実際に、新築ワンルームマンション投資をしている方に質問です。

質問

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします！！

私は３０代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます！

場所は田園調布で駅徒歩3分。
広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。
管理手数料5%　管理費・修繕積立金8,380円
持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

営業マンは、
定年時の６０歳で繰り上げ返済をすれば、（最低200万円）
定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含まれているので、
現在、毎月４万円払っている生命保険を解約して
このマンションを買った方がいいと言ってます。

営業マンの方はとてもいい感じの人なのですが、
正直、信用しきっていいのか迷っています。

ですので、
できれば、新築ワンルームマンション投資を実際にやっている人に
やってて感じたメリットやデメリット（具体的なトラブル）を
教えていただきたいです！！

そして、マンション持っている現在のお気持ち（感情）が聞きたいです。

年中ハラハラしているようでしたら、
あまり持ちたくないなぁと思ったので。

よろしくお願いいたします<(_ _)>

回答No.11

nishimai · ベストアンサー

新築ワンルームマンションを購入して、８年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

はじめに私の現在の運用状況ですが、
ローン残高＜市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、１割も下がっておりませんし、
借り手の方も３組目ですが、空室率０％で運用できております。

まず、ワンルームマンションは、大もうけできません。
それは、みなさんが回答しているとおりです。
生命保険の件、業者の利益、不動産営業マンの方がいうこと。
まさにおっしゃるとおりです。
大もうけができるのであれば、それこそ業者が所有すればよいわけだったり、
営業マンの方が購入すればよいと考えるのが通常です。
今は、不動産業界の方はローン審査が厳しいようですが・・・。

では、新築ワンルームマンションがよく言われているような、
あまりよい投資先ではないのかどうかですが、
これは、投資に対するスタイルにもよりますので、
答えはどちらともいえないのではないでしょうか。

以下のことを参考に検討してみてはいかがでしょうか。

１．現在の都内のワンルーム市場
現在、新築物件はほとんどありません。
土地の取得困難、ワンルームマンション規制等、需要と供給のバランスがかわりはじめました。

２．数年後の中古ワンルーム市場
１の理由から、中古市場が活性化してくることが予想されます。
大半の不動産デベは、この中古市場で生き残りをかけることになるのではないでしょうか。

３．２０～３０年前の物件、現在の物件、２０～３０年後の物件
よく３０年後の価値等、話題になりますが、
１９７０年代の物件と２０００年代の物件を比べれば、
建築基準やデザイン性などを考えるとだいぶ違いますが、
今後、２０～３０年経過したとき、今の物件が見劣りすることは、
考えにくいかと思います。
もしかしたら、太陽エネルギーなどが、もっと住宅に導入されているかもしれませんが・・・。

４．出口戦略
不動産投資をはじめると金利や経済情報を収集するようになります。
自分もそうです。それで、売却（出口戦略）を考えます。
私の場合、ローン残高と物件価格の下落スピートを考えた場合、
慌てて売却することはないかと考えています。
２０年所有した場合や３０年保有した場合などが、
よくシミュレーションされていますが、
新築でも、１０年や１５年で売却して利益を出すことは可能です。

５．中古と新築の違い【例　購入価格の場合】
新築は、売主が不動産会社なので、利益を上乗せして販売しますので、価格が高くなります。
中古は、売主がオーナーなので、オーナーの都合で金額が決まります。
他にもいろいろあります。

参考になればと思います。

お礼

ありがとうございます。

実際の購入者さまのご意見が一番聞きたかったので
とてもありがたいです！

「ワンルームマンション投資」の他の板を見ても、
買ってない人の批判が多数で、いまいちピンときてなかったので
貴重なご意見ありがとうございます。

そして、今まで、ご回答してくださった皆様、
ありがとうございました<(_ _)>

はじめて、質問を利用させていただきましたが、
皆さん、親身になってお答えくださって本当に嬉しいです(T T)

人生の大きな決断だったので
皆さんの意見は本当にためになりました！

今回は見送らせていただきましたが
営業マンや、こういった場所に頼らないようにもっと勉強して
自分の判断で物件を探していこうと決めました！

ありがとうございました！！

回答No.10

k63366336

投資環境は不動産にとって現在は良好とは言えませんが、投資タイミングとしては良好だと思います。2000万円の投資用マンションを購入するには最低でも自己資金は500万円から1000万円必要と思われます。
はたしてその金額を投入してまで購入する魅力があると思われるでしょうか。（生命保険代わりで購入、その後短期で死亡すれば別ですが）
不動産への投資としては良いタイミングだと思います。私も今年に入り、その頭金相当で日本リート銘柄（不動産投資証券）を平均単価25万から35万平均で16銘柄購入（16口、総額480万）ました。年間配当は税込で45万円です。平均1銘柄3万前後の配当があるのですから年間配当金額で投資口を定年まで１口ずつ増加させていく投資方法も可能です。また投資口も市場で簡単に売却できますので（売却益、売却損あり）現金化も容易であります。現在の投資環境は投資用ワンルームより国内リートの方が有利と思われます。

