都心部の新築ワンルームマンション投資について

質問

都心部の新築ワンルームマンション投資(35年ローン)について、
リスクに関するご意見をいただきたいです。
(本当にこんな低リスクの投資があるのかと思いましたので…)

当初、会社への電話勧誘(迷惑電話)から始まり、
興味本位も手伝って不動産業者から案件紹介や投資についての
説明を受けるという機会がありました。

最終的には(勧誘があまりにもウザかったので)紹介の翌日に
当方から『ローンを払ってまでやるもんじゃない！』と
喧嘩別れのような形で決別し、未契約のままその業者と
縁を切ることができたのですが…

それまでの説明では、あまりにリスクの少ない話ばかりでしたので、
私の方でどこか落とし穴がないのかを始終疑っている状況でした。

■契約のプランは下記のとおりです。
【物件】池袋から15分圏内(徒歩・電車ともに10分以内)
　　　　新築５階(その階はこの部屋のみ)
【専有面積】30ｍ2強 (ワンルーム)
【販売価格】約2600万円
【住宅ローン額】同上 (団体信用生命保険あり)
【金利】2.7% (変動)
【年数】35年返済
【頭金・諸費用預かり金】約90万円 (管理会社持ち)
【家賃収入】約9.8万円 (管理会社の家賃保障あり)
【返済額】約9.7万円
【管理費】約1.6万円 (管理会社の修繕費の積み立てあり)
【月々の負担額】約1.5万円

■その他
【管理会社の収入】月々の家賃の7%、敷金・礼金
【税金控除】年収500万強⇒初年度は22万円程度
【固定資産税】約5万円程度/年間
【修繕費】上記のとおり35年間ほぼ管理会社負担
【滞納・空き家のリスク】35年間管理会社負担
【入居率】都心部で約97%という説明あり
【売却価格】10年だけ運用しても200万は元が取れる
【家賃変動予測】35年後でも7-8万円程度見込める

この件について、ご意見(特に見落としがちな所)を
ご指摘いただければと思います。

回答No.7

che81

新築ワンルームマンション投資のセミナーが行われるようです。
よろしければ、参考にされてみて下さい。

参考URL：

http://fudosan-toushi.mansiontoushi.com/81seminar/

回答No.6

nikko876

元、○和ライフの不動産営業（ほとんど電話営業）やってたものです。
もちろん今は辞めてますがw
リスクについては入居者が付くか付かないかです。
池袋駅とほ15分で新築、広さ30m2、家賃9.8万円は経験上、物件価格2,600万は適正だと思います。
ただ、仮に入居者が１ヶ月付かなければ、まるまる9.8万円マイナスになります。この状態が2ヶ月３ヶ月と続けば節税効果も皆無になります。
更に続けば、今度はどうやって、この物件を手放すかを考えざるおえなくなる状況も念頭に入れておくとよいでしょう。
都心部で、入居率97％は残念ながら根拠がありません。私が扱ってた新宿、杉並、世田谷などのワンルームマンションでも入らない物件は、全然入りません。ひどいと、空室が半年続く事もあります。現実は厳しいのです。
家賃は家賃保証を使い、確実にオーナーに家賃が入るようにしましょう。
不動産営業の方に、管理会社、家賃保証会社が万が一、倒産した場合の対応を確認しておきましょう。
節税についてですが、節税効果は初年度は多く出ます。しかし、２年目は初年度の半分以下になるでしょう。理由は建物の減価償却の経費があまり出せないからです。
３年目はほとんど節税にはなりません。
故に、年収数千万の方以外、節税効果は意味を持たず、サラリーマンを引退した後の年金として検討された方がよろしいかと思います。
購入の意思決定をされる場合は、間違いなく値切りましょう。
最低限、月々の負担額約1.5万円をプラマイ０の条件なら購入するとコミットすることです。そうすれば、物件価格を値引いてくれると思います。特に月末にやるのが効果的です。営業マンは数字が欲しいのです。
参考まで

回答No.5

NQG07433

絶対儲かりません。私の親友は結局負債を抱えて、何も残りませんでした。近場の不動産相場を調べて見てください。実際の売却価格はもっと下がるはずです。

回答No.4

e-hide

新築ワンルームマンション投資の経験者の相談が、
ここでも多数されていますので、参考にされてみて下さい。

(1)http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5274115.html
(2)http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5306742.html
(3)http://oshiete1.goo.ne.jp/qa5323343.html

