-1.html

家賃は右肩下がり。管理費や修繕費や内装リフォーム費用は右肩上がり。損するために投資しているようなものです。

回答No.5

manno1966

> 月々１万円の支払いと言うことです。
この時点で止めた方が良い。
少なくとも、利益にならないと投資とは呼べない。
築３０年のマンションと持ち出しを考えたら、利回りは１％を切る勘定では。
その上で、諸々のリスクをかぶるのです。
税金や大規模修繕の費用を考えていますか？
入居者が変わる時のリフォーム費用は？
その他設備の更新費用は？
とても投資と呼べないと思います。

建物も古くなって、払い終わった時は価値無しと言うことも…。

回答No.4

kamaryu

賃料は新築時がＭＡＸであとは下がり続けます。
ワンルームマンションに住む人は、ほとんど２～３年で退去し、そのたびに修復しなければなりません。
15年もたてば給湯器やエアコン・ＩＨも壊れ家主が交換しなければなりません。
買った時には取得税、持っている間、固定資産税がかかります。
家賃が入ってこなくても管理費等の支払いは無くなりません。

最初から表面ですら月1万円の赤字マンションを投資とは言いません。
騙されてはいけません。
頭金も無い人が投資を考えるのは馬鹿げています。
中古物件をほぼキャッシュで買えるようになったら考えましょう。

貴方がローンの支払いに行き詰っても誰も助けてはくれませんよ。

回答No.3

himawari223

こんにちは　No.１です

もし、オーナーになったら、理事になること、管理会社に任せておくと、管理会社のいいようにされて、気がついたら修繕積立金がゼロ！！ということにもなりかねません。すべての管理会社がそうだとは言えませんが、しょせん他人のお金なので・・・・

理事等は月に１回は集まりがあるので、あまり遠くに所有すると、大変です。

また、仲介業者が賃貸人を探してくれる所もありますし、入居人が退出する時も無料で立ち会ってくれろ所もありますので、買う時によ--く聞きましょう。

物件を探す時、利回りは何パーセントですか？と聞くと、あまり変な物件は紹介されません。また、必ず中を見る時は自分が住むつもりで、よくみること。また、あまり空室が多い物件はやめた方がいいです。