回答No.9

noname#96023

>金儲けじゃなく、保険と考えて欲しいとしきりに訴えてました。
話のすり替えをしている時点で、まったく信用できない営業マンですが。
貯金、保険、不動産は性質がまったく違うものです。
昔から保険のセールストークで貯金だと思って保険に入ってくださいとありましたが、
まったく同質の売り込み方法だと思われます。

ちなみに儲かっていた時の不動産投資の目標(この場合は中古物件)は
表面利回り20%、ネットで10%と言われたものです。
ちなみに今回の物件は、表面利回り(9.1*12)/2270*100=4.8%
ネット利回りは。。。計算する気がしないほどです

そんな目安がありますので、
私としては新築物件(そもそも新築物件はリスクが高いので興味がありませんが)とは言え
表面利回りが10%を下回っている時点で営業マンの話を聞くことすらしません。
(そんな不良物件を嬉々としてセールスしている営業マンをまったく信用しません)

回答No.8

noname#109588

＃３です。
＞管理費・修繕積立金は、私持ちだそうです！
＞それと家賃（9万円）が入ってくることを換算して、
＞毎月の持ち出しが5000円らしいです。
やはりそうでしたか。
つまり、
家賃収入ー管理費・修繕積立金ーローン支払い＝－５０００
なのです。
ローンが長期になるのでローンが終わるころには不動産価値がなくなります。（マンション自体の寿命が約５０年と考えて）
それに見えない費用に修繕費があります。
毎月修繕積立金を払っているではないかと思われると思いますが、これは共有部分の修繕費用です。
個別の部屋の修繕費は大家さん持ちです。（エアコン・給湯機など）

＞また、固定資産税は別途かかるみたいですね。
＞この説明は受けてなかったので、知れて本当に良かったです。
不動産会社にとっては当たり前の知識ですが、この点を説明しないとは悪意を感じます。
それと、購入６か月後に不動産取得税が来ますので注意してください（この説明も受けていないでしょう）

＞相場からして、9万円で借り手はつくのですか？と聞いたのですが、
＞都市銀行さんが、このマンション一棟を社宅として一括借り上げすることが決まったらしく、
＞空室がでる心配はほとんどないと言われました。
それならば、なぜ、この不動産屋さん自体が運用・管理しないのでしょうね？
儲かる物件なら不動産屋で運用・管理します。
よほど、資金操りが悪いか、もうからない物件のどちらかです。
それにずっと、借り上げてくれるとは限りませんよ。
おそらく独身寮として使う物と推測できますが、不況で業績が悪化すれば、間違いなく手放します。

回答No.7

tooma37

もう購入を見送られたようなので参考程度にお答えしておきます。

　まず物件の大雑把な収益性ですが（家賃91500×管理手数料0・95－管理費修繕積立費8380）÷（物件価格2270万×諸経費1.07）≒0.039、つまり一年当たりの利益率は約3.9％です。ここからさらに税金・諸経費等を引いていくわけですから利益率が安定して3%を超えるのは難しいでしょう。しかもこの収益率は長期的な不動産価格の高騰でもない限り経年劣化に伴って確実に低下していきます。少なくとも借金をしてまでする投資をはとても思えません。

　一般的に不動産は株式・債券と比べてミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれますが、これは市場全体や一銘柄・一物件を比較した場合のみです。日経平均などの市場平均指数に連動するETFやインデックスファンドを使用すれば。株式や債券では容易にリスクを分散できますが単価が高い実物不動産では余程の資金が潤沢でないとリスク集中的な投資になってしまいます。今後も不動産投資を検討なされるのは結構だと思うのですが、それはかなりハイリスク、ローンを組むのならものすごくハイリスクな事は覚えておいてほうが有益でしょう。

　営業の方の言い分を少し検討してみましょう。

＞残債は無くなって、マンションだけが家族に残ると言われました
　団信コスト分の金利がローンに上乗せされるのだから当然です。保険は保険に入りましょう。ちなみに団信は質問者様が高度障害以外（障害者手帳で一等級扱いでも該当しない事があります）の障害を負っても、失業しても、収入が激減しても、離婚しても、うつ病になっても助けてくれません。