全ての方がこのような状況では無いと思いますが。

ご質問のリスクですが、
【金利】2.7% (変動)
←変動は高リスクです。
　数年は金利は上がらないと思いますが
　10年後、20年後は全く解りません。
　仮に金利が1％上がると返済は11万円/月を越えますし
　そうなる可能性は十分あるでしょう。
【年数】35年返済
←長期返済自体リスクです。
　金利が経費になりますが、
　負債は極力短期に解消するべきでしょう。
【家賃収入】約9.8万円 (管理会社の家賃保障あり)
←家賃収入はまず間違いなく下がります。
　家賃保証の保証内容を確認下さい。
　家賃の見直しを謳っていない保証会社はありませんし
　謳わなければ、市場相場が下がった時に保証会社は破産します。
　それと、保証会社が破産した時の保証はどうなっていますか？
　ここ、1～2年で大手保証会社が数社倒産し多くの管理会社や
　大家さんが大変な目にあいました。
【月々の負担額】約1.5万円
←巨額の負債を抱えた上に毎月負担しなければならない
　意味が解りません。
　そして、間違いなく負担する金額は増えて行きます。

■その他
【管理会社の収入】月々の家賃の7%、敷金・礼金
←かなり暴利ですね。
　その利益を保証等に回すシステムだと良いんですが。
【修繕費】上記のとおり35年間ほぼ管理会社負担
←『ほぼ？』内容を十分確認下さい。
　外壁塗装等の大規模修繕などは殆どの場合一時金を徴収されます。
　入退去の際の修繕は理解出来ますが、大規模修繕は大家の資産に
　なりますので、管理会社が負担するのは考えにくいですね。　
【滞納・空き家のリスク】35年間管理会社負担
←通常は家賃の見直し等の管理会社のリスク回避が契約に
　謳われています。
【入居率】都心部で約97%という説明あり
←地域や物件でまちまちです。
　対象物件エリアの同等の建物で判断して下さい。
【売却価格】10年だけ運用しても200万は元が取れる
←普通は考えられません。
　築10年の同等の物件はどうですか？
　現状より10年後の方が状況は悪化している可能性が高いので
　それで判断出来るでしょう。
【家賃変動予測】35年後でも7-8万円程度見込める
←築35年の同等の物件はどうですか？

その他に、事故に対するリスクも有ります。
その部屋やその建物内で事件が有ったら
内容によっては二度と入居者が付かない可能性があります。
その場合、家賃を極端に安くするか？あきらめるか？・・・

このような話はリスク以外の何のもでも無いと思われますが。
第一に大きな負債を抱え込んだ上に毎月出費をして
資産価値が減り続ける物件を購入するなんて考えられません。

回答No.3

kamaryu

【物件】池袋から15分圏内(徒歩・電車ともに10分以内)
　　　　新築５階(その階はこの部屋のみ)
賃貸物件としては駅から遠すぎます。

【専有面積】30ｍ2強 (ワンルーム)
ワンルームマンションは飽和状態です。

【販売価格】約2600万円
【住宅ローン額】同上 (団体信用生命保険あり)
【金利】2.7% (変動)
【年数】35年返済
資金を投げると書いて「投資」
有り余る現金をお持ちなら止めません。

【頭金・諸費用預かり金】約90万円 (管理会社持ち)
【家賃収入】約9.8万円 (管理会社の家賃保障あり)
家賃保証契約は相場が下がってますの一言で、数年おきに見直されます。

【返済額】約9.7万円
金利が上がればマイナスです。

【管理費】約1.6万円 (管理会社の修繕費の積み立てあり)
管理費修繕積立金は上がる可能性があります。

【月々の負担額】約1.5万円
最初から足が出るものを投資とは言えませんね。

■その他
【管理会社の収入】月々の家賃の7%、敷金・礼金
管理料も高すぎます。

【税金控除】年収500万強⇒初年度は22万円程度
２２万円程度の赤字になるという意味です。

【固定資産税】約5万円程度/年間
【修繕費】上記のとおり35年間ほぼ管理会社負担
ここで積み立てている修繕費は共用部分の修繕のみです。
退去した後の原状回復はオーナーが出すことになります。

【滞納・空き家のリスク】35年間管理会社負担
会社が無くなることもあります。

【入居率】都心部で約97%という説明あり
駅から１５分で都心部と言えるのでしょうか？

【売却価格】10年だけ運用しても200万は元が取れる
２００万円では利息分にもなりません。

【家賃変動予測】35年後でも7-8万円程度見込める
３５年後には空室だらけのワンルームマンションがいっぱい有ることでしょう。
その営業マンが言った通りにならなかったとしても、誰も責任は取ってくれません。

投資を考えているのなら、駅近・中古で広めのマンションをキャッシュで買うことです。
最初から赤字の物を買ったら、自分の首を絞めるだけです。
利回りは最低１５％を目指すべきです。
１０年で２００万の元をとるのではなく、投資金額全部の元が取れなければ意味はありません。

お礼

ご回答をいただきありがとうございます。

相場がどの程度のものか説明をいただいたので、理解しやすかったです。
…後、駅近というのは私の価値観外でしたので参考になりました。

回答No.2

noname#102212

一時興味があって数社の営業マンから情報収集したことがあるのですが、
最後まで解消されなかった疑問は
　「そんなに儲かるものなら、オーナーなんて募集せず、管理会社自身が大家になればいいのに」
ということでした。
そういう考えっておかしいですか?