＞都市銀行さんが、このマンション一棟を社宅として一括借り上げすることが決まったらしく
　都市銀行の倒産リスクもさることながら、この銀行が単に借り上げを辞めるリスクもあります。インカムゲインを狙うならそれこそ決定的な要因とはなりえません。

＞キャピタルゲインを狙う投資ではないから
　インカムゲインだけよりもキャピタルゲインも場合によって狙えたほうがいいに決まっています。何より売却価格が安いといざお金が必要になった時に売りにくくなる事は（特にローンを組んでいる人間には）致命的な問題です。

＞現役時に年間6万円（月5千円）払って、定年後に年間100万円の収入を得続ける
　単純にめちゃくちゃです。家賃が殆ど下がらないことが大前提になっていますし、築30年の老朽物件に入居したがるのは貧乏学生位のものですよ。百歩譲って下がらないとしてもそれは“現役時に売り手の楽天的なシナリオだと年間6万円払って、しかも物件や家賃の値下がりリスクや、不利な値段で売るリスクや、物件個別のリスクや、田園調布という地域個別のリスクを全て負って、定年後に年間100万円の収入”です。

＞不動産業を営んでいる人は、まず審査は通らないらしいです
　不動産のプロが不動産に投資したいと言っているんですよ？その他条件が一緒なら利益が上がる可能性が高いのになぜ銀行は融資を拒むのでしょうか？理由としては

１．営業員が自身の投資に関して突っ込まれたくないので嘘をついている
２．不動産という業界そのものに信用が無い（お金のプロがそう判断しているわけですから、我々が参考にしてもよいです）
３．不動産営業員の収入体系が不安定である（ノルマ給だと、無茶の営業をしがち）

等が考えられます。

回答No.6

ryuken_dec

営業マンの言うことは聞いていてはいけない。
賃貸物件を経営する会社の従業員ならマンションの価値査定を真剣にやるでしょう。そこからの収入が自分の会社の利益になり、自分の給与になりますから。しかし、賃貸マンションを売り切るだけの営業マンは、その後に賃貸で利益が出るかどうかに責任はありまえん。あくまでセールストークしかしないということが致命的な欠点です。

ちなみに、書かれた物件をノーローンの現金一括で他費用を無視しても、91500円/月の家賃収入だと2270万円を回収するのに20年強かかります。つまり年利回りは5%以下です。
ここに金利、税金、諸経費等々を考えると、常に顧客がいると考えても利回りは2%やそこらでは？しかも顧客が入らない空き室リスクや想定外の大改修が必要になるリスクなどがあります。

超低金利を叫ばれる日本の30年国債でも利回りは2%強(今は一時的に1.9%程度まで落ちていますが)。税金を引いても2%前後の利回りです。
http://www.iicp.co.jp/library/debt.html

借金して、価格変動リスクや空き室リスクをとってまで年利回り2%やそこらを狙うというのはあまり効率的とは思えません。

＞現役時に年間6万円（月5千円）払って、定年後に年間100万円の収入を得続ける

築30年物件に入居者が集まりますでしょうか？質問者様は築30年物件に喜んで入居しますか？あまりにも楽観的な見通しな気がします。

回答No.5

denden321

＞場所は田園調布で駅徒歩3分。
＞広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。

多分、家賃が９１５００円というのは管理手数料を差引いた金額だろうから
年間収入は１１０万円くらい。礼金がどうなるのか少しに気になるが
古い物件になると礼金なしになるだろうけどね…

登記費用などもろもろ含めると現金で購入しても５％未満では
この物件は魅力がないと思います。

＞持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

固定資産税を計算に含めての金額でしょうか？
何年ローンで、いくら組むのか分かりませんが（おそらく変動金利を
思われますが）そこらへんは大丈夫ですか？

＞定年時の６０歳で繰り上げ返済をすれば、（最低200万円）
＞定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含まれているので、
＞現在、毎月４万円払っている生命保険を解約して
＞このマンションを買った方がいいと言ってます。

　定年後に収入が入ってくるし…誤りですね。正しくは、
　築二十数年たったマンションに入居者がいれば収入が入ってくるし…

それと団信の保険金はローンの返済で消えてしまうので
マンションに入居者が居ないと何も保障がありません。

詳しく物件を見てみないと分かりませんが、立地条件からすると
空き室のリスクはそれほど高くはないでしょうが、それでも築３０年以上となると
どんな物件でも厳しくなるのが普通なので、そこら辺は覚悟してください。