その問いに帰ってくる答えが
「そうなんですよ、お客様!! うちの社員でも数戸買っている者がたくさんいるんですよ」
あ、いや、それ営業成績あげるため自腹切っているんじゃないの?

駅前の、いわゆる駅近物件は入居率も良いようですが、
さすがに徒歩7-8分を超えるとワンルームタイプの物件は入居率が落ちるようで、
「なかには自分で住んでる社員もいるんですよ。あははははは!!」
いや、それダメじゃん、、と思った次第。

お礼

ご回答をいただきありがとうございます。

> 「そんなに儲かるものなら、オーナーなんて募集せず、管理会社自身が大家になればいいのに」
『運用資金⇒銀行からの融資』が複数件の場合だと下り難いとの事でした。
(悪徳業者なのによく銀行も融資をしたよな…と小一時間。)
ですので、融資の下り易い公務員や大手企業の社員を狙い撃ちして電話勧誘(迷惑電話)をしているようです。

> 「そうなんですよ、お客様!! うちの社員でも数戸買っている者がたくさんいるんですよ」
運用資金はどうしているんでしょうか…？

> 「なかには自分で住んでる社員もいるんですよ。あははははは!!」
投資もクソもないですね…

回答No.1

Feb12

ヒマなときは少しだけ相手して遊んでます。

自分の住宅を買う場合、ローンは組めるんでしょうかね？一つの業者は大丈夫と言い切りましたが、両方足すと相当な金額ですから難しいような気がします。

金利２．７％で３５年返済だと、利息だけで1,400万円くらいになります。（ローン計算できるページはネットにたくさんあります）
計4,000万円の買い物です。
今は日銀がゼロ金利でしたっけ？これからずっとゼロ金利とは思えません。変動金利ならば、リスクはあります。５％で計算すると、金利が2,900万円で、計5,500万円になります。

税金控除は次年度が幾らなんでしょう？多分、ぐっと下がると思います。固定資産税もあるわけですから、節税効果が大きいのか？不明です。

家賃保証に関しては、販売会社が潰れたら無しになるのでは？
家賃変動７～８万も、本当でしょうか？

以前にＴＶでやってましたが、投資用ワンルームマンションを狭い土地に無理やり建てて近隣とトラブルになっている例もあったりして、住人に優しくない物件もあるような気がしてこういった物件は気が進みません。

世の中、たくさんの賃貸物件があって、大家さんがたくさん居るわけですから、こういったビジネスは否定しませんが、なんだかリスクが大きいようには思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

> 自分の住宅を買う場合、ローンは組めるんでしょうかね？
私もこの件が気になり質問をしましたが、『別勘定なので問題なし。』との事でした…

> 金利２．７％で３５年返済だと、利息だけで1,400万円くらいになります。
これが一番のネックと考えています。
ただ、業者の方は『物件と引き換えだし、家賃でペイできるのでメリットの方が大きい』と私の話に聞く耳持ちません…
(せっかくのカモを手放したくなかったというのもあるかもしれませんが…)

> 税金控除は次年度が幾らなんでしょう？多分、ぐっと下がると思います。
だいぶ下がりますが、『10年単位で見れば200万円のプラス』とだっと計算して収支を見せてくれました。
(リスクを念入りに説明してくれなかったので、相手に対する不信感が募るばかりでした…)

> 家賃保証に関しては、販売会社が潰れたら無しになるのでは？
『販売会社と管理会社を分けているので大丈夫』との事でした…

> 家賃変動７～８万も、本当でしょうか？
ご丁寧に同地区にある35年物の物件やどっかの機関で調査した10年後の下落率データ、物価の上昇率等を交えて説明をしていました。

> 以前にＴＶでやってましたが、投資用ワンルームマンションを狭い土地に無理やり建てて近隣とトラブルになっている例もあったりして、
　住人に優しくない物件もあるような気がしてこういった物件は気が進みません。
私も、物件を直に見ていないことや、担当者が購入検討している物件のパンフレットを(説明しただけで)私にくれなかったので、その点で大いに不信感をいただきました。

> 世の中、たくさんの賃貸物件があって、大家さんがたくさん居るわけですから、こういったビジネスは否定しませんが、なんだかリスクが大きいようには思います。
私もそう思います。
業者は何も覚えなくていいといいますが、自分でもある程度の勉強をしなければ何の判断もできません。