回答No.4

rcc123

個人での、マンション投資は絶対儲かりません。

そんなに儲かるのなら、業者が直接やるはず。
儲からなく、リスクが多いので、
人に、出資させて、自分は手数料で儲ける。

儲かるのは、仲介業者だけ。
コンビニの、フランチャイズが、個人は、儲からないのとと同じ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

早速、この質問も営業マンにさせていただきました！

長期の投資だから、ローリスク・ローリターンで、
はっきり言って、爆発的にお金は儲からないとは言ってました。

現役時に年間6万円（月5千円）払って、定年後に年間100万円の収入を得続ける

これを、
その程度しかもらえないのか、と思うのか
そんなにもらえるのか、と捕らえるのは、あなた次第です。

って言われました。
どうなんですかね？

業者の方も（その営業マンも）個人で、実際にやっているらしいです。
（でも、口で言ってただけなので、本当かどうかは分かりません）

ただ、銀行の低金利のローンの審査を通ることができる人が限られているらしく、
不動産業を営んでいる人は、まず審査は通らないらしいです。

公務員や上場企業に勤めてるサラリーマンだと
低金利のローンの審査が通るみたいです。

だから、業者の方は現金で買うしかないらしく
個人で持つには、稼いでる人じゃないと結構、難しいと言ってました。

「儲からない」という視点で見たとき、
もっと具体的にどんなマイナス点（支払いが生じること）があるのか
もっと詳しく調べてみようと思いました。

ありがとうございます。

回答No.3

noname#109588

質問者様はマンション投資は初めてなのですね。
営業マンに説明を受けた事項はそれだけなのでしょうか。
だとすれば、この話はやめられたほうが良いと思います。
見えない費用が隠されているからです。
よく利回り○％といった表記を見ますがこれは元本に対しての家賃収入の利回りなので実際は下がります。
管理費・修繕積立金8,380円は大家もちであることがありますし、
固定資産税も大家である質問者様が払うことになります（空室であっても）
場所がいいとは言えこの程度の広さで、家賃９万円で借り手がつくとは思えません。

さらに買ったと同時に中古になり不動産価格が３割ほど減るので、
何かがあって、金が必要になっても、売りたくても足が出るため注意が必要です。

私はこの話は投資効率が悪いので断ります。

お礼

suyaginさま、ご回答ありがとうございます！！
大変参考になりました！！

早速、この質問を営業マンにさせていただきました（笑）

見えない費用ですが、
管理費・修繕積立金は、私持ちだそうです！
それと家賃（9万円）が入ってくることを換算して、
毎月の持ち出しが5000円らしいです。

また、固定資産税は別途かかるみたいですね。
この説明は受けてなかったので、知れて本当に良かったです。

相場からして、9万円で借り手はつくのですか？と聞いたのですが、
都市銀行さんが、このマンション一棟を社宅として一括借り上げすることが決まったらしく、空室がでる心配はほとんどないと言われました。

買った瞬間、３割ほど価値が下がるのは、本当みたいですね！
ただ、営業マンが言うには、キャピタルゲインを狙う投資ではないから、
すぐ、売りに出さず、長期で所有すれば、充分にペイできると言われました。

固定資産税の話をしなかったこととか、
まだ、不透明なことがありそうなので、
とりあえず、購入は見送ることにしました。

本当にありがとうございました。

回答No.2

convit764

足立区千住で、築20年のワンルームマンションを400万円で買ってください。
所得税は増えますが。。。。。

回答No.1

noname#96023

特に魅力的な物件ではないと感じます
回収までに30年なんてプロは見向きもしないでしょう
売れたら丸儲けなので営業マンも愛想良くなるのは当然かと思います

お礼

ご回答ありがとうございます。

早速、この疑問を営業マンにぶつけました所、

まず、私が死んでしまった場合、
残債は無くなって、マンションだけが家族に残ると言われました。

回収までの30年、月々5000円を払うのは
生命保険で30年、月々40000円払うより、よっぽど安いし、
生命保険は、掛け捨てで６０歳を過ぎて死ぬと支払った額の
1/10しか返ってこないらく、マンションは減価償却で最悪、
建物の価値が半分になったとしても、田園調布なら立地から、
最低でも1000万円分の価値は残るだろうと言われました。

金儲けじゃなく、保険と考えて欲しいとしきりに訴えてました。

これだけ聞くといい話のように聞こえてしまいます。

でも、やはり、本当に良いものか確信がもてないので
購入はとりあえず、止めようと思いました。ありがとうござます。